由于目前有關(guān)商品房預(yù)售制度立法還不完善，一些開(kāi)發(fā)商便趁機(jī)大發(fā)橫財(cái)，損害購(gòu)房者的利益。在這種情況下，商品房預(yù)售糾紛不斷。那么如何解決商品房預(yù)售糾紛呢？資深房產(chǎn)律師下文中將為您講解。
正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則：
（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理
標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見(jiàn)的有標(biāo)的權(quán)利瑕疵問(wèn)題和質(zhì)量瑕疵問(wèn)題：
1、標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書(shū)，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)?；蛞笸朔?；已付清房款但沒(méi)有交付的，購(gòu)買者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購(gòu)買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。
2、質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
另外，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金。如果由于開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳影響購(gòu)房方購(gòu)房意圖的，購(gòu)房者可以要求解除合同和賠償損失。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理
對(duì)于此類糾紛，司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買方的合法利益角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。
如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。
由于購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位，開(kāi)發(fā)商有自己的律師團(tuán)為其出謀劃策，因此，在糾紛發(fā)生后，購(gòu)房者的利益便岌岌可危。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，專業(yè)房產(chǎn)律師建議購(gòu)房者在辦理商品房預(yù)購(gòu)事宜時(shí)要謹(jǐn)慎；若是不慎發(fā)生糾紛，可以找律師幫您合法維權(quán)，討回公道。
王方律師辦案心得：房?jī)r(jià)的大幅起伏，不懂法律或不遵守誠(chéng)信，再加上房產(chǎn)問(wèn)題復(fù)雜等原因，導(dǎo)致此類糾紛居高不下。必須簽訂完善的合同，正確適用法律買賣房屋和解決爭(zhēng)議。
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