對于物權(quán)法頒布之前的物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，如何適用法律

基本案情

  鄭某某與吳某某為夫妻關(guān)系，2000年離婚，雙方約定婚內(nèi)在該村建造房屋歸女方鄭某某所有，但鄭某某離婚后改嫁并未在此房屋居住，房契上載明的房屋所有權(quán)人仍為吳某某。2003年底，吳某某將該房屋轉(zhuǎn)讓給黃某某，雙方簽訂房屋買賣合同，后黃某某交付房款取得房屋印契并搬到該房屋居住至今。期間，黃某某取得該村集體成員資格。鄭某某于2017年4月向法院起訴，請求確認(rèn)厲吳某某與黃某某簽訂的房屋買賣合同無效，并返還涉案房屋及相關(guān)手續(xù)。

法院判決

法院認(rèn)為：該案中房屋買賣行為發(fā)生在2001年，而當(dāng)時物權(quán)法尚未實施故不應(yīng)適用于該案審理，按照“法不溯及既往”的原則，本案應(yīng)適用合同法及土地管理法的相關(guān)規(guī)定。本案中吳某某和黃某某簽訂房屋買賣合同后，吳某某將登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)讓給黃某某，并將房屋印契等相關(guān)手續(xù)予以交付，雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，黃某某在起訴前已經(jīng)獲得該村集體成員資格，且向吳某某支付了房屋的合理對價，符合合同法和土地管理法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)予認(rèn)可。認(rèn)定涉案房屋買賣合同有效。同時在2001年尚未形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，因此占有成為重要的公示形式，黃某某自房屋買賣后一直居住在該房屋，因此合同有效，法院駁回鄭某某的訴訟請求。

律師評析

  本案中，農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生在物權(quán)法生效以前，因此根據(jù)法不溯及既往的原則，在不違反其他法律禁止性規(guī)定的前提下，應(yīng)適用合同和土地管理法的規(guī)定，同時由于《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》已就共有人無權(quán)處分中的善意取得問題進(jìn)行了規(guī)定，雖然房屋買賣行為發(fā)生時不動產(chǎn)善意取得制度尚未全面推行，但在符合善意取得條件下，應(yīng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。

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