案情簡(jiǎn)介：購房人簽約后未辦理按揭
2013年8月28日，原告某房地產(chǎn)公司與被告張某某簽訂一份《樓宇認(rèn)購書》，約定：被告認(rèn)購某豪苑A棟908號(hào)，建筑面積230.14㎡，房款總金額人民幣752，476.00元。被告簽署認(rèn)購書后交付了定金，付清第一筆首期房款。按約定被告應(yīng)根據(jù)第4條付款時(shí)間要求約定支付款項(xiàng)，并在2013年9月30日前到原告售樓部簽署《商品房買賣合同》。但被告至今未按約定與原告簽訂《商品房買賣合同》，也未向銀行提供辦理該商品房按揭貸款的資料及付清房款。經(jīng)原告多次催促無果，原告授權(quán)委托某律師事務(wù)所于2015年1月20日向被告發(fā)出《關(guān)于要求提供完整的“按揭資料”，及履行付清房款義務(wù)，如逾期辦理或無法辦理“按揭貸款”時(shí)決定解除購房合同的律師函》，通知被告在收到律師函之日起5日內(nèi)到某豪苑售樓處或直接向申請(qǐng)按揭貸款的銀行提交辦理按揭貸款的所有資料，并與相關(guān)銀行簽署個(gè)人購房借款合同。如被告在上述時(shí)間沒有辦妥上述按揭貸款的手續(xù)，并獲得銀行同意發(fā)放貸款的結(jié)果；被告應(yīng)在收到律師函之日起10日內(nèi)向某房地產(chǎn)公司付清房款，否則在被告收到（或拒收、退回）律師函之日起的第31天，某房地產(chǎn)公司依照《中華人民共和國合同法》第94條之規(guī)定，決定與被告解除購買某豪苑A棟908號(hào)商品房所簽暑的有關(guān)合同。該律師函通過EMS特快專遞于2015年2月3日到達(dá)被告。被告收到原告授權(quán)委托律師發(fā)出的通知后，沒有繼續(xù)履行合同義務(wù)，原告遂向本院起訴要求處理。
法院判決：購房人交首期款后未辦理按揭，商品房預(yù)約合同解除
原告與被告所簽訂的《樓宇認(rèn)購書》屬于商品房預(yù)約合同，該合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按照合同約定履行。認(rèn)購書簽訂后，被告向原告支付了定金和首期房款，但至今未按約定與原告簽訂《商品房買賣合同》，也未向銀行提供辦理該商品房按揭貸款的資料及付清房款，經(jīng)原告通知解除合同后，被告亦未提出異議，故原、被告于2013年8月28日簽訂的《樓宇認(rèn)購書》在2015年3月6日（即律師函送達(dá)被告之日起第31日）解除。被告經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為放棄答辯權(quán)利。
綜上所述，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)、第九十六條之規(guī)定，判決如下：
原告與被告于2013年8月28日簽訂的《樓宇認(rèn)購書》于2015年3月6日解除。
律師說法：商品房預(yù)約合同違約后果有哪些？
此案中《樓宇認(rèn)購書》的性質(zhì)即是商品房預(yù)約合同，簽署后因購房人未及時(shí)交付剩余房款或未辦理按揭導(dǎo)致已簽署的商品房預(yù)約合同因原告行使解除權(quán)而解除。合同法94條規(guī)定了合同的法定解除，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案即是原告催告后被告在合理期限內(nèi)仍未履行的即發(fā)生解除的法律效果。此時(shí)，合同解除后的具體法律后果主要參照合同約定。在本案中并未涉及到解除后的問題，但作為購房人開始簽署預(yù)約性質(zhì)的購房合同時(shí)就應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注此部分合同條款的約定。尤其是對(duì)成功辦理按揭貸款或付清房款有個(gè)初步的權(quán)衡，否則已繳納的定金及首期款極易因購房人違約而造成經(jīng)濟(jì)損失。
作為售房人的房地產(chǎn)公司依據(jù)合同法96條規(guī)定行使解除權(quán)，即當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。本案原告以向被告發(fā)送律師函的形式行使了解除權(quán)。
附：
原裁判文書鏈接：
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=b659a1ae-4195-4670-a989-cc7083de7f1a
作者：張春月律師 北京市京師律師事務(wù)所
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