房地產(chǎn)公司未動工建設(shè)樓盤，購房人已交款項能否退賠

案情簡介：房地產(chǎn)公司未動工建設(shè)樓盤

2014年7月12日，呂某與被告某房地產(chǎn)公司就簽訂《VIP認(rèn)籌協(xié)議書》進(jìn)行協(xié)商，該協(xié)議約定：呂某基于對“繽城”項目一樓21-3號商鋪的購買意愿，自愿繳納人民幣597000元VIP卡認(rèn)籌金；呂相華在某房地產(chǎn)公司開發(fā)的“繽城”項目規(guī)定的開盤簽約期內(nèi)簽約成功，則享受認(rèn)籌商鋪39700元／㎡的成交價格；“繽城”項目開盤當(dāng)天，呂某須憑本人身份證、本《認(rèn)籌協(xié)議書》、VIP卡及認(rèn)籌繳款收據(jù)至開盤地點進(jìn)行選鋪，同時認(rèn)籌金自動轉(zhuǎn)為選鋪定金；呂某憑本協(xié)議書認(rèn)購的商鋪為上述認(rèn)籌對應(yīng)商鋪；若呂某在“繽城”項目開盤規(guī)定的簽約日內(nèi)未能如期簽約，某房地產(chǎn)公司有權(quán)處置呂某認(rèn)籌的商鋪，并于開盤后30天內(nèi)通知呂某到某房地產(chǎn)公司指定地點退籌，呂某憑本人身份證、本《認(rèn)籌協(xié)議書》、VIP卡及認(rèn)籌繳款收據(jù)辦理全額無息退還已繳認(rèn)籌金手續(xù)，作為VIP會員享受認(rèn)籌優(yōu)惠全部作廢。后某房地產(chǎn)公司在該協(xié)議上加蓋了公司印章，呂某未簽字。2014年7月14日，呂某向被告繳納了597000元的VIP卡認(rèn)籌金，某房地產(chǎn)公司向其出具了收據(jù)，承諾在簽約后的6個月內(nèi)完成“繽城”項目建設(shè)。逾期后，“繽城”項目未動工建設(shè)，呂某多次向被告詢問相關(guān)建設(shè)事宜，被告均以各種理由予以推脫。至原告訴至本院時，“繽城”項目仍未動工。

2015年5月6日，呂某因病死亡。其與原告李某，是夫妻關(guān)系，兩人僅育一子，系原告呂遜某。

另查明，2015年8月20日，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人為丁某某。

法院判決：購房人已交款項如數(shù)退賠

呂某與被告就簽訂《VIP認(rèn)籌協(xié)議書》進(jìn)行了協(xié)商，呂某雖未簽字，但依約向被告繳付了全部款項。呂某在簽字之前已履行了主要義務(wù)，被告收取款項，表示接受，該合同成立。呂某基于商鋪購買意愿支付認(rèn)籌金，取得“繽城”項目開盤銷售時預(yù)訂商鋪的購買資格和優(yōu)惠價格，“繽城”項目開盤后呂某須與被告另行簽訂商鋪買賣合同，這是雙方就未來簽訂合同而進(jìn)行預(yù)約，該合同未違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效的商品房預(yù)約合同。被告關(guān)于該合同是無效的商品房預(yù)售合同的辯稱意見與事實不符，本院不予支持。原告呂遜某李某是呂某的第一順序繼承人，依法有權(quán)向本院提起訴訟。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的?！痹摵贤梢越獬?，現(xiàn)被告承諾簽訂合同后6個月內(nèi)完成“繽城”項目，但至今仍未動工建設(shè)，其遲延履行債務(wù)的行為致使合同目的不能實現(xiàn)。故本院對原告要求解除合同的訴訟請求予以支持。合同解除后，被告應(yīng)賠償原告的損失，其損失計算的起始時間應(yīng)從被告違約時起算，即從雙方簽約的六個月后開始。鑒于合同具有相對性，案外人李某某不是合同所涉當(dāng)事人，其是否經(jīng)辦本案所涉資金與本案無關(guān)，故本院對被告提出申請追加李波為第三人的請求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三十七條、第六十條、第九十四條第（四）項、第九十六條第一款、第九十七條、《中華人民共和國繼承法》第十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告咸寧市瑞園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告呂遜敏、李春香支付認(rèn)籌金597000元。

二、被告咸寧市瑞園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告呂遜敏、李春香支付資金占用損失（從2015年1月13日起，以597000元為本金按照中國人民銀行公布的同期同類貸款利率計算至實際支付完畢之日）。

三、駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

律師說法：商品房預(yù)售合同成立有效，已交認(rèn)籌金如數(shù)退賠

本案中爭議焦點是商品房預(yù)售合同是否有效，這是被告返還原告認(rèn)籌金的基礎(chǔ)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十七條規(guī)定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！贬槍Ρ桓娲疝q說商品房預(yù)售合同無效的理由是否成立，首先要根據(jù)合同法律規(guī)定判斷合同是否有效。原告簽約之后并交納了認(rèn)籌金，已經(jīng)實際履行了合同主要義務(wù)，而被告出具了認(rèn)籌金交納的收據(jù)，視為被告已經(jīng)接受，根據(jù)合同法37條規(guī)定，商品房預(yù)售合同成立且有效。因而被告如數(shù)退賠原告交納的款項是符合法律規(guī)定的。

在此也提醒著購房人在和房地產(chǎn)公司簽署商品房預(yù)售性質(zhì)的合同時，務(wù)必謹(jǐn)慎審查其合同條款以及查驗房地產(chǎn)公司是否具備商品房預(yù)售的資質(zhì)，同時在商品房預(yù)售合同條款中以違約責(zé)任條款規(guī)制房地產(chǎn)公司不能按期交房的違約責(zé)任。如有必要由專業(yè)律師審核重大的商品房預(yù)售合同條款再行簽署。

附：

原裁判文書鏈接：

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=5d59c37e-1c76-4b15-a4ba-b2a9b11c299d

作者：張春月律師 北京市京師律師事務(wù)所

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