一、預售商品房的價格
預售商品房的價格，除國家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應準予以準許。
合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協(xié)商預售商品房價格。協(xié)商不成的，可參照當?shù)卣嫉膬r格、房地產(chǎn)部門認可的評估價格，或者當?shù)赝谕愅|(zhì)房屋的市場價格處理。在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。
二、預售商品房的違約責任
經(jīng)審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。當事人對合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：
（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經(jīng)驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。
（2）合同履行的結(jié)果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經(jīng)營不善、管理不當或判斷不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。
三、合同的簽約執(zhí)行
預售商品房經(jīng)審查為有效合同的，無論是預售人還是預購人，均應按照合同的約定或法律的規(guī)定執(zhí)行，否則由此給對方造成的損失應給予賠償。除非由于不可抗力，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給另一方造成重大損失，當事人一方提出變更或解除合同的，才予以支持，但由此而造成的損失，也應由雙方合理負擔。
（1）交款至合同約定的交房日期的同期銀行利息。預售款所有人讓開發(fā)商依據(jù)預售商品房合同占有的款項，是為了合同到期日取得商品房。開發(fā)商一旦違約，也就失去了占用這一預售款的依據(jù)，在合同不能履行或者預付款人要求的情況下，不僅要返還預售款而且要返還同期的銀行貸款利息。如果合同延期履行，則可以視情況確定利息總額之內(nèi)的某一數(shù)額為賠償額。
（2）逾期利息。逾期利息是合同約定的交房日期到實際交房日期的逾期利息，逾期利息可以按同期銀行貸款利率計算。但是最高不能超過銀行同期貸款利率的24%。
（3）違約金。合同乙方違約的，應向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同對違約金有明確約定的，應按約定的數(shù)額支付。但約定的數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價款總額為限，超過部分則宣布無效。如果違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。
（4）賠償金。合同一方違約給對方造成損失，有違約金的，除支付違約金外，尚不足以賠償對方實際損失的，還應賠償實際損失與違約金的差額部分。因為違約的情況各不相同，有的交房日期逾期，有的商品房質(zhì)量低劣，有的配套設施不符合要求，所以其賠償金也會差別很大。但是根據(jù)實際損失應由違約方賠償?shù)脑瓌t，違約方應賠償對方實際損失。
（5）違約方挪作他用的特殊賠償金。違約方將對方的預售款挪作他用并獲利的，如果所獲利潤高于或等于對方的實際損失，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償。如果所獲利潤低于對方的實際損失或者沒有利潤，應當賠償對方的實際損失；如果違約方所獲利潤無法確定的，應按銀行同類貸款利率賠償對方損失。
律師與總裁，是天然的朋友，合作共贏，共創(chuàng)輝煌：市場經(jīng)濟，就是法治經(jīng)濟。無商不活，無法不穩(wěn)。律師與總裁，是天然的朋友，合作共贏，共創(chuàng)輝煌
關注微信“程玉偉律師”(微信號chengyuweilvshi)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務必注明來源“程玉偉律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京盈科（合肥）律師事務所
咨詢電話： 138 6666 7608
一流的律師團隊 一流的專業(yè)服務 關注我們，就是關注財富
執(zhí)業(yè)律所：北京盈科（合肥）律師事務所
咨詢電話：138 6666 7608
一流的律師團隊 一流的專業(yè)服務 關注我們，就是關注財富
使用微信掃描二維碼
關注程玉偉律師
