無權(quán)處分導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任承擔(dān)

基本案情

  朱某某與其好友楊某某商量購買朱某某名下的一處房產(chǎn)，雙方簽訂了買賣合同后，在約定辦理網(wǎng)簽的當(dāng)天，朱某某向楊某某表示自己不愿履行合同，向楊某某主張解除合同，楊某某不同意，同時表明朱某某若要解除合同，需要賠償房屋差價，雙方訴至法院。朱某某的妻子洪某某以第三人身份參加訴訟，并向法庭明確表示該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，自己不同意出售該房屋，且楊某某對于該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)是明知的。

法院判決

法院認(rèn)為：本案中朱某某在未經(jīng)妻子洪某某同意的情況下擅自處分夫妻共同財產(chǎn)，其與楊某某之間訂立的買賣合同為無權(quán)處分的買賣合同，根據(jù)《買賣合同解釋》的規(guī)定，無權(quán)處分的買賣合同效力待定。朱某某和楊某某之間仍存在合同關(guān)系，但因朱某某的違約行為而導(dǎo)致合同解除，楊某某有權(quán)要求朱某某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償信賴?yán)鎿p失。本案中的信賴?yán)鎿p失的計算包括房屋價格上漲和訴訟周期等因素造成的房屋差價。

律師評析

本案中需要注意的有兩點：

（1）根據(jù)《買賣合同解釋》第3條第1款之規(guī)定，出賣人處分權(quán)的欠缺不能導(dǎo)致合同無效，在合同不存在合同法第52條所規(guī)定的無效情形的情況下，無權(quán)處分的買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效；

本案中，朱某某未經(jīng)其配偶一方的同意擅自處分夫妻共同財產(chǎn)，屬于無權(quán)處分行為，其與楊某某之間訂立的買賣合同為無權(quán)處分的買賣合同，效力待定。自朱某某的配偶洪某某明確表示不同意轉(zhuǎn)讓該房屋，則朱某某無法按照約定履行合同，因其違約行為而導(dǎo)致合同目的落空，合同解除的，楊某某有權(quán)要求朱某某承擔(dān)違約責(zé)任。

（2）違約責(zé)任的賠償范圍包括相對人的可期待利益，具體在本案中即表現(xiàn)為房價上漲等因素造成的差價。

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