方博律師
自2017年3月份以來(lái)，北京的房地產(chǎn)政策瀕出，從各個(gè)方面、各個(gè)角度全面圍堵投資投機(jī)性炒房行為，促進(jìn)住房回歸居住屬性，進(jìn)一步表明“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的堅(jiān)決態(tài)度。北京市政府相關(guān)部門在18天內(nèi)先后出臺(tái)了10項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中“317”政策實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，提高二套首付款比例，降低貸款比例和最高貸款年限。“324”政策實(shí)行“認(rèn)離婚”的政策，離婚一年以內(nèi)申請(qǐng)住房貸款的，按二套住房貸款政策執(zhí)行?！?26”政策嚴(yán)控商業(yè)辦公類項(xiàng)目房屋的銷售。4月3日又出臺(tái)政策將住宅平房納入限購(gòu)范圍。這一系列的政策先后公布，時(shí)間上也很聚集，目的就是穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，“326”政策對(duì)很多在北京購(gòu)買商住房的買受人產(chǎn)生較大影響。在該政策實(shí)施前已簽訂合同，但尚未辦理網(wǎng)簽的買房人影響最大，受此政策的影響，買房人此時(shí)能否解除買賣合同嗎？北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所方博律師對(duì)此進(jìn)行解讀和分析。
“326”政策的內(nèi)容是什么？影響：從不限購(gòu)到限購(gòu)
2017年3月26日，北京市政府多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。該公告規(guī)定商業(yè)辦公類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，并且不得將房屋作為居住使用，再出售時(shí)也應(yīng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。在公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。但個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄；2、在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。在該公告實(shí)施之前，在北京購(gòu)買商辦類項(xiàng)目房屋是不限購(gòu)的，北京戶籍和外地人均可購(gòu)買，不附加限制條件。但在該公告實(shí)施之后，個(gè)人就不能再購(gòu)買在建和在售的商辦類項(xiàng)目房屋。如果要購(gòu)買，也只能購(gòu)買在公告實(shí)施之前已銷售的商辦類項(xiàng)目。并且，在購(gòu)買時(shí)需要具備北京市的購(gòu)房資格，不僅名下在京無(wú)住房，也不能有商辦類房產(chǎn)記錄。也就是說(shuō)，在北京有住房的不能購(gòu)買，有商辦類房產(chǎn)記錄的也不能購(gòu)買?！?26”政策的實(shí)施發(fā)生了北京商辦類項(xiàng)目從不限購(gòu)到限購(gòu)的改變。以前，北京的商住房不限購(gòu)，部分商住房還可以讓孩子在北京上學(xué)，因此，不少不具備北京購(gòu)房資格的外地人士選擇了購(gòu)買北京商住房。
北京商住房的買房人可以解除買賣合同嗎？
“326”政策對(duì)在該政策實(shí)施之前已經(jīng)簽訂買賣合同的雙方產(chǎn)生一定的影響。如果在政策實(shí)施之前，雙方已經(jīng)簽訂完買賣合同，并且辦理了網(wǎng)簽，原則上買賣雙方的交易是不受影響的。對(duì)于已經(jīng)簽訂買賣合同，但還沒有辦理網(wǎng)簽的購(gòu)房人如果沒有購(gòu)房資格，影響會(huì)比較大。目前，個(gè)人在北京購(gòu)買商辦類項(xiàng)目房屋，需要具備三個(gè)條件：一是購(gòu)買的房屋必須是在“326”政策實(shí)施之前已銷售的商辦類項(xiàng)目，必須是二手房，在建和在售的商辦類項(xiàng)目個(gè)人購(gòu)買不了。二是，名下在北京沒有住房，并且沒有商辦類房產(chǎn)記錄。三是在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在北京連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。只有同時(shí)符合上述三個(gè)條件，個(gè)人才能在北京購(gòu)買商辦類項(xiàng)目，如果有一個(gè)條件不符合，則不能購(gòu)買商辦類項(xiàng)目。所以，如果在“326”政策實(shí)施之前已經(jīng)簽訂了買賣合同，還沒有辦理網(wǎng)簽，但是不具備北京商辦類項(xiàng)目購(gòu)房資格的人，因“326”政策的實(shí)施，不能辦理房屋的過戶，此時(shí)，購(gòu)房人可以解除雙方簽訂的買賣合同。如果沒有其他違約的情形，不需要承擔(dān)違約責(zé)任，房屋的出售人需要返還收取的房屋定金和購(gòu)房款。但是，購(gòu)房人在“326”政策實(shí)施之后，仍具備購(gòu)買北京商辦類項(xiàng)目的購(gòu)房資格，此時(shí)，就不能以此理由解除買賣合同了。一般情況下，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定繼續(xù)履行。（作者：北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所方博律師）
方博律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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