購(gòu)買學(xué)區(qū)房未對(duì)遲延遷移戶籍做約定，產(chǎn)生糾紛法院會(huì)怎么判？

購(gòu)買學(xué)區(qū)房未對(duì)遲延遷移戶籍做約定，產(chǎn)生糾紛法院會(huì)怎么判？

---陳某與劉某房屋買賣合同糾紛案法律解析

【關(guān)鍵詞】

學(xué)區(qū)房 遷移戶籍 實(shí)際損失 履行情況 過(guò)錯(cuò)責(zé)任 違約金

【要點(diǎn)提示】

購(gòu)買學(xué)區(qū)房未對(duì)遲延遷移戶籍做約定，房屋過(guò)戶完畢，出賣人拒不將戶籍遷出涉案房屋，因此造成買受人損失的，法院一般會(huì)綜合考慮買房人的實(shí)際損失、合同履行情況及當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)等因素，判決出賣人的賠償責(zé)任問(wèn)題。

【當(dāng)事人信息】

原告：陳某（反訴被告，上訴人）

被告：劉某（反訴原告，上訴人）

【案情簡(jiǎn)介】

陳某與劉某及房產(chǎn)中介于2012年3月簽訂《房屋買賣定金協(xié)議》，約定陳某以130萬(wàn)元價(jià)格將涉案房屋出售給劉某，并定于2012年4月辦理過(guò)戶手續(xù)，劉某在領(lǐng)取新證后即日申請(qǐng)入戶，陳某無(wú)條件負(fù)責(zé)清空該房屋內(nèi)的戶口。后，陳某與劉某簽訂《存量房屋買賣合同》，主要約定：雙方定于2012年5月正式交付該房屋，陳某應(yīng)在2012年5月將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。同年4月，劉某登記為涉案房屋所有權(quán)人。同年5月，陳某交付房屋。后，劉某未支付涉案房屋尾款5萬(wàn)元；陳某直至2014年4月亦未將戶口從涉案房屋遷出，劉某為此花費(fèi)公告費(fèi)230元、查閱檔案費(fèi)20元、查閱并復(fù)印檔案26元、為孩子擇校捐贈(zèng)1.5萬(wàn)元。

陳某訴至法院，請(qǐng)求：劉某給付涉案房屋尾款5萬(wàn)元。

劉某反訴至法院，請(qǐng)求：1、陳某支付違約金73216元，并按合同約定逾期一天按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五支付。

【法院判決】

一審：1、劉某于判決生效之日起十日內(nèi)給付陳某5萬(wàn)元；2、陳某于判決生效之日起十日內(nèi)給付劉某15276元。

二審：駁回上訴，維持原判決。

【案件評(píng)析】

一、本案法院未支持劉某以購(gòu)房尾款5萬(wàn)元抵償陳某未遷戶籍對(duì)其所造成的損失，為什么？

陳某與劉某于2012年3月21日簽訂的《房屋買賣定金協(xié)議》及2012年3月28日簽訂的《存量房屋買賣合同》，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第2條的規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”。

雖然劉某稱雙方經(jīng)協(xié)商一致意見(jiàn)，陳某免除劉某支付5萬(wàn)元房屋尾款義務(wù)，用于抵償陳某未能遷出戶籍造成劉某子女無(wú)法入學(xué)的損失，但是陳某對(duì)劉某所述并不認(rèn)可，且劉某并無(wú)證據(jù)證明雙方就此達(dá)成一致意見(jiàn)，故對(duì)劉某認(rèn)為購(gòu)房尾款5萬(wàn)元系抵償陳某未能遷出戶籍造成劉某子女無(wú)法入學(xué)損失的主張，法院未予支持。

二、對(duì)逾期過(guò)戶違約責(zé)任未作約定，法院會(huì)如何判決？

雙方簽訂的《房屋買賣定金協(xié)議》及《存量房屋買賣合同》均約定陳某負(fù)有將涉案房屋內(nèi)的戶籍關(guān)系遷出的義務(wù)，但對(duì)遲延遷出戶籍應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任未作約定。

陳某未在雙方約定的期間將涉案房屋內(nèi)的戶籍遷出，該行為客觀上已給劉某造成了一定的損失，陳某理應(yīng)予以賠償。本案在判決賠償金時(shí)，考慮了陳某辦理遷移戶口的公告及其辦理小孩入學(xué)的時(shí)間，確認(rèn)未能遷入戶口對(duì)其子女確實(shí)產(chǎn)生了影響，增加了其費(fèi)用，在綜合考慮陳某的實(shí)際損失，合同的履行情況及當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)因素后，判決陳某賠償劉某子女入學(xué)所產(chǎn)生的額外費(fèi)用及遷移戶口的損失，我們認(rèn)為是恰當(dāng)?shù)摹?/p>

【涉案法條】

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》

第2條的規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！?/p>

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