賣方以買方是

導(dǎo)讀：

房屋買賣合同簽訂后，房屋出售方未依約履行解押義務(wù)，房屋購(gòu)買方訴至法院，主張賣方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任；賣方提起反訴，以買方系失信被執(zhí)行人“老賴“為由主張行使不安抗辯權(quán)，請(qǐng)求解除合同。此種情況下，哪一方能夠勝訴？法院是否應(yīng)當(dāng)支持賣方解除合同的訴訟請(qǐng)求？

一、什么是不安抗辯權(quán)？

本案賣方的反訴理由中涉及到合同法中規(guī)定的一項(xiàng)重要權(quán)利——不安抗辯權(quán)，那么關(guān)于此項(xiàng)權(quán)利，法律是如何規(guī)定的呢？不安抗辯權(quán)是指在雙務(wù)合同中，負(fù)有先履行義務(wù)的一方有確切證據(jù)證明對(duì)方履行能力嚴(yán)重惡化時(shí)，為保護(hù)自己的權(quán)益，可以中止履行的權(quán)利。

二、合同中應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人一方在什么條件下可以行使不安抗辯權(quán)？

行使不安抗辯權(quán)的條件有：(1)合同雙方當(dāng)事人因雙務(wù)合同而互負(fù)債務(wù)。(2)負(fù)有先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人才能享有不安抗辯權(quán)。(3)后履行義務(wù)的一方出現(xiàn)履行能力嚴(yán)重惡化的事實(shí)，并且存在到期不能履行、難以履行或者不會(huì)履行的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，負(fù)有先履行義務(wù)的一方主張不安抗辯權(quán)時(shí)必須有確切的證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一：經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽(yù)；有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人有確切證據(jù)證明對(duì)方有上述情形之一的，可以中止履行，當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，屬于違約行為，仍應(yīng)履行合同義務(wù)，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(4)行使不安抗辯權(quán)時(shí)應(yīng)通知對(duì)方當(dāng)事人。

行使不安抗辯權(quán)是權(quán)利人依法享有的權(quán)利，不以相對(duì)方同意為必要，但行使權(quán)利時(shí)，依誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。這樣做一方面是盡量避免對(duì)方因此所受到的損害，另一方面也便于對(duì)方在獲得通知后及時(shí)提供擔(dān)保，以消滅不安抗辯權(quán)。不安抗辯權(quán)制度，不論是對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人利益，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，還是對(duì)于促進(jìn)交易，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都有著不可估量的作用，但在實(shí)踐中，行使此權(quán)利時(shí)一定依法進(jìn)行。

三、行使不安抗辯權(quán)有哪些法律依據(jù)？實(shí)踐中又應(yīng)當(dāng)如何行使此項(xiàng)權(quán)利呢？

根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；

（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；

（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。

當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

第六十九條規(guī)定：“當(dāng)事人依照本法第六十八條規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，雙方在合理期限未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同?！?/p>

【精典案例】

房屋買賣合同簽訂后，賣房者未依約履行解押義務(wù)，買房者訴至法院，主張賣方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任；賣方提起反訴，以買方系失信被執(zhí)行人為由主張行使不安抗辯權(quán)，請(qǐng)求解除合同。

2016年5月18日，胡某與郭某通過房產(chǎn)中介公司簽訂房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議一份，約定：胡某以64萬元將位于廈門市翔安區(qū)的房屋出售給郭某。房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議簽訂后，郭某向房產(chǎn)中介公司支付定金5萬元，房產(chǎn)中介公司將其中的2000元作為胡某支付的交房保證金，其余4.8萬元轉(zhuǎn)賬支付給胡某。2016年5月31日至6月5日期間，郭某和房產(chǎn)中介公司員工多次以短信息方式催促胡某辦理解押，但胡某一直未予辦理。

另外，郭某因拒不履行已生效的民事判決，翔安區(qū)法院于2014年6月25日將其列入失信被執(zhí)行人名單。

郭某遂訴至法院，認(rèn)為其按約定準(zhǔn)備好20萬元解押款后，多次催促胡某一起去銀行辦理解押事宜，但胡某一直不予理會(huì)，故已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。

胡某認(rèn)為，郭某被列為失信被執(zhí)行人，致使合同目的最終無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)協(xié)議約定，郭某需要以按揭貸款支付購(gòu)房款，但是簽訂協(xié)議時(shí)，郭某與房產(chǎn)中介公司未就郭某被列入失信被執(zhí)行人名單的事宜向其進(jìn)行充分的說明，直到2016年5月底郭某才告知其于2014年6月25日已被法院列入失信被執(zhí)行人名單，按規(guī)定郭某已不能購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，無法辦理按揭貸款。由于郭某系失信被執(zhí)行人，已喪失了履行債務(wù)的能力，故胡某有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，并主張解除合同。

廈門市翔安區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，郭某因拒不履行已生效的（2013）翔民初字第413號(hào)民事判決，法院于2014年6月25日將其列入失信被執(zhí)行人名單。因此，可以認(rèn)定郭某有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情形，而胡某一直未辦理解押的行為可認(rèn)定為其中止履行房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議的意思表示。

在訴訟中，胡某已明確主張行使不安抗辯權(quán)，之后，郭某的失信被執(zhí)行人名單信息仍未被屏蔽或撤銷，其既未提供擔(dān)保，亦未能證明自己具有履行能力，故胡某要求解除房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議的主張，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持?；诖耍骋蠛忱^續(xù)履行雙方所簽的房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議并承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院不予支持。

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