方博律師
2017年3月，全國(guó)17個(gè)城市不斷出臺(tái)新一輪的限購(gòu)限貸政策，政策限制呈不斷升級(jí)加碼的趨勢(shì)。從春節(jié)至今，全國(guó)已超過(guò)22個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓市的調(diào)控措施。北京也不例外，2017年3月17日，北京市相關(guān)政府部分聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)北京“317”新政。該新政原則上采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則限制購(gòu)房和限制貸款。新政實(shí)施后，很多購(gòu)房者由于大幅增加了購(gòu)房首付款、提高了貸款的條件，需要改變支付房款的方式，甚至無(wú)法繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)房屋，履行合同，面臨解除合同的難題。目前，北京約有30%二手房的在途交易遇到風(fēng)險(xiǎn)。那么，購(gòu)房者能否因此解除合同呢，賣(mài)房者又是否能要求繼續(xù)履行合同或者要求賠償呢？下面由北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所方博律師為大家作出如下介紹和分析。
什么是北京“317”新政？“317”新政會(huì)產(chǎn)生什么影響？
北京市相關(guān)政府部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)北京“317”新政。該通知規(guī)定，在北京市無(wú)住房，并沒(méi)沒(méi)有商業(yè)住房貸款記錄和公積金住房貸款記錄，購(gòu)買(mǎi)普通自住房執(zhí)行首套房政策，首付款比例不低于35%。購(gòu)買(mǎi)非普通住房的首付款比例不低于40%。在北京擁有1套住房，以及在北京沒(méi)有住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的首付款比例不低于80%?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”是該政策的核心內(nèi)容。目前在北京，因房?jī)r(jià)較高，市區(qū)內(nèi)的絕大部分房屋均為非普通住房。該政策較明顯的一個(gè)區(qū)別是，二套房的首付款比例，普通住房的首付款比例60%以上，而非普通住房的首付款比例80%以上，并且，由于實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，在北京雖然沒(méi)有住房，但是在全國(guó)曾經(jīng)有過(guò)商業(yè)性住房貸款記錄或者公積金住房貸款記錄的，在北京再購(gòu)房，一律按二套房貸款政策執(zhí)行。這樣一來(lái)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二套房，或者雖是購(gòu)買(mǎi)首套，但按二套房執(zhí)行貸款的，首付款至少在60%以上，而且，購(gòu)買(mǎi)北京市區(qū)的房屋，基本上首付款大都在80%以上，幾乎接近全款買(mǎi)房。另外，該政策規(guī)定貸款期限最長(zhǎng)為25年，同等條件下，這個(gè)規(guī)定也需要購(gòu)房者每年償還更多的本金。
北京2月份至新政前，預(yù)計(jì)全市二手房成交量共計(jì)超過(guò)35000套，其中約有30%屬于尚無(wú)法辦理網(wǎng)簽的情形。北京“317”新政實(shí)施后，該政策對(duì)在二手市場(chǎng)的“連環(huán)單”殺傷力是最大的。連環(huán)單主要針對(duì)換房群體，大部分為改善性換房。換房者原先的房屋如果有貸款，將房屋先賣(mài)后買(mǎi)，依據(jù)該新政貸款時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套，首付普通住房60%或者非普通住房80%。首付比例大幅增加，滿足首付的群體所占比例將會(huì)減少，影響最大的則是已經(jīng)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同但未辦理網(wǎng)簽的群體。后期違約的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。
北京“324”政策：離婚一年內(nèi)購(gòu)房按二套房政策貸款
2017年3月24日，北京又出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》的政策。該政策規(guī)定，對(duì)于離婚一年以?xún)?nèi)購(gòu)房的人，按照二套房信貸政策執(zhí)行，對(duì)于商業(yè)銀行按照二套房信貸政策執(zhí)行，對(duì)于住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。有人將此政策簡(jiǎn)稱(chēng)為“認(rèn)離婚”。這對(duì)于想通過(guò)離婚的手段享受首套住房貸款政策的家庭進(jìn)行了防范，規(guī)避了通過(guò)離婚的手段按首套房貸款的途徑，在一定規(guī)定了也防范了假離婚進(jìn)行購(gòu)房。
調(diào)控政策是否屬于不可抗力？
不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。調(diào)控政策對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的繼續(xù)履行確實(shí)造成重大影響。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)。其中2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，此后為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投機(jī)性購(gòu)房，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，各地政府部分不斷出臺(tái)限購(gòu)限貸的政策，力度不斷增加。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的限購(gòu)限貸政策是應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)的，并且買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中出現(xiàn)的障礙也應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策不符合不可抗力中不能預(yù)見(jiàn)的要求，不屬于不可抗力。
調(diào)控政策是否屬于情勢(shì)變更？
本次的北京“317”、“324”新政，主要調(diào)整的是購(gòu)房的首付款比例以及住房信貸政策。對(duì)于全款購(gòu)房的買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是沒(méi)有影響的，主要是對(duì)按揭貸款方式購(gòu)房的買(mǎi)方產(chǎn)生較大影響。但是，貸款首付款的提高、貸款政策的限制以及貸款期限的縮短，并不必然導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法履行或者不能履行，繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人也不會(huì)明顯不公平。因此，調(diào)控政策一般不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為情勢(shì)變更。
受調(diào)控政策影響能否解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同？
調(diào)控政策雖然不屬于不可抗力，也不屬于情勢(shì)變更，但調(diào)控政策的實(shí)施對(duì)買(mǎi)方的履約能力確實(shí)產(chǎn)生較大影響，有時(shí)對(duì)于賣(mài)方也會(huì)產(chǎn)生一定的影響和義務(wù)，在履行過(guò)程中可能出現(xiàn)一定困難。因此，由于受到調(diào)控政策的影響，買(mǎi)方或賣(mài)方可能會(huì)要求解除合同。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以解除的情況
一般情況下，以按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，受調(diào)控政策影響導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法支付房款，屬于因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)。一方要求解除合同的一般應(yīng)予支持。但買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)對(duì)其受到調(diào)控政策影響，不能辦理按揭貸款承擔(dān)舉證責(zé)任。如果合同中有類(lèi)似這樣的條款：因當(dāng)事人自身原因無(wú)法辦理貸款，由購(gòu)房人自行籌集資金支付的約定，通?？梢越獬贤?，因調(diào)控政策原因不屬于當(dāng)事人自身原因，最終不能辦理貸款是受到控制政策的影響，故買(mǎi)方以調(diào)控政策主由可以要求解除合同。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能解除的情況
合同履行過(guò)程中，如果因當(dāng)事人自身的原因不能辦理貸款，則買(mǎi)方不能要求解除合同。如果合同有“因故無(wú)法辦理貸款，由買(mǎi)方自行籌集資金支付”這樣的約定，該約定對(duì)不能辦理貸款的原因未做區(qū)分，若不能辦理貸款，則需要買(mǎi)受人自行籌集資金。此時(shí)，買(mǎi)方就不能再以調(diào)控政策不能辦理按揭貸款為由要求解除合同了。此時(shí)，買(mǎi)方就應(yīng)當(dāng)自行籌集房款了。
合同解除后如何處理，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
如果是因調(diào)控政策導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法支付房款，合同是可以解除的，此時(shí)，合同解除后，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還給買(mǎi)方，如果房屋已經(jīng)交付，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)交付的房屋返還給賣(mài)方。當(dāng)事人一方不能要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或者適用定金罰則。如果合同解除確實(shí)導(dǎo)致雙方利益嚴(yán)重失衡，損失方可以要求另一方補(bǔ)償其受到的合理?yè)p失。如果按照合同的約定，本來(lái)是可以實(shí)際履行的，因一方原因造成合同遲延履行，之后出現(xiàn)了新的調(diào)控政策導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，此時(shí)，違約方還是要向守約方承擔(dān)一定的違約責(zé)任的。（作者：北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所方博律師）
方博律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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