案情簡介：售房人收受定金后未及時簽署商品房買賣合同
2013年11月11日，原告吳某某（為乙方、買方）與被告某公司（為甲方、賣方）簽訂了一份《商品房認購協(xié)議書》，該協(xié)議書約定：第一條基本情況。1、乙方所認購的商品房（以下簡稱商品房）為甲方所開發(fā)的位于臨桂某路東側(cè)“某”小區(qū)xx棟xx層xx號房。2、略。第二條房款。甲、乙雙方同意該商品房銷售價格為建筑面積每平方米人民幣3275元，總房價款為RMB（大寫）￥肆拾萬零叁仟捌佰肆拾元整，小寫（￥403840元）。第三條付款方式。1、簽署本認購協(xié)議書當日，乙方向甲方繳付定金RMB壹拾萬元整（￥100000元）。2、略。第四條協(xié)議相關(guān)條款。1、甲乙雙方簽署本協(xié)議后，雙方必須嚴格執(zhí)行其內(nèi)容和條款。2、略。3、乙方交付定金后，如未在約定時間內(nèi)簽訂認購協(xié)議書，甲方一個月內(nèi)全額退還乙方定金。如乙方簽訂認購協(xié)議書后要求退房的，甲方在一個月內(nèi)退還已交定金的70%，并可將房屋另行出售。4、甲方在取得商品房預(yù)售許可證后通知乙方，乙方在收到甲方簽署《商品房買賣合同》的通知后，（電話或手機短信或電子郵件或書面通知）15日內(nèi)必須到指定地點簽署《商品房買賣合同》；逾期視為乙方放棄購買該商品房的權(quán)利，本協(xié)議終止，定金不予退還。簽訂本合同時每套房屋交納的首付金額不得低于房屋總價的40%，余款可選擇辦理商業(yè)貸款或一次性付清。5、乙方交納認購定金簽署本協(xié)議后不許變更協(xié)議內(nèi)容，特殊情況如需變更姓名或付款方式等內(nèi)容的，須提交書面形式告知甲方，經(jīng)甲方同意，方可辦理。若因變更引起的相關(guān)費用全由乙方自負。6、乙方無論采取何種付款方式，因購房產(chǎn)生的向國家有關(guān)部門支付的附屬費用乙方自負。申請辦理銀行按揭的年限及貸款額，以銀行最終批復(fù)為準。7、本協(xié)議經(jīng)甲方蓋章，乙方簽字并支付定金之日起生效，雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購協(xié)議自行終止。本協(xié)議終止后，認購定金轉(zhuǎn)入該商品房首付款。8、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各持壹份，兩份均具有同等效力。甲方處蓋有被告的公章，日期為空白，乙方處有原告簽名及捺印，日期為2013年11月11日。2013年10月31日，案外人陳某某通過銀行向被告轉(zhuǎn)賬10萬元，同日，被告向原告出具收據(jù)一張，該收據(jù)載明“今收到吳某某交來某購房定金（陳某某代交）壹拾萬元￥100000”。收款單位處蓋有被告財務(wù)專用章。2016年10月25日，原告以被告未嚴格履行雙方簽訂的合同為由訴至本院，請求：1、解除被告與原告簽訂的《商品房認購協(xié)議書》；2、判令被告雙倍返還原告押金合計人民幣20萬元；3、本案訴訟費用全部由被告承擔。同時查明，涉案房屋所在的“某”小區(qū)xx棟樓已于2015年1月7日辦理了商品房預(yù)售許可證。
法院判決：售房人返還購房人定金，商品房預(yù)售合同解除
被告開發(fā)的位于臨桂某路東側(cè)的“某”小區(qū)xx棟是2015年1月7日辦理的商品房預(yù)售許可證，而原告吳某某與被告某公司于2013年11月11日簽訂《商品房認購協(xié)議書》時，涉案房屋所在的樓棟尚未辦好商品房預(yù)售許可證，原告起訴前，涉案房屋所在樓棟已辦好商品房預(yù)售許可證，故，原、被告于2013年11月11日簽訂的《商品房認購協(xié)議書》為有效的合同，應(yīng)受法律保護，對原、被告雙方均具有約束力，雙方應(yīng)根據(jù)合同的約定履行各自義務(wù)。原告已按合同約定向被告履行了支付定金10萬元的義務(wù)，被告亦應(yīng)按照合同約定在其取得商品房預(yù)售許可證后通知原告與其簽訂《商品房買賣合同》，但從本案現(xiàn)有證據(jù)看，原、被告雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》中對被告應(yīng)何時通知原告與其簽訂《商品房買賣合同》沒有注明具體時間，只約定了被告在取得商品房預(yù)售許可證后通知原告，原告在收到被告簽署《商品房買賣合同》的通知后15日內(nèi)必須到指定地點簽署《商品房買賣合同》，說明該條款屬可以協(xié)商的條款，本案所涉房屋是在2015年1月7日辦理的商品房預(yù)售許可證，至原告起訴時，原、被告都未能簽訂《商品房買賣合同》，被告存在遲延履行其義務(wù)的行為，原告訴請要求解除其與被告簽訂的《商品房認購協(xié)議書》，符合本案查明的事實及法律規(guī)定，本院予以支持。同時，結(jié)合本案現(xiàn)有證據(jù)看，無法確認被告至今未與原告簽訂《商品房買賣合同》的原因，亦無法確定被告應(yīng)與原告簽訂《商品房買賣合同》的具體時間，不能確認不能簽訂《商品房買賣合同》的原因是被告的原因?qū)е?，被告?yīng)返還定金10萬元給原告。至于原告要求被告雙倍返還定金的訴請，則與本案查明的事實及法律規(guī)定不符，本院不予支持。同時，被告某公司在本案中拒不到庭的行為和在舉證期間內(nèi)不向法院提供相應(yīng)證據(jù)材料，應(yīng)視為放棄舉證權(quán)利，承擔舉證不能的不利后果。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第四條的規(guī)定，判決如下：
解除原告吳某某與被告桂林某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年11月11日簽訂的《商品房認購協(xié)議書》；
二、被告桂林某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告吳某某購房定金10萬元；
三、駁回原告吳某某的其他訴訟請求。
律師說法：被告返還原告定金而非返還雙倍定金的法律依據(jù)
本案中原告與被告簽署《商品房認購協(xié)議書》時，被告未取得商品房預(yù)售許可證，此種情況下雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》是否有效？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定。本案中法院查明涉案房屋所在的“某”小區(qū)xx棟樓已于2015年1月7日辦理了商品房預(yù)售許可證。也就是說被告事后取得了商品房預(yù)售許可證，認定原被告雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》是有效的。
原告交納定金該如何退還的問題需要查明雙方未簽署商品房銷售合同的原因所在。根據(jù)法院查明的事實得出不能有證據(jù)證明是基于被告的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽署。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人”，基于此項法律規(guī)定被告應(yīng)返還原告定金而非雙倍定金。此案中雖然存在被告遲延履行簽署商品房銷售合同的法律義務(wù)，原告可以解除《商品房認購協(xié)議書》但是并不足以要求被告退還雙倍定金的依據(jù)。
律師在此提醒著購房人在繳納預(yù)付款簽署商品房預(yù)售合同之時，務(wù)必查驗房地產(chǎn)公司是否取得商品房預(yù)售許可證，以及在商品房預(yù)售合同的條款中明確簽署商品房銷售合同的具體時間及可操作性的節(jié)點，只有嚴謹?shù)倪`約責任條款才能更好的約束房地產(chǎn)公司按時交房并簽署商品房銷售合同的行為。否則對于購房人即便是解除了《商品房認購協(xié)議書》，被退還了定金也是喪失了時間及金錢成本。
附
原裁判文書鏈接：
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=690d26b7-2c1a-4894-9809-c042ea92e6ba
作者：張春月律師 北京市京師律師事務(wù)所
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