近日，中消協(xié)發(fā)布2014年受理投訴情況分析報(bào)告，去年全年共接到房產(chǎn)及建材類投訴24599件，房屋中介服務(wù)投訴1069件，爭議的焦點(diǎn)多在房屋質(zhì)量問題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業(yè)服務(wù)糾紛等方面，目前房屋類消費(fèi)主要存在陷阱多、維權(quán)難的問題。關(guān)于房屋交房驗(yàn)房時(shí)可能存在的問題及解決對(duì)策，在這類糾紛案件中擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所的方博律師進(jìn)行了解答。
問1：房屋驗(yàn)房交房時(shí)一般會(huì)出現(xiàn)哪些問題?
答：有些樓盤在交房驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)的問題較多，在業(yè)主向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴的有關(guān)房屋類消費(fèi)的數(shù)量中也占據(jù)大部分的比例。另外，在購買二手房時(shí)，一些購房人在簽訂房屋買賣合同以及進(jìn)行房屋交付時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些問題，這在消費(fèi)者協(xié)會(huì)受理的投訴中也有體現(xiàn)。
驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、房屋的質(zhì)量問題。既有房屋漏水、滲水、墻壁裂痕、外墻面脫落等明顯的質(zhì)量問題，也有墻面、瓷磚出現(xiàn)空鼓、裂紋、門窗開啟不靈活、密封不嚴(yán)、上下水不通暢等較小而不易發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵。二、交易合同出現(xiàn)的問題。合同附加條款約定的內(nèi)容在房屋交付時(shí)沒有兌現(xiàn)，如沒有通水、通電、通氣。宣傳時(shí)的樣板房、房屋設(shè)計(jì)圖與實(shí)際房屋不符。推廣宣傳時(shí)承諾的周邊環(huán)境及配套設(shè)施沒有兌現(xiàn)。還有延期交房和定金方面的糾紛。三、房屋的面積誤差問題。主要為購房合同中約定的房屋建筑面積與交付房屋的實(shí)測面積存在較大誤差，雙方對(duì)因面積誤差產(chǎn)生的房款支付問題、稅率變化問題以及退房問題等產(chǎn)生較大分歧。四、物業(yè)服務(wù)糾紛。主要是業(yè)主在收房后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，要求維修甚至退房時(shí)，開發(fā)商與物業(yè)公司之間互相推脫責(zé)任，導(dǎo)致問題久拖不決等等。
問2：針對(duì)在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)的上述種種問題，業(yè)主是否有好的預(yù)防之策?
答：房屋交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)“取得一表、提供兩書”，一表為建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，兩書為住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
驗(yàn)房時(shí)，首先看小區(qū)的道路是否暢通，小區(qū)的配套設(shè)施與購房合同、開發(fā)商廣告宣傳是否一致、樓房的外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道、樓梯等是否符合要求;其次看入戶門、門窗、天花板、墻面、地面、地磚、墻磚、陽臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間的通風(fēng)、排煙、排氣、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、強(qiáng)弱電、電源開關(guān)等等，同時(shí)還要作一些測量，看墻面是否垂直，地板是否水平，電源、有線電視、電話線是否通電，墻面、地板是否空鼓等等。業(yè)主在收房時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、再繳費(fèi)、最后辦理入住手續(xù)的原則。對(duì)于小的質(zhì)量瑕疵可以與開發(fā)商協(xié)商，由開發(fā)商進(jìn)行維修。對(duì)于嚴(yán)重問題，對(duì)房屋使用功能影響重大，維修不能解決問題的，可與開發(fā)商協(xié)商退房。維修后由業(yè)主再次驗(yàn)收，驗(yàn)收沒有問題后，再辦理下一步的手續(xù)。驗(yàn)房之后，業(yè)主需要繳納公共維修基金、代收的契稅、先期的物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主在簽訂《物業(yè)管理公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，就要看一下合同的內(nèi)容條款，了解物業(yè)管理費(fèi)都有哪些構(gòu)成，收費(fèi)是否合理。
問3：房屋質(zhì)量問題的維修責(zé)任在哪一方?
答：業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商維修。在房屋交付后，在住宅質(zhì)量保修期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商進(jìn)行維修。如開發(fā)商委托給物業(yè)服務(wù)公司維修，則也可由物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行維修，物業(yè)服務(wù)公司不維修的，可以直接找開發(fā)商進(jìn)行維修，防止出現(xiàn)互相推諉扯皮的現(xiàn)象。
另外，商品房交付使用后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重問題，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，業(yè)主有權(quán)退房，給業(yè)主造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，業(yè)主也可要求退房和賠償損失。
問4：精裝修房屋容易存在哪些質(zhì)量問題?
答：業(yè)主在對(duì)精裝修房屋進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，也要仔細(xì)地進(jìn)行驗(yàn)收，查看一些細(xì)節(jié)，并且也要檢查一些隱蔽工程。
對(duì)于精裝修房屋主要存在以下質(zhì)量問題，主要體現(xiàn)為廚房、衛(wèi)生間的上下水管道是否滲漏、排水管道是否暢通;配電線路的問題;廚房、衛(wèi)生間和其他部位的墻地磚是否存在空鼓的情況;木工制品是否變形，接縫處的縫隙是否合適、均勻，五金件的安裝是否牢固，油漆工制品是否合格;門窗是否封閉嚴(yán)密;另外，比較重要的一點(diǎn)是，需要檢查建材的品牌與購房合同的約定是否相符。若發(fā)現(xiàn)裝修時(shí)所用的建材或家具與購房合同約定不符而降低了建材產(chǎn)品的檔次，業(yè)主可以要求開發(fā)商更換或者作出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
問5：對(duì)于精裝修房屋交房后存在的質(zhì)量問題，出現(xiàn)糾紛后怎么辦?
答：在開發(fā)商銷售的精裝修房屋，對(duì)于精裝修一般也是有保修期的。在保修期內(nèi)，開發(fā)商所承擔(dān)的裝修部分出現(xiàn)質(zhì)量問題，也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)更換或者維修責(zé)任。
問6：二手房買賣過程中交房驗(yàn)房會(huì)存在哪些問題呢?
答：在二手房買賣過程中交房驗(yàn)房時(shí)雖然產(chǎn)生的問題少一些，但也會(huì)存在一些問題，主要表現(xiàn)在二手房的實(shí)際年份與賣房人介紹不同，房屋的建筑面積與賣房人所稱存在差異;在簽訂房屋合同時(shí)，房屋內(nèi)的家具家電等設(shè)施、設(shè)備未清點(diǎn)清楚或者歸屬約定不明確，房屋內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題的維修責(zé)任未在簽訂合同時(shí)予以明確;房屋交付時(shí)物業(yè)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用沒有結(jié)清，賣房人戶口沒有按照合同約定遷移;雙方對(duì)房屋交易的稅費(fèi)承擔(dān)問題約定不明，導(dǎo)致在房屋交易時(shí)買賣雙方都不愿承擔(dān)稅費(fèi);還有，房屋交易過程中產(chǎn)生糾紛時(shí)，中介公司為擺脫自己的責(zé)任互相推諉等等問題。
問7：二手房交房驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)的問題如何解決?
答：對(duì)于二手房交房驗(yàn)房時(shí)產(chǎn)生的問題需要從源頭上解決，即在簽訂買賣合同時(shí)，就對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行細(xì)致的全面的約定。對(duì)于房屋的實(shí)際年份、建筑面積的問題，雙方在合同中明確以合同中載明的信息為準(zhǔn)，口頭所述不能作為依據(jù)，并使合同載明的信息與實(shí)際相符。在簽訂房屋買賣合同時(shí)，在合同中詳細(xì)列明房屋內(nèi)的家具家電等設(shè)施設(shè)備及使用情況，并明確歸屬，若歸買方，則在驗(yàn)房交房時(shí)，合同中列明的家具家電都要具備。
在簽訂合同時(shí)，房屋的質(zhì)量問題由哪一方維修也要在合同中作出明確約定，同時(shí)，也要明確房屋交易的稅費(fèi)承擔(dān)問題。房屋出售時(shí)，賣房人及其家人戶口落在出售房屋內(nèi)的，在出售房屋后需要遷移戶口。因此，賣房人需要提前向公安機(jī)關(guān)詢問戶口遷移問題，并作出合理的計(jì)劃，以便在合同中列明戶口遷移的時(shí)間。否則，因延期遷移戶口，賣房人可能要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
問8：購房者在交房驗(yàn)房時(shí)如何合理維護(hù)自身權(quán)益?
答：在對(duì)新房進(jìn)行交房驗(yàn)房時(shí)，由于業(yè)主缺乏交房經(jīng)驗(yàn)，故業(yè)主可以聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的律師或者專業(yè)的驗(yàn)房人員進(jìn)行驗(yàn)房，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)驗(yàn)房過程中出現(xiàn)的問題，之后也便于與開發(fā)商、物業(yè)公司協(xié)商，要求開發(fā)商及時(shí)解決驗(yàn)房過程中出現(xiàn)的問題以及維修房屋。對(duì)于開發(fā)商出現(xiàn)的嚴(yán)重違約問題，如延期交房，延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書以及房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問題、面積誤差大導(dǎo)致的退房問題等等，業(yè)主可首先與開發(fā)商協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向人民法院起訴。在對(duì)二手房進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，買房人除了在簽訂房屋買賣合同中進(jìn)行詳細(xì)列明有關(guān)問題外，在驗(yàn)房時(shí)，要按照雙方簽訂的買賣合同的要求進(jìn)行驗(yàn)房，檢查房屋有無質(zhì)量問題，房屋內(nèi)的家具家電等設(shè)施設(shè)備是否與合同所列一致，物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清，以及戶口是否遷移等問題。買賣雙方應(yīng)盡量協(xié)商解決驗(yàn)房過程中出現(xiàn)的問題，如果確實(shí)不能協(xié)商一致，導(dǎo)致房屋買賣不能繼續(xù)進(jìn)行或者需要另一方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，則可以向人民法院起訴，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
方博律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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