本意見匯總摘錄自《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第34輯-總第66輯）中署名為“最高人民法院民一庭”的有關(guān)房地產(chǎn)糾紛案件的意見，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員參考。
1、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任
雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。
（執(zhí)筆人：孫延平）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第34輯）第90-92頁
2、具備商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同，不能認(rèn)定為預(yù)約合同
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條等規(guī)定，當(dāng)事人簽訂《購房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違背國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同為商品房買賣合同。
（執(zhí)筆人：孫延平）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第36輯）第127-131頁
3、商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。”根據(jù)《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時的真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”簡單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次應(yīng)當(dāng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)當(dāng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定。
（執(zhí)筆人：楊永清）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第37輯）第174-178頁
4、當(dāng)實(shí)際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)。
真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如價格、付款方式等與真實(shí)的約定不一致時，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來認(rèn)定，而逃避稅務(wù)并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。
（執(zhí)筆人：王林清）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第38輯）第206-209頁
5、未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)合同的效力
《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！本筒粍赢a(chǎn)物權(quán)變動而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動產(chǎn)物權(quán)變動的結(jié)果，而不是原因。引起不動產(chǎn)變動的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響。
（執(zhí)筆人：楊永清）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第42輯）第148-153頁
6、夫妻一方父母以子女名義購置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈與的是房屋還是購房款
父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購房款，進(jìn)而將上述購房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
（執(zhí)筆人：韓玫 余國英 沈妙）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第44輯）第185-189頁
7、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行
房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
（執(zhí)筆人：左峰陳旻）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第45輯）第130-134頁
8、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請求強(qiáng)制履行房屋買賣合同的糾紛處理
出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請求。
（執(zhí)筆人：王丹）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第57輯）第149-153頁
9、是民間借貸還是商品房買賣
不簽訂書面的借款合同，只用簽訂《商品房買賣合同》并登記備案的方式作為擔(dān)保，同時簽訂回購協(xié)議，然后再用出借人向借款人實(shí)際交付款項(xiàng)的方式建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是目前一些民間借貸當(dāng)事人選擇的借貸方式。判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。如果《商品房買賣合同》中售房方并未準(zhǔn)備實(shí)際交付房屋，而購房一方亦不關(guān)心取得所購房屋產(chǎn)權(quán)。且雙方當(dāng)事人的關(guān)注點(diǎn)集中在《回購協(xié)議》及其相應(yīng)的違約金上，則足以證明雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸。
（執(zhí)筆人：韓玫）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第58輯）第96-103頁
10、債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定
債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。
（執(zhí)筆人：夏正芳潘軍鋒仲偉珩）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第58輯）第121-124頁
11、買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的，不屬于物權(quán)確認(rèn)爭議
確認(rèn)物權(quán)以存在物權(quán)歸屬爭議為前提。買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請求確認(rèn)其享有標(biāo)的物之所有權(quán)的，不符合物權(quán)法第三十三條規(guī)定的物權(quán)歸屬爭議，不應(yīng)納入物權(quán)確認(rèn)之訴。
（執(zhí)筆人：辛正郁）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第61輯）第177-180頁
12、當(dāng)事人協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系的，如何確定雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及借款本息數(shù)額
借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當(dāng)事人經(jīng)對賬協(xié)商，決定終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系，除存在法定無效情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人意思表示，確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同關(guān)系。對于雙方約定轉(zhuǎn)化為購房款的借款本金及利息的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之間原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認(rèn)定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認(rèn)轉(zhuǎn)為購房款的欠款數(shù)額。
（執(zhí)筆人：沈丹丹）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第65輯）第165-168頁
(編輯:杭州蕭山建筑律師馮霄飛)
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