房屋一房二賣(mài)，合同效力如何？

【廣州專(zhuān)業(yè)合同律師】基本案情

2013年1月，龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“書(shū)香苑”2棟3單元203房出售給陸某，雙方簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)合同》。在《房屋認(rèn)購(gòu)合同》履行過(guò)程中，陸某支付了部分房款，龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向陸某交付了房屋鑰匙。

2013年11月，陸某查看其購(gòu)買(mǎi)的房屋。發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)的房屋已被他人裝修完畢，并被他人入住。隨后，陸某找到龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的工作人員，得知該房已再賣(mài)給案外人宋某。陸某和云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司協(xié)商不成，陸某將龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訴至法院。

陸某認(rèn)為：龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司存在“一房二賣(mài)”，其的行為嚴(yán)重地侵害了陸某的合法權(quán)益。請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》合法有效，并予以解除；同時(shí)，判令龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退還其購(gòu)房款，支付資金占用利息，賠償損失。

庭審中，龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)，陸某和云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》不符合《合同法》第九十四條規(guī)定的合同法定解除條件的情形。因?yàn)殡p方簽訂該合同的目的本身可以實(shí)現(xiàn)。但根據(jù)本案事實(shí)可以依約定協(xié)商解除。另外，出現(xiàn)陸某所稱(chēng)的“一房二賣(mài)”的結(jié)果是由于龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工作人員工作失誤所致，并不存在惡意串通等行為。并且，陸某未按《房屋認(rèn)購(gòu)合同》約定支付房款，系陸某違約在先。陸某在起訴前，甚至至今未向被告全部付清購(gòu)房款。根據(jù)《房屋認(rèn)購(gòu)合同》約定，龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有權(quán)處置訟爭(zhēng)房屋，而陸某無(wú)權(quán)要求退還已付房款，請(qǐng)求法院駁回陸某的訴訟請(qǐng)求。

【廣州專(zhuān)業(yè)合同律師】法院審理

人民法院認(rèn)為，陸某與龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容具備房屋銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)具備的合同雙方當(dāng)事人、標(biāo)的、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間方式、權(quán)證辦理、交房期限、違約責(zé)任等主要條款。因此，法院認(rèn)定雙方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》是有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

在雙方簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)合同》后，龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又將該房屋另售他人，屬“一房二賣(mài)”行為。為此，陸某主張解除合同，退還購(gòu)房款，并支付資金占用利息，賠償損失，符合合同法的規(guī)定，法院予以支持。

法院判決：陸某與龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2013年1月簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》合法有效，從本判決生效之日起予以解除；被告龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退還原告陸某已交購(gòu)房款，并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率從收款之日起計(jì)算支付利息到退款之日止；龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于賠償原告陸某路費(fèi)損失；龍?jiān)品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付原告陸某賠償金。

【廣州專(zhuān)業(yè)合同律師】律師觀點(diǎn)

原被告簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且該合同不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自的義務(wù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

法院支持陸某主張的解除合同，退還購(gòu)房款，并支付資金占用利息，賠償損失。

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