夫妻一方擅自處分共同房產(chǎn) 善意第三人可否取得

夫妻一方擅自處分共同房產(chǎn)

近年來，房價居高不下，一直是老百姓茶余飯后熱議不斷的話題，由此引發(fā)的風(fēng)波也是一浪高過一浪，如果處理不當(dāng)，鬧上法庭也是常有的事。這不，一對離婚不久的夫妻就因為房子打得不可開交，事情是這樣的：

周某與李某在2008年登記結(jié)婚，婚后兩人一直居住在周某的員工宿舍里。2012年3月，兩人一起購買了一套商品房，戶口本上登記的是兩人共同的名字。2013年12月，周某在李某不知情的情況下與第三人林某簽訂了該商品房的買賣合同，將該商品房賣給了林某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。2014年3月，李某與周某離婚時才發(fā)現(xiàn)，商品房被周某擅自轉(zhuǎn)賣了。李某只好上訴法院。

李某認(rèn)為，周某無權(quán)在自己不知情的情況下擅自處分他們的共有房產(chǎn)，故該套房屋雖辦理過戶手續(xù)，但林某不應(yīng)是房屋的真正所有權(quán)人；而林某則聲稱自己并不知道李某對周某出售商品房的行為不知情，并且自己交付了相應(yīng)的房款，并已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)變更登記，商品房理應(yīng)是自己的。

善意第三人可否取得

根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條規(guī)定：共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)為無效。但第三人善意取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。

第三人的善意取得，是指第三人在不知道動產(chǎn)或者不動產(chǎn)的占有人是無權(quán)處分人的情況下，向其支付了合理的對價，在動產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移或不動產(chǎn)已經(jīng)登記的情況下而獲得所有權(quán)的行為。那么，在上述案例中，林某是否可以依據(jù)善意取得制度而獲得商品房的所有權(quán)呢？

該套商品房登記在周某和李某兩人的名下，對于這種情況，周某是以自己名義處理夫妻共同商品房，就涉及到周某是否有權(quán)代理李某處理夫妻共同房屋。林某如果有足夠的理由相信該房屋處分是夫妻共同決定，且支付合理對價，則應(yīng)該依善意第三人取得房屋，周某應(yīng)該給予李某對應(yīng)的賠償。

• 王方律師辦案心得：房價的大幅起伏，不懂法律或不遵守誠信，再加上房產(chǎn)問題復(fù)雜等原因，導(dǎo)致此類糾紛居高不下。必須簽訂完善的合同，正確適用法律買賣房屋和解決爭議。

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