近日，筆者接到大量關(guān)于北京市“317”新政后房屋買賣合同履行過程中出現(xiàn)各種糾紛的咨詢，這里的咨詢者既有買房者，也有賣房者，既有住房買賣方面的咨詢，也有關(guān)于商住房買賣方面的咨詢。在此，北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所方博就“317”新政后，房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛情況進(jìn)行分析，并提出應(yīng)對(duì)及解決方案。
一、“317”新政、“324”政策實(shí)施前后的變化
在2016年9月30日北京出臺(tái)了相關(guān)的政策（即“930”政策），經(jīng)過近半年時(shí)間，北京市又出臺(tái)了“317”新政、“326”政策等多方面的限購限貸政策?！?30”政策實(shí)施前后，購房前后出現(xiàn)了不同變化。同樣，“317”新政策實(shí)施前后購房也發(fā)生了較大變化?！?17”新政被稱為史上最嚴(yán)限購政策，因此，對(duì)購房者的影響也最大。
“317”新政的變化。
北京市相關(guān)政府部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，簡稱北京“317”新政?！?17”新政對(duì)于購買首套房并且沒有商業(yè)住房貸款記錄和公積金住房貸款記錄的購買者基本沒有變化，但對(duì)于購房二套房或者雖是首套房但有商業(yè)住房貸款記錄和公積金住房貸款記錄（執(zhí)行二套房待遇）的購房者影響較大?！?17”新政使得這樣的購房者在購買普通住房時(shí)，首付款比例由50%提高到60%，在購買非普通住宅時(shí)首付款比例由70%提高到80%（認(rèn)房又認(rèn)貸）。并且，“317”住房貸款最長年限由30年減少最長25年，這使得一些購房者不能按照預(yù)期數(shù)額進(jìn)行貸款，同時(shí)也增加了每期還貸的數(shù)額。
“324”政策的變化。
“324”政策使得在離婚后一年內(nèi)購房按二套房政策貸款（認(rèn)離婚）。這使得一些人想通過離婚按首套房政策進(jìn)行貸款的途徑在短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)，在一定程度上也避免了通過假離婚進(jìn)行購房的現(xiàn)象。
另外“326”政策使得名下在京有住房或者有商界類房產(chǎn)記錄的購房者無法再購買商辦類房產(chǎn)，同時(shí)，個(gè)人也不能購買在建或者在售的商辦類項(xiàng)目。
二、“317”新政對(duì)購房者的實(shí)質(zhì)性影響以及能否解除合同
“317”新政和“324”政策對(duì)購房者的購房資格基本沒有變化，但對(duì)購房者的貸款比例進(jìn)行限制，進(jìn)而相應(yīng)地提高了首付款的比例。這是新政對(duì)購房者的實(shí)質(zhì)性影響。
由于購房者不能按照預(yù)期的數(shù)額進(jìn)行貸款，需要增加首付款比例，而增加的首付款對(duì)于購房者而言是一個(gè)不小的數(shù)字，有時(shí)是很大的數(shù)額，而且大大超出了其支付能力。由于受到履約能力的限制，一些購房者無法繼續(xù)履行雙方簽訂的房屋買賣合同。樓市新政既不屬于不可抗力，也不屬于情勢(shì)變更。本次新政雖然提高了首付款比例，降低了貸款年限，但并不一定導(dǎo)致購房者沒有履約能力，或者繼續(xù)履行對(duì)其顯示公平。“317”新政對(duì)購房者的履約能力產(chǎn)生重大影響，繼續(xù)履行合同會(huì)產(chǎn)生一定的困難。若購房者在新政實(shí)施后不能按預(yù)期辦理按揭貸款，提高部分的首付款又無力支付，購房者一般可以要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，合同解除后，售房人應(yīng)當(dāng)退還已收取的定金和房款。但若售房人能夠證明購房人者有充分的履約能力，則購房人不能以此解除買賣合同。購房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，否則可能構(gòu)成違約并承擔(dān)違約責(zé)任。
三、解除合同應(yīng)如何處理
如果購房者確定要解除房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出決定，并通知房屋中介公司和售房人，并進(jìn)行有效溝通，減輕對(duì)方損失，不要故意拖延。
四、解除合同，售房方可否要求補(bǔ)償損失
在實(shí)踐中，如果出現(xiàn)不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的公共政策事由（如“317”新策等政策）導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，一方要求解除合同，另一方要求補(bǔ)償其合理損失的，若合同解除確實(shí)導(dǎo)致雙方利益出現(xiàn)失衡，則可根據(jù)雙方的具體情況以及案件本身的情況，具體分析，酌情予以支持。
五、改善型購房和邊環(huán)套購房應(yīng)如何處理
改善型購房是指房屋所有人先將自己的房屋出售，再購買住房條件較好的情況。邊環(huán)套是指購房者在購買房屋的同時(shí)，出售自己名下的房產(chǎn)。由于房屋買賣合同具有相對(duì)性，房屋出售和購買房屋應(yīng)當(dāng)分開處理，二者沒有必然的聯(lián)系。對(duì)于出售環(huán)節(jié)或者購買環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，應(yīng)當(dāng)分別妥善處理，避免出現(xiàn)較大的損失。這類情況較為復(fù)雜，需要具體問題具體分析。由于合同對(duì)雙方均具有約束力，雙方原則上均應(yīng)依約履行合同。故應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待毀約和違約的情況。
六、“317”新政實(shí)施后出現(xiàn)糾紛的解決方案
“317”新政實(shí)施后，導(dǎo)致購房者不能按預(yù)期辦理按揭貸款，無法支付高出部分的首付款而要求解除合同的，購房者與售房者應(yīng)當(dāng)積極協(xié)商進(jìn)行溝通。如果不能通過協(xié)商解決，雙方可向法院提起訴訟，通過訴訟的方式解決。（作者：北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所方博律師）
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