房屋買賣合同的效力是否及于燃?xì)夤艿?/h1>

2017-08-05    作者：姜世明律師

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案情簡介：房屋買賣合同的效力是否及于燃?xì)夤艿?/strong>

被告陳某與被告張某系夫妻關(guān)系。2013年1月1日，原告胡某經(jīng)案外人我愛我家公司提供居間服務(wù)，與陳某、張某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《房屋買賣合同》）和《補充協(xié)議》，2013年1月7日，胡某出具《聲明》，表示其不愿出售上述房屋，單方提出與陳某、張某解除《房屋買賣合同》。2013年1月9日，胡某與陳某、張某再次簽訂《補充協(xié)議》，約定雙方均同意按照簽訂此協(xié)議前簽署的買賣合同以及居間合同和本協(xié)議繼續(xù)履行房屋買賣行為。2013年2月26日，胡某與陳某、張某辦理完畢訴爭房屋的過戶手續(xù)。2013年3月，胡某和陳某、張某完成物業(yè)交割手續(xù)。同日，胡某將訴爭房屋交付給陳某、張某。在本案審理過程中，雙方均表示在房屋買賣過程中我愛我家公司并未提供《房屋買賣合同》中約定的附件一和房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單。胡某表示其在進行房屋物業(yè)交割時要求陳某、張某向其支付4100元的燃?xì)獍惭b費。陳某、張某稱在房屋買賣過程中，雙方口頭約定訴爭房屋內(nèi)可以搬走的附屬設(shè)施歸胡某所有，水、電、燃?xì)鈿w陳某和張某所有，胡某不得搬走。我愛我家公司工作人員出庭作證，表示在簽訂《房屋買賣合同》的次日胡某要求陳某和張某支付燃?xì)獍惭b費，因陳某和張某拒絕支付，胡某表示不再出售本案訴爭房屋，并出具《聲明》。后來，胡某改變主意同意繼續(xù)履行合同，同時不要求對方支付燃?xì)獍惭b費。雙方在2013年1月9日簽訂的《補充協(xié)議》中注明不能拆除附屬設(shè)施。經(jīng)核實，《房屋買賣合同》和兩份《補充協(xié)議》中均未明確約定燃?xì)獍惭b費的承擔(dān)問題。我愛我家公司工作人員所稱2013年1月9日簽訂的《補充協(xié)議》中亦并未注明不能拆除附屬設(shè)施的條款。

法院判決：支持支付燃?xì)獍惭b費的訴訟請求

法院審理認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。根據(jù)本案查明的事實，原告胡某與被告陳某、被告張某簽訂的《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》系其真實意思表示，在本案訴爭房屋辦理過戶時燃?xì)夤艿酪呀?jīng)安裝完畢并投入使用，但是雙方簽訂的《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》中未就燃?xì)獍惭b費的承擔(dān)問題進行約定，故胡某和陳某、張某應(yīng)當(dāng)平均承擔(dān)燃?xì)獍惭b費用。對胡某主張陳某、張某支付燃?xì)獍惭b費的訴訟請求，理由正當(dāng)，具體數(shù)額以燃?xì)獍惭b費票據(jù)載明的4100元的50%即2050元為準(zhǔn)，對于胡某主張的過高部分，本院不予支持。

律師說法：燃?xì)夤艿涝O(shè)施的性質(zhì)問題

從法律上講，燃?xì)夤艿琅c房屋都有成為物權(quán)客體的資格，可以對它們單獨行使權(quán)利而不涉及對方。所謂從物是指依照交易習(xí)慣或當(dāng)事人明確的意思表示經(jīng)常輔助某物使用的物。從物有三個構(gòu)成要件：一是非主物的構(gòu)成部分；二是須輔助主物使用；三是須與主物同屬于一人。主物的處分效力及于從物。例如，生活中最常見的電視機與遙控器就是典型的主物與從物的關(guān)系。本案中的燃?xì)夤艿涝O(shè)施并非房屋原始既存的設(shè)施，而是燃?xì)夤芾聿块T為改善居民生活條件后增加的市政設(shè)施。燃?xì)夤艿啦⒎欠课菔褂玫那疤釛l件，同時燃?xì)夤艿腊l(fā)揮其使用價值也并非必須有房屋的存在。燃?xì)夤艿涝O(shè)施的功能作用與空調(diào)、熱水器相類似，其并不必須輔助房屋使用。所以燃?xì)夤艿涝O(shè)施并非房屋的從物，房屋買賣合同的效率也并不必然及于燃?xì)夤艿涝O(shè)施。

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