居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。在建設工程招標過程中，經常有建設單位為了能夠在招投標過程中獲取比其他投標人更大優(yōu)勢，與他人訂立居間合同，后因各種原因發(fā)生糾紛，雙方爭議的焦點即居間合同的效力，目前存在很大爭議，房與法苑房地產律師為您逐一解析。
一種觀點認為：居間合同無效，因為雙方簽訂的居間合同的目的是利用居間人的個人關系，通過其活動，在招標人開發(fā)商與投標人建筑單位之間建立關系，為建筑單位在投標中獲取優(yōu)勢，從而達到簽訂建設工程承包合同的目的。而根據(jù)《招投標法》的規(guī)定，招投標活動遵循公開、公正、公平和誠實信用原則，任何單位和個人不得非法干預、影響投標結果，因此，該合同違反了《招投標法》的禁止性規(guī)定，為無效合同；
另一種觀點認為：《合同法》確立了居間合同法律制度，我國法律沒有禁止建設工程承包合同的居間行為。招標公告雖然為公開事項，但并非公開的事項就眾所周知。因此，公開招標的事項也存在向他人報告投標和訂立合同機會的情形，投標人也可以將自己在投標活動中所辦理的投標事項委托他人代理或者協(xié)助進行。招投標活動遵循公開、公正、公平和誠實信用原則，但并非招投標活動有居間行為就違反了招投標活動的原則，只是招投標活動中的居間事項與其他合同的居間事項有所差別。投標人提供投標所需的各種資料和投標書，讓居間人參與其投標事務并支付一定勞務費的約定，沒有違反我國法律規(guī)定，因此居間行為是有效民事法律行為?！督ㄖā泛汀墩型稑朔ā废嚓P法律規(guī)定的均是發(fā)包方與承包方之間不得以不正當手段簽訂建設工程承包合同。若各方當事人沒有提供發(fā)包方與承包方以及居間人之間有違反《建筑法》和《招投標法》相應規(guī)定的行為；作為投標人和承包人也沒有證明自己已付居間費用用于行賄和回扣等，也不能證明未付居間勞務費是為了違反有關規(guī)定，也沒有提供當事人違反有關法律規(guī)定的事實依據(jù)，稱居間合同違反了《招投標法》、《建筑法》等法律法規(guī)的相關規(guī)定，認定居間合同無效，是沒有事實和法律依據(jù)的。
房與法苑趙娜律師同意第二種觀點，提示如下：在建設工程招標過程中允許居間活動存在，但居間活動不能違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。在建設工程招投標過程中由于信息不對稱，可以存在向他人報告投標和訂立合同機會的情形，但起草居間合同一定要聘請專業(yè)律師，特別不能在居間合同中約定“保證取得工程”之類的條款，居間人也最好是與招標人無利害關系的主體，否則法院會據(jù)此認定居間合同無效。建筑行業(yè)的利潤率偏低，從2001年-2004年分別為1.9%、2%、2.3%、2.2%；2006年-2007年的行業(yè)利潤分別為2.09%、2.38%。因此在居間合同中約定的報酬不宜過高，否則在審判中，法官會根據(jù)公平等價原則對居間報酬進行調整。
趙娜律師辦案心得：房地產案件一般標的較大，專業(yè)性較強，復雜程度較高，如何正確維護當事人的合法權益、以最低成本爭取利益最大化是值得趙娜律師一直去探索和研究的。
關注微信“趙娜律師”(微信號zhaona_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“趙娜律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市京師律師事務所
咨詢電話： 15811286610
關注房地產法律咨詢，即時了解房地產法律信息，一對一預約專家律師咨詢。
