方博律師
自2017年3月份以來，北京的房地產政策瀕出，從各個方面、各個角度全面圍堵投資投機性炒房行為，促進住房回歸居住屬性，進一步表明“房子是用來住的，不是用來炒的”的堅決態(tài)度。北京市政府相關部門在18天內先后出臺了10項房地產調控政策，其中“317”政策實行認房又認貸，提高二套首付款比例，降低貸款比例和最高貸款年限。“324”政策實行“認離婚”的政策，離婚一年以內申請住房貸款的，按二套住房貸款政策執(zhí)行。“326”政策嚴控商業(yè)辦公類項目房屋的銷售。4月3日又出臺政策將住宅平房納入限購范圍。這一系列的政策先后公布，時間上也很聚集，目的就是穩(wěn)定北京房地產市場。其中，“326”政策對很多在北京購買商住房的買受人產生較大影響。在該政策實施前已簽訂合同，但尚未辦理網簽的買房人影響最大，受此政策的影響，買房人此時能否解除買賣合同嗎？北京市同創(chuàng)律師事務所方博律師對此進行解讀和分析。
“326”政策的內容是什么？影響：從不限購到限購
2017年3月26日，北京市政府多個部門聯合發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。該公告規(guī)定商業(yè)辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，并且不得將房屋作為居住使用，再出售時也應出售給企事業(yè)單位、社會組織。在公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人。但個人購買應當符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產記錄；2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或連續(xù)五年繳納個人所得稅。在該公告實施之前，在北京購買商辦類項目房屋是不限購的，北京戶籍和外地人均可購買，不附加限制條件。但在該公告實施之后，個人就不能再購買在建和在售的商辦類項目房屋。如果要購買，也只能購買在公告實施之前已銷售的商辦類項目。并且，在購買時需要具備北京市的購房資格，不僅名下在京無住房，也不能有商辦類房產記錄。也就是說，在北京有住房的不能購買，有商辦類房產記錄的也不能購買?！?26”政策的實施發(fā)生了北京商辦類項目從不限購到限購的改變。以前，北京的商住房不限購，部分商住房還可以讓孩子在北京上學，因此，不少不具備北京購房資格的外地人士選擇了購買北京商住房。
北京商住房的買房人可以解除買賣合同嗎？
“326”政策對在該政策實施之前已經簽訂買賣合同的雙方產生一定的影響。如果在政策實施之前，雙方已經簽訂完買賣合同，并且辦理了網簽，原則上買賣雙方的交易是不受影響的。對于已經簽訂買賣合同，但還沒有辦理網簽的購房人如果沒有購房資格，影響會比較大。目前，個人在北京購買商辦類項目房屋，需要具備三個條件：一是購買的房屋必須是在“326”政策實施之前已銷售的商辦類項目，必須是二手房，在建和在售的商辦類項目個人購買不了。二是，名下在北京沒有住房，并且沒有商辦類房產記錄。三是在申請購買之日起，在北京連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。只有同時符合上述三個條件，個人才能在北京購買商辦類項目，如果有一個條件不符合，則不能購買商辦類項目。所以，如果在“326”政策實施之前已經簽訂了買賣合同，還沒有辦理網簽，但是不具備北京商辦類項目購房資格的人，因“326”政策的實施，不能辦理房屋的過戶，此時，購房人可以解除雙方簽訂的買賣合同。如果沒有其他違約的情形，不需要承擔違約責任，房屋的出售人需要返還收取的房屋定金和購房款。但是，購房人在“326”政策實施之后，仍具備購買北京商辦類項目的購房資格，此時，就不能以此理由解除買賣合同了。一般情況下，雙方應當按照合同的約定繼續(xù)履行。（作者：北京市同創(chuàng)律師事務所方博律師）
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