供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-039）
隱瞞學(xué)區(qū)名額已占用，合同非買方真實(shí)意思被撤銷
---胡某與李某、某公司（房屋買賣）合同糾紛案法律評(píng)析
【關(guān)鍵詞】
學(xué)區(qū)房欺詐撤銷合同解除合同合同目的重大誤解 定金手工書寫
【要點(diǎn)提示】
買受人通過(guò)手工書寫在合同中明確約定的部分，屬對(duì)涉案房屋的特殊要求。出賣人故意隱瞞合同中特殊要求所約定的事實(shí)，致買受人對(duì)涉案房屋必須具備的特殊要求發(fā)生偏差，該合同的簽訂實(shí)際上違背了買受人的真實(shí)意思。由此，買受人可主張撤銷房屋買賣合同。
【當(dāng)事人信息】
原告：胡某（反訴被告、被上訴人）
被告：李某、某公司（反訴原告、上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
2014年10月19日，李某、胡某、某公司簽訂《存量房屋買賣中介合同》，合同中主要約定：“款清交房李某承諾在本合同生效所售房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完成交房前，將所售房屋名下的戶口全部遷移完畢”李某承諾涉案房屋內(nèi)沒(méi)有小孩讀書（６年內(nèi)），胡某購(gòu)房讀書用”。合同簽訂當(dāng)日李某收取胡某定金１萬(wàn)元。后，胡某于2014年10月21日致函某公司及李某，稱因李某違反“該房屋內(nèi)無(wú)小孩讀書”的承諾，故要求解除三方簽訂的《存量房買賣中介合同》無(wú)效合同，李某返還定金1萬(wàn)元。其后，某公司致函胡某，稱合同有效，某公司不存在欺詐，并要求胡某繼續(xù)履行《存量房屋買賣中介合同》。涉案房屋對(duì)應(yīng)某小學(xué)１，李某孫女李某１現(xiàn)就讀的某小學(xué)２，其戶籍登記在涉案房屋。
胡某訴至法院，請(qǐng)求：1、撤銷《存量房屋買賣中介合同》；2、李某雙倍返還胡某定金２萬(wàn)元；3、某公司賠償胡某142元。
某公司反訴胡某，請(qǐng)求：胡某支付某公司中介費(fèi)12740元。
【法院判決】
一審判決：1、撤銷胡某、李某、某公司于2014年10月19日簽訂的《存量房屋買賣中介合同》；2、李某于本判決生效之日起五日內(nèi)返還胡某定金1萬(wàn)元；3、駁回胡某其他訴訟請(qǐng)求；4、駁回謀公司訴訟請(qǐng)求。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
【案件評(píng)析】
一、法院為何撤銷胡某、李某、某公司簽訂的《存量房屋買賣中介合同》？
根據(jù)合同法規(guī)定，一方以欺詐等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，受損一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求人民法院變更或撤銷合同。
涉案合同第七條明確約定“李某承諾該房屋內(nèi)沒(méi)有小孩讀書（6年內(nèi)）胡某購(gòu)房讀書用”，且合同該條約定系在規(guī)范性合同文本基礎(chǔ)上以手書形式出現(xiàn)，表明胡某對(duì)“該房屋內(nèi)沒(méi)小孩讀書（6年內(nèi)）”條件的重視及“胡某購(gòu)房讀書用”合同目的的強(qiáng)調(diào)，但事實(shí)上李某的孫女戶口所在地登記為涉案房屋，且尚在小學(xué)就讀，李某故意隱瞞上述事實(shí)，致胡某對(duì)涉案房屋必須具備的特殊要求發(fā)生偏差，該合同的簽訂實(shí)際上違背了胡某的真實(shí)意思，因此，胡某要求撤銷該合同的主張于法有據(jù)。
某公司提出李某的承諾與客觀事實(shí)不符，并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，合同可以繼續(xù)履行，對(duì)此，雖然合同關(guān)于“該房屋內(nèi)沒(méi)有小孩讀書（6年內(nèi)）”屬于胡某對(duì)涉案房屋的特殊要求，因此合同目的的實(shí)現(xiàn)與否并不當(dāng)然阻礙胡某以李某虛假承諾為由，行使對(duì)合同的撤銷權(quán)，且關(guān)于學(xué)區(qū)房政策存在可變性，涉案房屋存在“小孩讀書（6年內(nèi)）”事實(shí)是否對(duì)合同目的的最終實(shí)現(xiàn)存在影響，也不能確定，因此，基于胡某對(duì)所購(gòu)買房屋的特殊要求，某公司的上訴主張，法院未采信。
二、法院為何認(rèn)定胡某可提出合同的解除權(quán)？
某公司提出胡某在起訴前已通知解除涉案合同，不能再起訴主張撤銷權(quán)。就此問(wèn)題，審理法院認(rèn)為：1、某公司對(duì)胡某的解除通知已明確以律師函形式提出異議；2、胡某也未請(qǐng)求法院確認(rèn)合同解除。因此，胡某曾經(jīng)通知解除合同的行為并不影響其提起本案訴訟。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷”。
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