【基本案情】
案號(hào)：北京市第一中級(jí)人民法院（2014）一中民終字第3051號(hào)民事判決書
原告（被上訴人）：劉某生
被告（上訴人）：沈某楠、劉某聞
劉某生與沈某楠原系夫妻關(guān)系，二人于1997年2月3日登記結(jié)婚。2013年1月18日，雙方經(jīng)北京市海淀區(qū)人民法院判決離婚。因子女撫養(yǎng)及財(cái)產(chǎn)分割問題劉某生提出上訴，北京市第一中級(jí)人民法院于2013年5月3日作出（2013）一中民終字第4348號(hào)民事判決書，對(duì)雙方離婚予以維持。
2007年1月15日，沈某楠與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中遠(yuǎn)地產(chǎn)公司）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，以貸款方式購買了位于北京市石景山區(qū)某小區(qū)30號(hào)樓2層1單元203號(hào)房屋（以下簡稱訴爭房屋），建筑面積119.21平米，總價(jià)款855551元。
合同簽訂后，沈某楠通過劉福堂以刷卡方式向中遠(yuǎn)地產(chǎn)公司支付購房定金20000元和房款245551元。
2007年10月22日，沈某楠與貸款人招商銀行股份有限公司北京長安街支行（以下簡稱招商銀行）、保證人中遠(yuǎn)地產(chǎn)公司簽訂《個(gè)人住房（抵押）借款合同》，以訴爭房屋作抵押貸款59萬元。根據(jù)招商銀行回單，沈某楠按期向銀行償還貸款。其中，2008年11月24日，由劉某生向招商銀行償還訴爭房屋貸款4500元。對(duì)此，沈某楠陳述：因自己與劉福堂在云南工作，且紫祥天成公司已處于半解散狀態(tài)，出納都離職，無法由自己或紫祥天成公司人員前往銀行還貸，故讓劉某生持錢款還貸。
2008年1月7日，沈某楠與劉某聞簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將訴爭房屋以1430520元出售給劉某聞，合同約定：簽訂合同時(shí)支付定金120萬元，余款在房屋產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日一次性付清；出賣人同意于2008年1月8日前將房屋交付買受人。庭審中，劉某聞陳述：其與劉福堂系同鄉(xiāng)，讓劉福堂幫助找房屋，劉福堂稱其公司有房屋要出售，故在購房時(shí)未詢問沈某楠婚姻狀況。
合同簽訂后，2008年1月8日，劉某聞分別向沈某楠支付購房款754500元和45萬元，沈某楠出具收條，其中120萬元為合同約定之定金，4500元為2008年供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。沈某楠將訴爭房屋交付劉某聞。
2008年1月23日，沈某楠分三次向劉福堂轉(zhuǎn)賬，數(shù)額分別為10萬元、195500萬元、754500元，共計(jì)105萬元。
庭審中，沈某楠提供劉福堂所寫收條，內(nèi)容為“沈某楠交房款壹拾伍萬元整……劉福堂2008年元月25日?！眲⒛成鷮?duì)此收條真實(shí)性不予認(rèn)可。
2009年5月2日，訴爭房屋登記在沈某楠名下。
2010年12月14日，沈某楠收到北京聚豐賓館有限公司（以下簡稱聚豐賓館公司）轉(zhuǎn)賬57萬元，并向招商銀行賬戶匯款，一次性償還訴爭房屋貸款57萬元。
2010年12月29日，注銷抵押登記。
2010年12月31日，沈某楠與劉某聞辦理網(wǎng)簽合同手續(xù)，并取得房屋所有權(quán)證。
2011年1月2日，劉某聞向沈某楠支付購房款231000元，此款項(xiàng)劉某聞其配偶周武銀行賬戶以轉(zhuǎn)賬方式支付沈某楠母親陸秀英。
庭審中，沈某楠提供劉福堂所寫收條，內(nèi)容為“沈某楠售房款貳拾叁萬壹仟元整……收款人：劉福堂2011年元月2日”。劉某生對(duì)此收條真實(shí)性不予認(rèn)可。
2007年2月7日，北京紫祥天成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立，股東為劉福堂、沈某楠。2009年8月13日，紫祥天成公司名稱變更為翔潤天成公司。2011年8月31日，翔潤天成公司注銷。
庭審中，沈某楠主張：因無法以紫祥天成公司名義購房，故借用沈某楠名義購房，并由股東劉福堂、沈某楠簽訂協(xié)議，訴爭房屋實(shí)際為紫祥天成公司出資購買，月供通過給沈某楠報(bào)銷方式由公司償還，紫祥天成公司與沈某楠系借名購房關(guān)系；售房已經(jīng)過股東會(huì)的決議決定，并決定售房款用于公司償還債務(wù)和經(jīng)營使用。對(duì)此，沈某楠提供沈某楠、劉福堂二人簽字的《協(xié)議書》一份、沈某楠、劉福堂二人簽字的《股東會(huì)決議》一份、報(bào)銷單據(jù)粘貼單。《協(xié)議書》內(nèi)容為：“劉福堂、沈某楠欲組建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。1.因公司正在籌建階段故以沈某楠個(gè)人名義購買石景山區(qū)玉泉西里二區(qū)30號(hào)樓2層1單元203房屋一套，首付款從劉福堂的個(gè)人賬戶預(yù)先支付265551元，公司成立后由公司每月負(fù)責(zé)歸還貸款本金及利息，直到還清全部貸款。2.沈某楠僅是名義上的所有權(quán)人，未經(jīng)公司同意，不得私自轉(zhuǎn)讓、出售該房屋。3.公司依據(jù)情況決定出售房屋時(shí)，沈某楠應(yīng)積極配合，協(xié)助完成，并將房款及時(shí)轉(zhuǎn)回。股東簽字：劉福堂、沈某楠2007年元月8日”。
《股東會(huì)決議》內(nèi)容為：“1.因公司運(yùn)營資金緊張，現(xiàn)股東會(huì)決定，現(xiàn)將公司在籌建階段以沈某楠個(gè)人名義購買的石景山區(qū)玉泉西里二區(qū)30號(hào)樓2層1單元203房屋一套出售，出售價(jià)格不低于140萬元人民幣。房款用于支付公司部分借款和公司運(yùn)營費(fèi)用。2.沈某楠必須按股東會(huì)決議，配合辦理各相關(guān)手續(xù)。特此決議。股東簽字：劉福堂、沈某楠2007年12月27日”。
【爭議焦點(diǎn)】
沈某楠出售訴爭房屋是否為有權(quán)處分，訴爭房屋是否為沈某楠與劉某生夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是否為紫祥天成公司借名所購。劉某聞是否構(gòu)成善意取得。
【裁判要旨】
一審法院判決：沈某與劉某聞之間的房屋買賣合同無效。
北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：根據(jù)劉某生的訴訟請(qǐng)求，本案僅涉及合同效力的問題。沈某楠與劉某聞簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，本案中沒有證據(jù)證明該合同具有合同法第五十二條規(guī)定的合同無效之情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。根據(jù)上述規(guī)定，涉案房屋雖然登記在沈某楠名下，但即使該房屋屬于劉某生與沈某楠的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉某生以沈某楠對(duì)房屋無權(quán)處分為由主張合同無效的請(qǐng)求也不能得到支持。劉某聞能否善意取得涉案房屋的問題不是本案的審理范圍。沈某楠與紫祥天成公司是否存在借名購房的問題本案中不做判斷，當(dāng)事人可另行解決。
另外，關(guān)于善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)問題，法院認(rèn)為，基于物權(quán)登記的公信效力，在房屋買賣過程中買受人信賴房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣人無處分權(quán)即應(yīng)推定買受人為善意。鼓勵(lì)交易，保護(hù)交易安全是善意取得制度的目的，如要求交易人均對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行詳盡調(diào)查，以排除從無處分權(quán)人處取得財(cái)產(chǎn)的可能性，無疑提高交易成本，不利于維護(hù)交易秩序，與善意取得制度的立法本意相悖。依照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：
一、撤銷北京市石景山區(qū)人民法院（2013）石民初字第1212號(hào)民事判決；
二、駁回劉某生的訴訟請(qǐng)求。
【法官評(píng)析】
本案涉及無權(quán)處分、善意取得和借名買房三個(gè)房屋買賣合同糾紛中常見問題，具有典型性。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱買賣合同司法解釋）第三條關(guān)于無權(quán)處分行為的效力進(jìn)行了新的界定，具有重大的現(xiàn)實(shí)和理論意義，但實(shí)踐中訴訟當(dāng)事人對(duì)于此條款的理解還存在誤區(qū)。在適用買賣合同司法解釋第三條時(shí)是否應(yīng)同時(shí)審查第三人是否屬于善意取得，在實(shí)務(wù)中也有較大爭議。而借名買房屬于有效還是無效，不同情況有截然相反的處理結(jié)果。結(jié)合本案，分別對(duì)上述三個(gè)問題展開討論：
1.買賣合同司法解釋第三條的適用。夫妻一方主張另一方擅自處置夫妻共有房屋，是房屋買賣合同糾紛中的常見問題，也是適用買賣合同司法解釋第三條的典型糾紛。買賣合同司法解釋第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。此條規(guī)定符合市場經(jīng)濟(jì)交易規(guī)律，保障了市場交易的安全，也與國際上有關(guān)合同的立法趨勢保持了一致。構(gòu)建該條司法解釋的基礎(chǔ)條件之一便是負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分。負(fù)擔(dān)行為僅是物權(quán)變動(dòng)發(fā)生的原因，物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)并不影響負(fù)擔(dān)行為即合同的效力。處分行為是指直接使權(quán)利發(fā)生變更的法律行為。買賣合同只是負(fù)擔(dān)行為，在當(dāng)事人之間僅發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)必須進(jìn)行登記，而登記時(shí)如何履行的程序問題。有效的負(fù)擔(dān)行為并不以當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物有處分權(quán)為必要。因此即使在合同簽訂時(shí)出賣人沒有處分權(quán)，其與買受人簽訂的買賣合同仍然是有效的。本案中涉案房屋登記在出賣人一人名下，具備無權(quán)處分的表征，該房屋即使屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，主張無效一方的訴訟請(qǐng)求也無法得到支持。
2.善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)及法院審查義務(wù)。本案中一審認(rèn)定買受人非善意，沒有盡到嚴(yán)格的審查義務(wù)，無法善意取得訴爭房屋；二審卻認(rèn)定買受人盡到了審查義務(wù)，屬于善意；這就涉及到善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)問題。無權(quán)處分合同中的善意相對(duì)人想要憑借善意取得制度取得物的所有權(quán)需要滿足三個(gè)條件：（1）相對(duì)人交易時(shí)是善意的。（2）相對(duì)人需要支付合理對(duì)價(jià)。（3）動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)完成交付不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)完成登記。本案中，買受人基于物權(quán)登記的公信效力，在房屋買賣過程中信賴房屋登記薄的記載，應(yīng)推定為善意。在支付了合理對(duì)價(jià)，并完成不動(dòng)產(chǎn)登記的情況下，從鼓勵(lì)交易，保護(hù)交易安全的角度目的出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定為善意取得成立，不應(yīng)該強(qiáng)加過多的審查義務(wù)。
關(guān)于在無權(quán)處分適用買賣合同司法解釋第三條時(shí)，是否主動(dòng)審查第三人是否善意在實(shí)務(wù)中有爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，主張買賣合同無效屬于法律明文規(guī)定不能支持的訴求，如果堅(jiān)持主張無效，應(yīng)直接駁回訴求，無需審查。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有構(gòu)成善意取得，才能適用此條。筆者認(rèn)為，善意取得是抗辯事由，應(yīng)由抗辯一方提出，法院不應(yīng)主動(dòng)審查。
3.借名買房是否成立。本案一審中用較大篇幅論述借名買房是否成立，二審由于直接適用了買賣合同司法解釋第三條駁回訴求，而無需對(duì)借名買房問題進(jìn)行論證。借名買房具有以下幾層含義：（1）事實(shí)購房人借用他人名義購房，（2）事實(shí)購房人以他人名義登記房屋所有權(quán)，（3）事實(shí)購房人出資購買房屋，（4）事實(shí)購房人行使對(duì)房屋的權(quán)利。認(rèn)定借名買房是否成立，要綜合考慮房屋占有適用、購房款出資、購房票據(jù)控制情況等綜合判斷。本案中，由于公司成立時(shí)間晚于購房日期、房款結(jié)算不合常理、交易人之間有利害關(guān)系等因素，一審認(rèn)定借名買房不成立有其合理性。借名買房屬于合同行為，在起訴時(shí)案由應(yīng)列為合同糾紛，只要無效力性強(qiáng)制性規(guī)定合同無效，借名買房應(yīng)認(rèn)定為有效，出現(xiàn)爭議時(shí)，事實(shí)購房人可通過民事訴訟請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)。
文/林娜 北京市第一中級(jí)人民法院
來源/《中國法院2016年度案例》合同糾紛卷中國法制出版社
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