浙江省高級人民法院關于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答
人民法院在執(zhí)行中拍賣被執(zhí)行人的非住宅房屋（以下簡稱房屋）時，經(jīng)常遇到案外人以其對該房屋享有租賃權(quán)為由，主張拍賣不破除租賃。而申請執(zhí)行人則認為被執(zhí)行人與案外人惡意串通虛構(gòu)租賃關系，要求法院不予采信。為了保障申請執(zhí)行人和房屋承租人的合法權(quán)益，確保執(zhí)行程序順利進行，維護司法權(quán)威，省高院經(jīng)深入調(diào)研，依照《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律及相關司法解釋的規(guī)定，對執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時案外人主張租賃權(quán)涉及的主要問題作出解答，供全省法院辦案中參考。
一、人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時，案外人以其在案涉房屋設定抵押或者被人民法院查封之前（以下簡稱抵押、查封前）已與被執(zhí)行人簽訂租賃合同且租賃期限未滿為由，主張拍賣不破除租賃，執(zhí)行機構(gòu)應如何審查？
答：執(zhí)行機構(gòu)可根據(jù)案外人及當事人提供的證據(jù)，重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節(jié)點、案外人是否占有案涉房屋等問題進行審查。如果租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋至今的，執(zhí)行中應當保護案外人的租賃權(quán)。
二、執(zhí)行機構(gòu)審查租賃合同的真實性，如何把握標準？
答：執(zhí)行機構(gòu)一般作形式審查，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)當事人自認或者有其他明確的證據(jù)證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權(quán)抵債等關系的，對租賃合同的真實性不予認可。
租賃合同未生效或者已在另案中被撤銷、確認無效的，對案外人的租賃權(quán)不予認可。
三、執(zhí)行機構(gòu)審查租賃合同是否簽訂于案涉房屋抵押、查封前，如何把握標準？
答：如果在抵押、查封前，租賃合同的當事人已經(jīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條、住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規(guī)定辦理了租賃登記備案手續(xù)的，執(zhí)行機構(gòu)應當認定租賃合同簽訂于抵押、查封前。
經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，一般也可認定租賃合同簽訂于抵押、查封前：
1、租賃合同的當事人在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的；
2、租賃合同的當事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；
3、有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過租賃情況等。
四、執(zhí)行機構(gòu)審查案外人是否在抵押、查封前已經(jīng)占有且至今占有案涉房屋，如何把握標準？
答：有下列情形之一的，可以認定案外人在抵押、查封前已經(jīng)占有且至今占有案涉房屋：
1、案外人在抵押、查封前已經(jīng)在且至今仍在案涉房屋內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營的；
2、案外人在抵押、查封前已經(jīng)領取以案涉房屋作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地的；
3、案外人在抵押、查封前已經(jīng)由其且至今仍由其支付案涉房屋水電、物業(yè)管理等費用的；
4、案外人在抵押、查封前已經(jīng)對案涉房屋根據(jù)租賃用途進行裝修的；
5、案外人提供其他確切證據(jù)證明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
五、對問題一所述情況，程序上應如何處理？當事人和案外人如何救濟？
答：執(zhí)行實施人員根據(jù)本解答第十條的規(guī)定進行現(xiàn)場查封時已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有案外人依據(jù)租賃合同占有案涉房屋的，在處置前應告知申請執(zhí)行人擬帶租拍賣。申請執(zhí)行人提出異議的，移送執(zhí)行審查機構(gòu)參照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定進行處理。
根據(jù)本解答第十條的規(guī)定發(fā)布拍賣預告后，有其他案外人主張租賃權(quán)的，執(zhí)行實施人員應向其告知虛構(gòu)租賃關系對抗執(zhí)行的法律后果。如案外人堅持其主張的，告知其提交異議書和相應證據(jù)材料，并移交執(zhí)行審查機構(gòu)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定進行審查處理。
申請執(zhí)行人或案外人對執(zhí)行審查機構(gòu)作出的裁定不服的，可依法提起執(zhí)行異議之訴。
六、人民法院執(zhí)行已設定抵押的房屋時，在抵押權(quán)設立后承租房屋的案外人以被執(zhí)行人出租房屋時未告知抵押情況等為由，主張實現(xiàn)抵押權(quán)不得影響其租賃權(quán)，如何處理？
答：抵押登記具有公示公信效力。此外，房屋出租人負有向承租人告知房屋抵押情況的義務?；诖?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條明確規(guī)定：抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條亦規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。故在題述情況下，人民法院應當按照最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，將案涉房屋上的租賃權(quán)滌除后再依法拍賣。
七、人民法院執(zhí)行已先期查封的房屋時，在查封后承租房屋的案外人以其不知道房屋被查封為由，主張拍賣房屋不得影響其租賃權(quán)，如何處理？
答：最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！痹摋l中的“設立權(quán)利負擔”包括設定租賃關系。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條亦規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。故在題述情況下，人民法院應當將案涉房屋上的租賃權(quán)滌除后再依法拍賣。
八、對問題六、七所述情況，程序上應如何處理？當事人和案外人如何救濟？
答：執(zhí)行實施機構(gòu)應當作出裁定（裁定樣式另行發(fā)布），明確案外人與被執(zhí)行人之間的租賃關系不得對抗申請執(zhí)行人，對案外人的租賃權(quán)依法予以滌除。案外人不服提出異議的，執(zhí)行審查機構(gòu)應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定進行處理。
在問題六、七所述情況下，執(zhí)行實施機構(gòu)對案涉房屋上的租賃權(quán)不予滌除的，申請執(zhí)行人可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定提出異議。
九、人民法院如何防止被執(zhí)行人與案外人惡意串通，虛構(gòu)租賃關系，對抗對房屋的執(zhí)行？
答：一是要積極倡導房屋出租人和承租人進行房屋租賃備案登記；二是引導市場主體在接受房屋抵押前查明現(xiàn)狀，如是否存在案外人占有等情況，并固定相關證據(jù)；三是要在保全和執(zhí)行環(huán)節(jié)嚴格落實現(xiàn)場查封制度；四是對虛構(gòu)租賃關系、對抗法院執(zhí)行的行為，一經(jīng)查實，要依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條的規(guī)定對相關責任人予以罰款、拘留。構(gòu)成貸款詐騙、騙取貸款、拒不執(zhí)行判決裁定等犯罪的，依法追究刑事責任。
十、房屋現(xiàn)場查封制度的具體要求有哪些？
答：對房屋進行查封時，除了在建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理查封登記外，還應根據(jù)最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第九條、第二十條之規(guī)定，到現(xiàn)場查封并制作筆錄。筆錄中應載明房屋實際狀況、使用情形等事項，執(zhí)行人員及保管人應當在筆錄上簽名，有《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十五條規(guī)定的人員到場的，到場人員也應當在筆錄上簽名。發(fā)現(xiàn)查封的房屋部分或全部為案外人占有的，應當場詢問案外人的姓名（或名稱）、住所（或住所地）、占有原因、占有期限等內(nèi)容并記入查封筆錄。案外人主張系承租房屋的，應責令其當場提供租賃合同、租金支付憑據(jù)等。
擬對查封的房屋進行拍賣的，執(zhí)行實施機構(gòu)應當在作出拍賣裁定時一并作出拍賣預告。預告中須載明，對擬拍賣房屋享有租賃權(quán)等權(quán)益的案外人應當在指定期限內(nèi)向執(zhí)行法院申報，逾期不申報的自行承擔不利后果。拍賣預告應當在現(xiàn)場張貼。
浙江省高級人民法院辦公室2014年9月11日印發(fā)
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