導讀：租房現(xiàn)象較為常見，經常聽說買賣不破租賃，即房屋出租后，即使房屋被出售，承租人仍然可以使用被出售的房屋直至租賃期滿。那么，如果承租的房屋已經先設定抵押，會影響租賃房屋的使用嗎？承租人可以房屋設定抵押在先解除租賃合同嗎？房產專業(yè)律師為您以案釋法。
案例簡介：房屋已設立抵押承租人要求解除合同
原告訴稱，原告與被告于2009年11月27日簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定原告向被告出租上海市某路2110室房屋，合同當天被告支付部分保證金人民幣5000元，被告應在12月15日前將剩余保證金和兩個月租金存入原告指定帳戶。合同簽訂后，原告收取了保證金人民幣5000元，但被告于2009年12月15日向原告發(fā)出《解除房屋租賃合同通知》，表示因原告隱瞞出租房已抵押的事實，單方解除《房屋租賃合同》?，F(xiàn)原告訴至法院，要求判決：1、終止履行原、被告簽訂的《上海房屋租賃合同》；2、被告支付違約金人民幣51982元。
被告某公司辯稱，雙方在簽訂租賃合同時特別約定房屋未設定抵押，原告亦告知上述房屋未設定任何抵押。被告在區(qū)房地產登記處查詢得知，涉案房屋于已抵押給銀行。被告即通知原告解除合同。被告認為，原告故意隱瞞租賃房屋已設定抵押的事實，以欺詐的手段使被告在違背真實意思的情況下訂立合同。不同意原告的訴訟請求，要求原告返還租賃保證金人民幣5000元。
法院判決：出租人隱瞞房屋已抵押事實承租人有權解除合同
本案原告在簽訂合同時未將房屋實際情況告知被告，隱瞞了房屋設有抵押的事實。判決如下：1、對原告要求違約金人民幣51982元的訴訟請求不予支持。2、撤銷原告與被告于2009年11月27日簽訂的《上海市房屋租賃合同》。3、原告應于本判決生效之日起十日內返還被告保證金人民幣5000元。
律師說法：租賃房屋已設定抵押在先，買賣不破租賃原則如何適用
本案原告主張雙方簽訂的合同版本是中介公司提供的，沒有注意到合同上有“未抵押”字樣，即使合同履行中若抵押權人行使抵押權，根據(jù)買賣不破租賃也不會影響房屋的租賃使用。那么，本案是否適用買賣不破租賃原則呢？根據(jù)“《物權法》第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”可見法律對租賃合同簽訂于抵押權設定之前或之后的保護完全不同，本案中房屋抵押在先，不適用買賣不破租賃。被告對所承租的房屋不能設定抵押的要求是對其合法權益的保護，其以原告在簽訂租賃合同時隱瞞事實為由不再履行合同，不能視為被告違約。
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