《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”。在面對一些具體的情形是如何依據(jù)該規(guī)定認定合同無效，致合同無效后的責任分擔比例等，筆者整理了深圳中院2015年的房屋租賃案件裁判文書，從中選出七個具有代表性的裁判結(jié)論。
一、出租僅取得了《村民非商品住宅施工通知書》的住宅，房屋租賃合同無效
【案號】（2015）深中法房終字第523號
【案情概述】
2008年9月1日，深圳市龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅建設領(lǐng)導小組辦公室向江某某出具了一份《龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅施工通知書》，準予住宅施工。后該住宅由謝某某（江某某的兒媳）出租給某某公司使用。
【法院觀點】
原審法院認為：涉案房屋所有人雖取得深圳市龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅建設領(lǐng)導小組辦公室出具的《龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅施工通知書》，但未領(lǐng)取縣級以上土地管理部門頒發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，未按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門領(lǐng)取施工許可證，某某公司、謝某某簽訂的《租房合同》應被認定為無效。深圳中院對原審法院的判決予以維持。
二、在《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》許可的范圍上加蓋數(shù)層后整體出租的，房屋租賃合同無效
【案號】（2015）深中法房終字第1751號
【案情概述】
2014年7月26日，朱某某、謝某簽訂了一份《某某房屋承包租賃合同》，約定朱某某將位于深圳市龍華新區(qū)XX兩棟數(shù)層高的自有物業(yè)承包給謝平代為管理。后法院查明，租賃房屋并未辦理相應的產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)朱某某提供的租賃房屋的《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》，顯示許可建設的僅分別為2層和3層的私人住宅。
【法院觀點】
原審法院認為：出租人就未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。朱某某、謝某所簽訂的《樟坑房屋承包租賃合同》所約定租賃的房屋，已超出及其相應的建設工程規(guī)劃許可的范圍，則該合同應當認定為無效。
深圳中院認為：涉案兩棟房屋均未按《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》的規(guī)定建設，存在違法加建的情形，原審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，認定涉案房屋租賃合同無效，認定正確。
三、將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)分割為若干間并出租的，房屋租賃合同無效
【案號】（2015）深中法房終字第1087號
【案情概述】
位于深圳市羅湖區(qū)X號六層住宅X棟X號的房產(chǎn)，房屋性質(zhì)為住宅，房屋建筑面積為156.72平方米。X棟X號房產(chǎn)被分割成若干套房產(chǎn)并用于出租，其中的一套被出租人何某將X棟X房出租給承租人。
【法院觀點】
深圳中院認為：涉案房產(chǎn)原來經(jīng)過了規(guī)劃驗收，在何某將涉案房產(chǎn)改建為11間房屋后，變更了原來的規(guī)劃，何某應就改建行為另行申請變更規(guī)劃，獲取有關(guān)部門的同意。何某在一、二審沒有提交經(jīng)過規(guī)劃部門同意的變更涉案房產(chǎn)原來規(guī)劃的有關(guān)文件，因此，本院認定涉案房產(chǎn)未按照建設工程規(guī)劃許可證進行建設，何某與王某簽訂的涉案房產(chǎn)租賃合同應為無效合同。
【延伸】
不同的合議庭對此問題可能持有不同的裁判態(tài)度，在（2015）深中法房終字第617號判決書中，原審法院認定合同有效，并判決各方根據(jù)過錯程度承擔合同解除的責任。深圳中院認為根據(jù)本案已查明的事實，某某公司在裝修中將涉案房產(chǎn)分隔成若干小間，而深圳市公安局南山派出所等相關(guān)主管部門發(fā)出的《整治“房中房”溫馨提示》已確認將房屋分隔成若干小間出租、居住的行為違反行政管理規(guī)定，應予以整改，并維持了原審法院的判決。
四、取得了《建筑許可證》的村民住宅拆掉重建后出租的，房屋租賃合同無效
【案號】（2015）深中法房終字第1905號
【案情概述】
1987年，深圳市xx管理區(qū)城市建設管理辦公室出具了x建證第（xx）xx號《建筑許可證》，批準在xx宅基地上建房一棟三層，共計240平方米。后，陳某某拆除了原房屋后重建了一棟房屋，2009年11月23日，深圳市福田區(qū)xx街道辦事處出具《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留建筑普查申報表》（普查申報編號：xxxxxx），顯示：涉案房產(chǎn)所在的建筑層數(shù)共七層，用地面積460平方米，批準文號“上建證第（xx）xxx號”。陳某某將重建樓房中的部分房屋出租給了周某某并簽訂了《房屋租賃合同》。
【法院觀點】
深圳中院認為：陳某某在二審中確認涉案房屋在九十年代重建時，沒有辦理報批手續(xù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，陳某某與周某某簽訂的《房屋租賃合同》應當認定為無效。
五、租賃合同被認定為無效，但造成承租人財產(chǎn)損失的，出租人需承擔部分責任
【案號】（2015）深中法房終字第615號
【案情概述】
2012年6月29日，平某公司將深圳市xx區(qū)xx辦xx工業(yè)區(qū)某棟1-4樓的廠房出租給某某公司使用。2012年7月4日，某某公司將xx區(qū)xx辦xx工業(yè)區(qū)某棟一樓的廠房租給葛某某，租賃期內(nèi)深圳市普降暴雨，涉案房產(chǎn)被水浸，造成葛某某財產(chǎn)損失，對于葛某某的財產(chǎn)損失，某某公司拒絕承擔任何責任。后，涉案房產(chǎn)被原審法院認定為未取得建設工程規(guī)劃許可證，亦未經(jīng)主管部門批準建設，按照相關(guān)法律規(guī)定，雙方簽訂的“承租”涉案房產(chǎn)的《合作協(xié)議》為無效合同。
【法院觀點】
深圳中院認為：某某公司將未經(jīng)建設工程規(guī)劃許可建設的房屋轉(zhuǎn)租予葛某某，而葛某某亦未審慎核實房屋合法產(chǎn)權(quán)狀況即承租涉案房屋，雙方對于無效合同的簽訂及履行均存在過錯。本案中，暴雨水浸導致涉案房屋內(nèi)設備及物品損壞，系因雙方在履行無效轉(zhuǎn)租合同的過程中所發(fā)生的損失，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條關(guān)于合同無效法律責任的規(guī)定，自應由雙方當事人按各自過錯程度對該損失進行分擔。而某某公司上訴稱水浸事故屬不可抗力，其按約不應承擔賠償責任。本院認為合同法上的“不可抗力”系立法針對合同不履行或不完全履行即違約責任所設的免責事由，而與合同無效法律責任的承擔無關(guān)，不適用于本案糾紛。本案當事人之間的《合作協(xié)議》屬無效合同，當事人在該合同中的相關(guān)免責約定一并無效，因合同無效后的法律后果由法律直接特別規(guī)定，故既不存在違約責任和不可抗力規(guī)則的適用，也不應依據(jù)當事人在無效合同中的免責約定來判定是否應承擔合同無效法律責任。
六、經(jīng)出租人同意的裝修，因合同無效造成的承租人裝修現(xiàn)值損失，出租人承擔60%的責任
【案號】（2015）深中法房終字第484號
【案情概述】
范某某自以為承租人先后與某某公司簽訂租賃合同多份，租賃房產(chǎn)多處，因涉案房屋尚未取得房屋所有權(quán)證，亦未取得建設工程規(guī)劃許可證的情況下，范某某與某某公司簽訂的《房屋租賃合同書》違反國家法律的強制性規(guī)定，依法被法院認定無效。租賃房產(chǎn)的裝修現(xiàn)值經(jīng)評估合計為354419元。
【法院觀點】
深圳中院認為：某某公司作為出租方，在涉案房產(chǎn)未取得合法產(chǎn)權(quán)證明的情況下出租涉案房產(chǎn)，應承擔主要過錯責任；范某某作為承租方，未盡到合理的注意義務，應承擔次要過錯責任。原審酌情認定某某公司承擔60%的責任，范某某承擔40%的責任并無不當。
【延伸】
在沒有其他原因，僅存有《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條致房屋租賃合同無效的情形下，對裝修現(xiàn)值損失的分擔比例，不同的合議庭有不同的分擔比例，但出租人承擔的限制損失的比例基本都在50%-70%的范圍間。
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