反悔房主共被判賠償90萬(wàn)
2007年7月，北京市民劉女士交納了40萬(wàn)元的定金，通過(guò)中介公司向祁女士購(gòu)買了一套房屋。
然而，交完定金半年多后，房主祁女士發(fā)現(xiàn)樓市價(jià)格飛漲，于是以中介公司欺詐、房屋尚未取得房產(chǎn)證不能買賣等理由拒絕交房，并主張房屋買賣合同無(wú)效。
為此，劉女士將祁女士告上法院，要求繼續(xù)履約或高額賠償。
今年2月初，朝陽(yáng)法院經(jīng)過(guò)審理對(duì)該案作出判決。根據(jù)判決，雙方房屋買賣合同解除，房主祁女士不但要雙倍返還劉女士購(gòu)房定金共計(jì)80萬(wàn)元，還要賠償她高達(dá)54萬(wàn)元的房屋差價(jià)損失。
解讀1
高額差價(jià)的判賠依據(jù)
賣房人祁女士反悔一案中，法院判決認(rèn)為，根據(jù)合同法第113條的規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。該案中，房?jī)r(jià)上漲后房屋的現(xiàn)價(jià)值與合同約定的交易價(jià)格之間的差額，應(yīng)視為合同履行后，劉女士享有的可得利益。
該案審判長(zhǎng)、北京“十佳法官”姜春玲向記者進(jìn)一步解釋了54萬(wàn)元差價(jià)款的計(jì)算過(guò)程。姜春玲說(shuō)，針對(duì)房屋的現(xiàn)價(jià)值，法院向北京市價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行了調(diào)查咨詢。他們答復(fù)的結(jié)果是，當(dāng)?shù)赝愋头课莸氖袌?chǎng)價(jià)是每平方米1.7萬(wàn)元到2.2萬(wàn)元。
法院采納了每平方米2萬(wàn)元的中間價(jià)格，并以此計(jì)算出房屋的總價(jià)，再減去合同約定的428萬(wàn)元的成交價(jià)，得出的差價(jià)是4萬(wàn)元。因考慮到法院同時(shí)判決雙倍定金返還，劉女士已從中得到了40萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，因此法院從94萬(wàn)元的差價(jià)中又減去了這40萬(wàn)，最終得出了54萬(wàn)元的賠償款。
案例
民事交易不能違背誠(chéng)實(shí)信用原則
陳女士4年前花22.5萬(wàn)多元，買下了望京西園一套73.84平方米的房子，但因?yàn)橘u房人崔先生反悔，一直沒(méi)有取得房產(chǎn)證。因此陳女士起訴至法院。
開(kāi)庭時(shí)，崔先生拿出一份判決書(shū)。原來(lái)就在雙方簽訂合同后，因?yàn)榇尴壬瓎挝黄鹪V要求收回房產(chǎn)，法院已將該房產(chǎn)判給了那家單位。
朝陽(yáng)法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，崔先生想通過(guò)法院判決為房屋買賣合同的履行制造障礙，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，已嚴(yán)重違反合同約定。法院判決解除合同，崔先生補(bǔ)償房屋差價(jià)款47.6萬(wàn)余元，同時(shí)退還陳女士訂金1.4萬(wàn)余元。
崔先生提出上訴，目前該案正在二審階段。
解讀2
賣房人反悔的幾種手段
朝陽(yáng)法院民一庭法官俞里江告訴記者，看到房?jī)r(jià)上漲后，一些賣房人開(kāi)始要求買房人加價(jià)。加價(jià)不成時(shí)，有些人便開(kāi)始采取其他手段要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效:比如讓其他的房屋共有人出來(lái)主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。有的房主則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過(guò)戶。
俞里江表示，在此情況下，對(duì)買房人進(jìn)行差價(jià)賠償，一定程度上可以達(dá)到遏制惡意違約的效果。
解讀3
法院支持差價(jià)的原因
姜春玲表示，法院之所以支持差價(jià)損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其仍有能力購(gòu)買到同區(qū)位、同類型的房屋。“目前房?jī)r(jià)可以說(shuō)是暴漲，房子升值帶來(lái)的利益應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)享受？我們認(rèn)為應(yīng)該由守約方、誠(chéng)信方來(lái)享有。法院處理這種案件時(shí)遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過(guò)他的毀約行為獲利，同時(shí)也不能讓守約方因守約而受到損失。我們希望通過(guò)法院的審判，能夠?qū)﹄p方的交易行為起到一個(gè)引導(dǎo)的作用?！?/p>
“誠(chéng)信原則是民事合同的帝王條款?！背?yáng)法院民一庭負(fù)責(zé)人陳曉東表示，法院要保護(hù)的正是善意守約方的合法利益?！笆丶s方的實(shí)際損失有多大，法院就要通過(guò)審判幫他把實(shí)際損失彌補(bǔ)上。我們認(rèn)為，守約方的實(shí)際損失也就是房屋的差價(jià)損失?！?/p>
解讀4
如何確定房屋的現(xiàn)價(jià)值
在計(jì)算房屋差價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)價(jià)值的多少很關(guān)鍵，但往往雙方當(dāng)事人對(duì)這一點(diǎn)的認(rèn)識(shí)相差甚遠(yuǎn)。
姜春玲表示，法庭在確定房屋現(xiàn)價(jià)值的時(shí)候，首先會(huì)讓雙方當(dāng)事人進(jìn)行合議，由原告方提出一個(gè)價(jià)格，如果被告方也認(rèn)可的話，法庭便可以以合議結(jié)果作為依據(jù)。如果雙方合議不成，法院可以向有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查咨詢，也可以委托有關(guān)部門進(jìn)行鑒定。如果對(duì)于咨詢的結(jié)果雙方當(dāng)事人有疑義，法院還可以進(jìn)一步補(bǔ)充。在雙方都認(rèn)定的情況下，法院可以認(rèn)可這份證據(jù)。如果當(dāng)事人還不滿意，可以依照鑒定程序，由雙方共同選擇一個(gè)鑒定機(jī)構(gòu)，進(jìn)行鑒定。最終確定一個(gè)合理的價(jià)格。
解讀5
尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子能否出售
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房子不能買賣。在劉女士一案中，祁女士正是以此為由主張房屋買賣合同無(wú)效。而這一條款更成為許多房主反悔時(shí)的“擋箭牌”。
對(duì)于該條款的正確理解，陳曉東解釋說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》是一種行政管理性的規(guī)范，并不是民事上的禁止性規(guī)范，何況它還有一些補(bǔ)充性的條款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得產(chǎn)權(quán)證，也不影響合同的效力。
法院認(rèn)定合同有效，通常符合三個(gè)條件即可:第一，當(dāng)事人出于自愿；第二，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示；第三，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
觀點(diǎn)碰撞
賠償數(shù)額應(yīng)考慮多方因素
房屋差價(jià)賠償究竟應(yīng)否得到支持？這一點(diǎn)上，專家們普遍表現(xiàn)出的態(tài)度是贊同的。但在具體賠償數(shù)字的確定上，他們認(rèn)為，法院在判決支持差價(jià)賠償?shù)耐瑫r(shí)，也要參考多方面因素，以確定最為合理的賠償數(shù)額。
二中院民一庭副庭長(zhǎng)楊世軍:在賣方違約的情況下確定損失的數(shù)額，通常的做法是，守約方在相同的市場(chǎng)上找一個(gè)替代的商品，兩個(gè)合同之間的差價(jià)作為參考的依據(jù)。朝陽(yáng)法院用市場(chǎng)價(jià)格減去合同價(jià)格來(lái)確定賠償數(shù)額的判決，基本上遵循了這一理論。
《合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
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