購房人沒有盡審查義務(wù) 未盡審查義務(wù)房屋買賣合同有效嗎?

案例簡介：被告以原告購房前未盡審查義務(wù)主張合同無效

原、被告于2016年7月2日簽訂了系爭房屋的買賣合同，約定房屋轉(zhuǎn)讓價為人民幣162萬元。系爭房屋為動遷安置房。合同簽訂后，原告已向被告支付了房款80萬元，并約定于同年10月15日支付65萬元。在原告履行義務(wù)時，被告卻不予配合，原告多次與被告協(xié)商未果，故原告訴至法院，要求法院支持其訴請。被告則稱，原告簽訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)履行審查義務(wù)，即系爭房屋是屬于被告一人所有還是與其他人共同所有，由于原告沒有審查，所以原告應(yīng)當(dāng)對合同無效產(chǎn)生的法律后果承擔(dān)責(zé)任。

法院判決：原被告間購房合同有效，被告承擔(dān)違約責(zé)任

經(jīng)審理查明，被告將與他人共有的房屋出售給不知情的原告，并簽訂相關(guān)協(xié)議，并承諾如被告違約則自愿賠付原告定金雙倍賠償，如原告違約則被告不退還定金，并由原告支付居間服務(wù)費(fèi)為總房價的2％給居間方。當(dāng)天被告出具收條一份載明收到原告支付的定金5萬元。2016年10月15日，原告向被告轉(zhuǎn)賬65萬元，因被告卡號狀態(tài)非正常故交易失敗?，F(xiàn)被告未將系爭房屋按約定交付給原告，原、被告協(xié)商未果，原告方故訴至本院請求判如所請。

法院認(rèn)為，雖系爭房屋系被告與第三人之拆遷安置房，安置人為五人，目前并無證據(jù)證明被告簽訂合同時取得了四名第三人同意或事后追認(rèn)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！睋?jù)此，即使被告未取得所有產(chǎn)權(quán)共有人同意出售系爭房屋，造成的后果是所有權(quán)轉(zhuǎn)移不能發(fā)生之后果，但其后果并不影響原、被告之轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力?，F(xiàn)被告及第三人并無證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓協(xié)議存在其他合同無效的法定情形，原、被告之房屋買賣合同應(yīng)為合法有效，原告之訴請本院予以支持。被告經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，放棄了對原告所主張的事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行辯駁的權(quán)利，由此可能產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。

律師說法：未盡審查義務(wù)房屋買賣合同有效嗎?

房屋買受人的審查義務(wù)有那些，購房人的審查義務(wù)應(yīng)盡到什么程度？從降低交易成本及保障交易秩序的角度，對購房人審查義務(wù)的要求不應(yīng)過高也不應(yīng)過低。一般購房者只要對房產(chǎn)證進(jìn)行了表面上的、形式上的審查，就應(yīng)認(rèn)為其已盡到了必要的注意義務(wù)。實(shí)務(wù)中對購房者的審查義務(wù)究竟應(yīng)到何程度并沒有統(tǒng)一尺度，法院根據(jù)雙方提交的證據(jù)有一定的自由裁量權(quán)。

在本案中，根據(jù)買賣雙方提供的證據(jù)可知：原告非專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，只是普通購房者，本身并不具有房產(chǎn)交易的專業(yè)知識，其只需要對房產(chǎn)證進(jìn)行表面上，形式上的審查，不能對其專業(yè)能力要求過高。因此，本案的買受人并不存在相應(yīng)的過錯。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！惫史ㄔ号袥Q被告承擔(dān)違約責(zé)任。

以上就是對“房屋買賣合同中，購房人的審查義務(wù)有那些，審查義務(wù)應(yīng)盡到何種程度”問題的相關(guān)解答。對購房人來說，為了保險(xiǎn)起見，建議在購房前咨詢專業(yè)的法律人士或購房過程中聘請專業(yè)房產(chǎn)律師陪同，以此避免不必要的損失。

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