二手房交易中為少交稅等目的，存在簽訂“陰陽合同”的情況。有人為買賣一間地下室，雙方前后竟然簽訂了4份合同，約定3種房價，結果陷入惱人的官司中。近日，安徽省銅陵市中級人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案作出終審判決，認定其中一份合同合法有效。
買賣地下室雙方共簽4份合同
2015年4月25日，袁先生的女兒小袁與李女士通過房產中介簽訂《售（購）房協(xié)議書》，將產權屬于袁先生的位于銅陵市五松鎮(zhèn)某小區(qū)一間地下室出售給李女士，價款為30萬元。當天，李女士向小袁支付了1萬元定金，向房產中介支付了合同保證金3000元。過后，袁先生與李女士直接簽訂一份《售（購）房協(xié)議書》，約定：在辦理房地產交易、登記手續(xù)時，國家規(guī)定的有關稅、過戶費全部由雙方共同承擔；李女士承擔稅費25000元，超出部分由袁先生支付。
同年5月4日，袁先生與李女士簽訂了《房屋買賣合同》，并將該合同送到銅陵縣住房和城鄉(xiāng)建設局存檔備案。合同約定：李先生自愿將建筑面積68.87平方米的地下室出售給李女士，房屋買賣價款為17萬元，一次性付款。國家規(guī)定的有關稅、費由李女士承擔。
同年6月9日，袁先生、李女士與銅陵市住房置業(yè)擔保中心簽訂了《銅陵市存量房交易結算資金托管協(xié)議》。該協(xié)議中約定，涉案房屋總價為27萬元。李女士交納了27萬元房款以及契稅、辦理過戶手續(xù)的各項費用2.6萬余元。
雙方辦理了房屋過戶手續(xù)，李女士取得該房屋產權。
同年8月27日，李女士發(fā)短信要求袁先生將房屋交付給她。袁先生要求李女士將購房款30萬元全部支付完畢，否則不予交付房屋。
李女士向銅陵縣人民法院起訴，請求判令解除雙方簽訂的房屋買賣合同，袁先生雙倍返還李女士定金2萬元并賠償產權登記費、過戶稅款、中介費保證金等損失30341元。
起訴后，李女士向銅陵市住房置業(yè)擔保中心提出，因房屋買賣雙方爭議較大，要求暫時不要向袁先生支付托管的購房款27萬元。
袁先生提出反訴，請求法院判令確認2015年4月25日雙方簽訂的《售（購）房協(xié)議書》合法有效；判令李女士按雙方約定向袁先生支付剩余房款共計29萬元，并承擔違約金1萬元。
一審認定價款30萬元合同有效
一審法院審理認為：此案所涉房屋買賣合同共4份。袁先生女兒與李女士簽訂買賣合同后，收取1萬元定金。隨后，袁先生與李女士重新簽訂了房款為30萬元的合同，雙方對前一合同中關于稅費的承擔條款進行了變更。該合同經雙方簽字后即成立并生效，且不存在法定的合同無效情形，系本案所涉買賣合同的有效合同。
房款為27萬元的房屋買賣合同與房款為17萬元的房屋買賣合同的合同備案號均為2015013，且房款為17萬元的合同系在銅陵縣住房和城鄉(xiāng)建設局登記備案的，房款為27萬元的合同復印件，系在銅陵市住房置業(yè)擔保中心存檔的。法院認定房款為27萬元的合同的形成，是為了便于托管購房款27萬元，是履行袁先生與李女士簽訂的房款為30萬元的合同約定的付款義務。且李女士未能提供房款為27萬元的《房屋買賣合同》的原件，因此，這份合同不能作為本案房屋買賣的有效合同。
房款為17萬元的房屋買賣合同，雙方都認可其非合同雙方的真實意思表示，通過該合同進行避稅的行為擾亂了國家正常的稅收秩序，損害國家利益，故該份合同無效。
袁先生與李女士簽訂的房款為30萬元的合同成立并生效后，雙方應依該合同約定履行各自的義務。袁先生作為出售方已履行了相應的過戶義務。在房屋過戶后，銅陵市住房置業(yè)擔保中心托管的購房款27萬元的付款條件已經成就，該中心應將其托管的購房款支付給袁先生。剩余房款2萬元，李女士也應依約支付，但依據合同約定，李女士只承擔過戶稅費25000元，超出部分由袁先生承擔。
一審法院判決：駁回原告李女士的全部訴訟請求，一次性支付袁先生其余房款17658余元。
終審駁回原告上訴維持原判
李女士不服一審判決，向銅陵市中級人民法院上訴提出，袁先生單方違約提高房價，構成違約，且明確表示她不支付30萬元價款就不交付房屋，導致她不能實現合同目的。請求二審法院改判支持她的一審全部訴求。
袁先生當庭辯稱，購房款為30萬元的合同合法有效，是當事人真實意思表示。27萬元的合同復印件雙方并未實際簽訂，只是為了便于托管房款27萬元而編造的。我要求李女士支付30萬元價款，并不是單方違約提高房價，而是根據合法有效的購房合同要求她支付。李女士的無故拒絕實際上構成違約。李女士利用我的好心，故意不予付款，導致他的房屋已實際上不屬于自己，卻至今還拿不到全部房款。
二審法院認為，房產中介公司工作人員陳某全程參與雙方合同簽訂、過戶手續(xù)的辦理，陳某證明四份合同中，2015年4月25日簽訂的價款為30萬元的合同是雙方真實意思表示。在二手房交易中，為少交稅等目的，普遍存在“陰陽合同”的情況。在銅陵縣住房和城鄉(xiāng)建設局登記備案的同一案號下就有兩份價款不同的合同，一份為17萬元，一份為27萬元，這是不符合法律規(guī)定的。
現在，涉案房屋已辦理完過戶手續(xù)，合同約定的權利義務已基本完成，李女士在支付完余款后，袁先生應依約交付房屋，不存在合同目的不能實現之情形，李女士要求解除合同的訴訟請求無事實及法律依據。銅陵中院終審判決駁回上訴，維持原判。
張濤律師辦案心得：房地產業(yè)迅猛發(fā)展，房產糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權。
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