案情簡介：商品房買賣合同條款修改未達成一致
2015年9月初，原告李某欲購買被告某房地產(chǎn)公司開發(fā)的坐落于某市某區(qū)西片4號小區(qū)地塊商品房，在被告某房地產(chǎn)公司售樓處看中該樓盤宣傳樓書中尚舒138，頂配3梯2戶，B戶型，建筑面積約138㎡的平面展示圖，該展示圖有裝修參考圖，裝修參考圖標(biāo)明各房間、客廳、衛(wèi)生間、廚房間餐廳等布局，左下方還有交付示意圖，示意圖上標(biāo)明陽臺、設(shè)備平臺、電梯位置。
2015年9月11日，在被告某房地產(chǎn)公司售樓處，原告與被告某房地產(chǎn)公司分別簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書》、《商品房預(yù)定協(xié)議補充內(nèi)容》，被告為甲方，原告為乙方，其中《商品房預(yù)定協(xié)議書》約定，乙方住所為某市某區(qū)某路某號，乙方預(yù)定坐落某市西片4號小區(qū)地塊“大悅觀邸”第7幢1602號商品房，建筑面積138.51平方米，甲方拒絕簽訂《商品房買賣合同》的，雙倍返還已收取的定金，乙方拒絕簽訂《商品房買賣合同》的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金，同時甲方有權(quán)另行出售該房屋，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，約定期限內(nèi)未簽署的，本協(xié)議自動失效，守約方有權(quán)單方解除合同并要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，以及其他內(nèi)容的約定；《商品房預(yù)定協(xié)議補充內(nèi)容》約定，甲乙雙方同意在商品房預(yù)定協(xié)議書簽訂前有關(guān)文件、樓書及其他資料中就《商品房買賣合同》項下商品房及相關(guān)設(shè)備設(shè)施所做的表述，與《商品房買賣合同》及其附件規(guī)定不一致的，以《商品房買賣合同》及其附件為準(zhǔn)，原有的表述不視為合同要約或組成部分，銷售宣傳資料、沙盤模型等僅作參考，沒有合同約束力，最終以竣工后的建筑區(qū)域內(nèi)的房屋效果為準(zhǔn)，預(yù)定協(xié)議書第四條所指的《商品房買賣合同》采用浙江省建設(shè)廳、浙江省工商行政管理局聯(lián)合監(jiān)制示范文本，內(nèi)容以向房管部門備案的內(nèi)容為準(zhǔn)（含附件），雙方在預(yù)定協(xié)議書中提供的聯(lián)系電話、地址為雙方履行通知義務(wù)的聯(lián)系電話、地址，一方按本協(xié)議中對方的地址以掛號信或快遞形式寄發(fā)通知的，不論是否接收或由他人接收，均視為已送達對方，投遞能確定投遞時間的，以確定的投遞時間為準(zhǔn)，不能確定投遞時間的，以出賣人交付投遞之日起的第七天為投遞買受人的時間，一方如地址變更的，應(yīng)書面通知對方，如因一方通信地址變更而未及時通知對方，導(dǎo)致對方無法聯(lián)系到該方的，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任由責(zé)任人承擔(dān)，本《補充協(xié)議書內(nèi)容》如與《商品房預(yù)定協(xié)議書》約定條款有抵觸時，均以本補充協(xié)議書為準(zhǔn)，本協(xié)議在乙方簽訂《商品房買賣合同》時，由甲方收回，以及其他內(nèi)容的約定。
簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書》、《商品房預(yù)定協(xié)議補充內(nèi)容》同時，原告在被告某房地產(chǎn)公司擬好的兩份《聲明書》簽名確認，其中一份向被告某房地產(chǎn)公司提供的《聲明書》內(nèi)容為“一、因本人委托某建設(shè)工程集團有限公司對某小區(qū)指定公共部位及本人所購商品房房屋內(nèi)外進行優(yōu)化改造，本人請貴公司在竣工驗收后交由某建設(shè)工程集團有限公司實施上述優(yōu)化改造，為此，本人確認交房時間在《商品房買賣合同》第九條約定的時間基礎(chǔ)上順延90天，具體交房時間以貴司書面通知為準(zhǔn)；二、本人接受某建設(shè)工程集團有限公司上述優(yōu)化改造，同時接受貴公司按優(yōu)化改造后的商品房狀況交房，自愿承擔(dān)優(yōu)化改造造成的一切后果及責(zé)任，不會因此拒絕收房或向貴司提出索賠、退房等任何異議或權(quán)利主張；三、本人同意大悅觀邸小區(qū)其他業(yè)主均可進行同類優(yōu)化改造，并充分知悉本人的優(yōu)化改造或其他業(yè)主的同類優(yōu)化改造可能會造成樓棟外立面等公共部位的變化，本人自愿承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，并不會因此拒絕收房或向貴司提出索賠、退房等任何異議或權(quán)利主張；四、本人同意部分樓棟四周局部綠化區(qū)域由相應(yīng)一層業(yè)主使用；小區(qū)內(nèi)各樓棟局部屋頂由該棟相應(yīng)頂層業(yè)主改造并使用；2#樓設(shè)備用房屋面及8#樓二層屋面由相應(yīng)樓層的業(yè)主改造并使用；五、本人轉(zhuǎn)讓所購商品房的，承諾如實向受讓人告知聲明并要求買受人承受聲明內(nèi)容。否則，由此產(chǎn)生的責(zé)任與后果全部由本人承擔(dān)”。另一份向被告某建設(shè)工程集團公司提供的《聲明書》主要內(nèi)容為“一、本人全權(quán)委托貴公司對大悅觀邸小區(qū)內(nèi)的電梯轎廂、電梯前室及門廳、凹廊、設(shè)備平臺、屋頂、幕墻、室外連廊及架空層、物業(yè)用房、地下室及公共景觀花園等公共部位進行優(yōu)化、設(shè)計與施工。本人保證今后無任何異議，如因本人再行私自拆改由此引起的相關(guān)責(zé)任，由本人全權(quán)負責(zé)與承擔(dān)。二、本人全權(quán)委托貴公司對本人所購商品房房屋內(nèi)外進行優(yōu)化、設(shè)計與施工，優(yōu)化改造的標(biāo)準(zhǔn)及范圍參照《交房實際使用范圍示意圖》（見背面附圖）；本人同意大悅觀邸小區(qū)其他業(yè)主均可進行同類改造，并充分知悉本人的改造或其他業(yè)主的同類改造可能會造成樓棟外立面等公共部位的變化，本人自愿承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；三、本人轉(zhuǎn)讓所購商品房的，承諾如實向受讓人告知本聲明并要求買受人承受聲明內(nèi)容。否則，由此產(chǎn)生的責(zé)任與后果全部由本人承擔(dān)”。
上述簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》、《商品房預(yù)定協(xié)議補充內(nèi)容》、兩份《聲明書》原告簽名后，當(dāng)場交納定金30萬元，被告某房地產(chǎn)公司開具《統(tǒng)一收款收據(jù)》及相關(guān)優(yōu)惠證明（《展示開放護照》、《送房款護照》等）交由原告收執(zhí)，但被告某房地產(chǎn)公司以《商品房預(yù)定協(xié)議書》、《商品房預(yù)定協(xié)議補充內(nèi)容》需要公司統(tǒng)一蓋章為由，至今未將《商品房預(yù)定協(xié)議書》、《商品房預(yù)定協(xié)議補充內(nèi)容》交于原告，也未將兩份《聲明書》底稿內(nèi)容交于原告。
事后，2015年9月27日原告妻子曾某在浦發(fā)銀行卡內(nèi)籌集資金55余萬元，其溫州銀行信用卡、農(nóng)商銀行信用卡都具備可透支款最高額度各5萬元。
2015年9月29日被告某房地產(chǎn)公司通過EMS郵政快遞向原告住所寄發(fā)一份《通知函》，主要內(nèi)容為“尊敬的尚品半島業(yè)主，我司已通知您在2015年9月21日至2015年9月28日期間集中辦理簽約手續(xù)，您至今未來辦理，請您務(wù)必在2015年10月3日前攜帶好辦理簽約手續(xù)的資料（見附件一），前往尚品半島銷售中心辦理簽約手續(xù)”。2015年9月30日原告與其妻子一同到被告某房地產(chǎn)公司尚品半島銷售中心，要求銷售中心工作人員給看正式《商品房買賣合同》文本及其附件以及對之前簽署的兩份協(xié)議書復(fù)印，銷售中心工作人員回復(fù)正式《商品房買賣合同》原告簽名后，統(tǒng)一由被告簽名蓋章，再到房管局統(tǒng)一備案蓋章生效后，通知原告拿正式《商品房買賣合同》，不可能來一個客戶被告老總簽訂一份合同，原告還詢問了其他樓盤相關(guān)事宜，最后認為自己權(quán)利已受到侵害，未在正式《商品房買賣合同》上簽約。
2015年11月1日原告到被告某房地產(chǎn)公司尚品半島銷售中心，該中心主管拿正式《商品房買賣合同》樣本，回復(fù)正式《商品房買賣合同》中已經(jīng)商討加不了（拒絕在合同中明確交付房屋的狀況），向公司反饋沒有任何意義等，原告告知其公司行為已侵犯了消費者的知情權(quán)，雙方仍未能達成一致意見。
2015年11月17日被告某房地產(chǎn)公司通過EMS郵政快遞向原告住所寄發(fā)一份《通知函》，主要內(nèi)容為“尊敬的尚品半島業(yè)李先生/女士，我司已通知您在2015年9月21日至2015年9月28日期間集中辦理簽約手續(xù)，您至今未來辦理，請您務(wù)必在2015年11月19日前攜帶好辦理簽約手續(xù)的資料（見附件一），前往尚品半島銷售中心辦理簽約手續(xù)，聯(lián)系電話0577-860××××5”。
2015年11月29日原告向被告某房地產(chǎn)公司發(fā)《函告》打印件，主要內(nèi)容為“具函人李某，通過貴司具體明確的宣傳要約向貴司預(yù)訂了“大悅觀邸”第7幢1602號房屋，并支付定金人民幣30萬元，具函人在簽訂《商品房買賣合同》及其附件（以下簡稱《合同》）前，發(fā)現(xiàn)貴司不僅采用虛假宣傳及欺詐消費的形式騙取購房人信任，并且所提供的《合同》也系極不平等的格式條款、文本，并強加具函人簽訂，該《合同》內(nèi)容不僅多處違法，且通過不斷加重對方責(zé)任，排除限制對方權(quán)利來免除貴司自身的責(zé)任義務(wù)，具函人已多次要求貴司協(xié)商《合同》內(nèi)容，但屢遭貴司無理拒絕，……，以及預(yù)定過程、交付定金經(jīng)過，問題中提出發(fā)布的附件一戶型圖被告拒絕記入合同、放棄權(quán)利聲明，附件八內(nèi)容未經(jīng)備案，明顯逃避責(zé)任意圖、屬于欺詐等等，聲明具函人依法保留所有的權(quán)利等內(nèi)容”。
2015年12月4日被告某房地產(chǎn)公司通過EMS郵政快遞向原告住所寄發(fā)一份《函》，主要內(nèi)容為“李某先生：您好，我公司于2015年12月1日收到寄件人為您的快遞一件，內(nèi)有標(biāo)題為函告的文書一份，通篇為打印件，無手寫內(nèi)容，該函告開篇自稱具函人李某，但落款處具函人無人簽署，據(jù)此，我公司請您確認上述函告是否為您出具和投寄？如果我公司不能在7日內(nèi)獲得您明確的答復(fù)，將不確認為您所發(fā)。如果上述函告確為您出具和投寄，則我公司說明如下：……且我公司通知您在接到本函件之日起15日內(nèi)前來我公司簽訂《商品房買賣合同》，特此函告，2015年12月4日（蓋公章）”。
2016年1月份、7月份期間，被告某房地產(chǎn)公司銷售中心主管多次與原告通過短信方式溝通簽約事宜無果。2016年8月3日被告某房地產(chǎn)公司通過郵政EMS繼續(xù)向原告住所郵寄《通知》，內(nèi)容為“您好，我公司曾多次通知您前來簽訂《商品房買賣合同》，您均未按約履行，據(jù)此我公司通知如下：1、如果您仍有意購買原預(yù)定商品房的，則需在收到本通知之日起10個工作日前往我公司簽訂《商品房買賣合同》（以房管部門備案內(nèi)容為準(zhǔn)），且需根據(jù)商品房建設(shè)進度，按照《商品房買賣合同》約定支付購房款或辦理按揭貸款（含公積金貸款或組合貸款）；2、如果在本通知約定期限內(nèi)雙方不能完成簽約及由您支付購房款（或按揭貸款），則我公司解除與您簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》，您預(yù)定的商品房不再保留，另售他人。誠望您能慎重處置，特此通知，2016年8月3日（蓋公章）”。2016年下午因原告拒收退回。2016年8月5日被告某房地產(chǎn)公司再通過郵政EMS繼續(xù)向原告住所郵寄《通知》，內(nèi)容同2016年8月3日的《通知》，原告仍予以拒收。
2016年8月24日，被告某房地產(chǎn)公司通過溫州都市報刊登《通知》，內(nèi)容為“李先生：您與我公司簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書》但又不前來簽訂《商品房買賣合同》，現(xiàn)請您在本通知發(fā)布之日起10個工作日內(nèi)前來我公司簽訂《商品房買賣合同》（以房管部門備案內(nèi)容為準(zhǔn)），并支付相應(yīng)購房款或辦理按揭貸款（含公積金貸款或組合貸款），如果在上述通知約定期限內(nèi)雙方不能完成簽約，則我公司解除與您簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》，您預(yù)定的商品房不再保留，另售他人。誠望您能慎重處置，2016年8月24日”。原告未予理睬，并于2016年9月19日訴至本院。
法律判決：商品房預(yù)約合同解除
從雙方函件往來磋商的內(nèi)容分析，本案雙方爭議焦點為雙方簽訂《商品房買賣合同》時，是否可以對該合同進行修改，被告某房地產(chǎn)司認為《協(xié)議書》中明確在約定的期限內(nèi)采用浙江省建設(shè)廳、浙江省工商行政管理局聯(lián)合監(jiān)制示范文本，內(nèi)容以向房管部門備案的內(nèi)容為準(zhǔn)的《商品房買賣合同》，簽訂《商品房買賣合同》時《協(xié)議書》由被告某房地產(chǎn)公司收回，約定期限內(nèi)未簽署的，《協(xié)議書》自動失效，守約方有權(quán)單方解除合同，并另行出售等。而原告要求將涉案房屋改造后示意圖作為雙方簽訂的《商品房買賣合同》的附件及要求其他條款修改，雙方最終對《商品房買賣合同》主要條款多次磋商未能達成一致意見。依雙方簽訂的《協(xié)議書》約定，被告某房地產(chǎn)公司已多次通過各種方式向原告發(fā)《通知》，要求原告在期限內(nèi)按浙江省建設(shè)廳、浙江省工商行政管理局聯(lián)合監(jiān)制示范文本，內(nèi)容以向房管部門備案的內(nèi)容為準(zhǔn)的《商品房買賣合同》簽署，原告均置之不理，雙方多次磋商無果，致使簽訂《商品房買賣合同》的目的無法實現(xiàn)，按《協(xié)議書》約定應(yīng)予解除。據(jù)此，被告某房地產(chǎn)公司反訴訴請確認《協(xié)議書》解除，于法有據(jù)，本院予以支持。原告分別向兩被告遞交的《聲明書》，依其內(nèi)容是在履行《商品房買賣合同》交房后，對房屋進行二次優(yōu)化改造內(nèi)容及改造后責(zé)任問題，由于原告與被告某房地產(chǎn)公司多次磋商至今未簽訂《商品房買賣合同》，被告某房地產(chǎn)公司反訴訴請的《協(xié)議書》本院已確定予以解除，原告的訴請已無實際可能履行和存在的義務(wù)，故原告的訴訟請求，本院不予支持。針對《協(xié)議書》解除后，被告某房地產(chǎn)公司亦同意返還原告的定金30萬元。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
一、確認原告（反訴被告）李某與被告（反訴原告）某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》、《商品房預(yù)定協(xié)議補充內(nèi)容》解除；
二、被告（反訴原告）某房地產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）董富強定金30萬元；
三、駁回原告（反訴被告）董富強的訴訟請求。
律師說法：因商品房買賣合同條款修改未達成一致導(dǎo)致預(yù)約解除
房屋買賣實務(wù)中經(jīng)常在簽訂正式的商品房買賣合同之前先簽訂商品房預(yù)約合同，本案中《商品房預(yù)定協(xié)議書》及《商品房預(yù)定協(xié)議補充內(nèi)容》，正是商品房預(yù)約合同性質(zhì)。商品房預(yù)約合同是相對商品房買賣合同而言即是預(yù)約，一般指雙方當(dāng)事人為將來訂立確立性的商品房買賣合同（又稱本約）而預(yù)先達成的合意。其目的是先行將雙方訂立本約的意思表示達成一致并以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立，在預(yù)約中應(yīng)包含將來訂立本約的主要內(nèi)容或基本條款。預(yù)約在當(dāng)事人之間產(chǎn)生屆時簽訂本約的權(quán)利義務(wù)，因此在繼續(xù)進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預(yù)約合同中的已決條約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。預(yù)約合同生效后亦有法律約束力，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
本案中爭議焦點正式圍繞著商品房買賣合同的簽署與否，購房人在出售人多次催促后未按商品房預(yù)約合同的事先約定簽訂商品房買賣合同，在出售人行使法定解除權(quán)時使雙方合同法律關(guān)系歸于解除。購房人對商品房買賣合同條款的修改主張能否對抗預(yù)約解除的抗辯，主要基于商品房預(yù)約合同的約定，本案中雙方已經(jīng)在商品房預(yù)約合同中明確約定了商品房買賣合同的文本特指。
附：
原裁判文書鏈接
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=3bd48a0a-1800-4a7e-b007-f51226be679f
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