合同法中的減損規(guī)則適用

基本案情

   2017年年底，何某某和朱某某簽訂了房屋租賃合同，約定由何某某承租朱某某名下的一處房屋，雙方在租賃合同中約定了租賃期限、租賃費(fèi)用以及給付方式，并約定若何某某未按期給付房租超過一個(gè)月的，朱某某有權(quán)解除合同。事后，何某某在使用房屋的過程中因就將房屋重新裝修問題未與朱某某達(dá)成一致，遂拖欠其房租數(shù)月不予給付，朱某某向法院起訴，要求何某某支付其已經(jīng)拖欠的房租，并解除房屋租賃合同。

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法院審理

法院認(rèn)為：本案中的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不違法法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在無效的事由。被告何某某拖欠房租的行為構(gòu)成違約，并且已經(jīng)達(dá)到合同約定的解除標(biāo)準(zhǔn)，因而對(duì)于原告朱某某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求法院予以支持。同時(shí)，通過庭審中雙方當(dāng)事人的舉證質(zhì)證，法院依法查明，本案中朱某某向何某某出售的房屋系其單位分配的臨時(shí)用房，并且在何某某承租的過程中，該單位已經(jīng)明確向朱某某下發(fā)了關(guān)于該房屋清理騰退的通知，即從何某某拖欠未支付的租金起第二個(gè)月開始，該房屋已經(jīng)處于不適租的狀態(tài)，故應(yīng)當(dāng)減免從拖欠房租的第二個(gè)月到清退限期屆滿前的租金。

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律師評(píng)析：

本案中需要注意的是，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定：

（1）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。  

（2）當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

故本案中被告人何某某在拖欠租賃數(shù)月未支付的情況下，滿足了約定解除合同的條件，其以未就裝修問題達(dá)成一致而拒絕支付租金的抗辯，法院不予支持。同時(shí)，由于在本案中原告人朱某某所出租的房屋已經(jīng)在其單位向其下發(fā)清理騰房的通知后處于不適租的狀態(tài)，朱某某未及時(shí)查驗(yàn)訴至房屋自行擴(kuò)大損失的，故其不得就上述期間內(nèi)發(fā)生的租金請(qǐng)求給付。

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