【案情】
2014年12月，王某通過武漢某拍賣公司取得位于武漢市東湖高新區(qū)某小區(qū)的房屋一套，出賣人為武漢市某小貸公司。拍賣成功后，王某、武漢某拍賣公司以及武漢市某小貸公司簽訂了拍賣成交后續(xù)協(xié)議，武漢市某商業(yè)銀行向王某交付了房屋鑰匙并簽收了該房屋相關(guān)材料，但因種種原因未到房屋登記機關(guān)辦理房屋變更登記手續(xù)。王某領(lǐng)取鑰匙后，發(fā)現(xiàn)武漢市某小貸公司的關(guān)系人李某仍然長期在居住該房屋中。經(jīng)王某向李某出示相關(guān)材料證明其為該房屋的權(quán)利人后，李某仍拒絕搬出該房屋。故王某訴至法院，請求法院依法保護王某享有的物權(quán)，要求李某立即遷出該房屋。
【爭議】
針對王某是否有權(quán)要求李某遷出該房屋，即王某在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下，能否請求人民法院予以物權(quán)保護？主要有兩種不同的意見：
第一種意見認為：王某有權(quán)請求李某遷出該房屋。本案中，王某系通過拍賣公司依法取得該房屋的相關(guān)權(quán)屬，依法享受占有、使用、收益和處分的權(quán)利。王某雖然未到房屋登記機關(guān)進行形式上的房屋變更登記，但不影響王某通過法律事實行為取得該房屋的相應(yīng)權(quán)利。因此，王某依法享有該房屋的所有權(quán)，有權(quán)請求法院對其物權(quán)進行保護，即要求李某遷出該房屋。
第二種意見認為：王某無權(quán)請求李某遷出該房屋。我國物權(quán)實行的“物權(quán)法定”制度，王某雖然通過拍賣方式取得了該房屋，但并未到房屋登記機關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記，該房屋的所有權(quán)人仍為武漢市某小貸公司，其房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動。因此，王某不能對該房屋享有物權(quán)，不能請求法院對其物權(quán)予以保護，不能要求李某遷出該房屋。
【評析】
筆者同意第二種意見。王某不符合請求人民法院予以物權(quán)保護的情形，無權(quán)要求李某遷出該房屋。理由如下：本案中，王某是否取得訴爭房屋的所有權(quán)以及該房屋所有權(quán)是否發(fā)生物權(quán)變動的法律效力是本案爭議的主要焦點，如果王某依法取得該房屋的所有權(quán)以及該房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生物權(quán)變動的法律效力，則王某有權(quán)請求人民法院予以物權(quán)保護，要求李某遷出該房屋。
一、關(guān)于王某是否取得訴爭房屋所有權(quán)的問題
《中華人民共和國物權(quán)法》第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！钡诹鶙l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照法律規(guī)定交付?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，我國實行的物權(quán)法定原則，物權(quán)的變動也應(yīng)當依照法律規(guī)定進行。本案中，因王某未到房屋登記機關(guān)辦理變更登記手續(xù)，該房屋的所有權(quán)人仍為原登記人即武漢市某小貸公司，因此，王某并未取得該房屋的所有權(quán)。
二、關(guān)于本案房屋所有權(quán)是否產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力問題
由于武漢市某小貸公司通過拍賣程序?qū)⒃摲课菀耘馁u的方式轉(zhuǎn)讓給王某，此時，該房屋的物權(quán)發(fā)生了變動。對于物權(quán)的變動，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”從上述條文可以看出，因人民法院、仲裁委員會的法律文書等法律行為以外的原因引起物權(quán)變動，不經(jīng)登記或交付，可以直接產(chǎn)生法律效力。發(fā)生物權(quán)變動效力的法律文書只能由人民法院或仲裁委員會出具。本案中，拍賣公司雖然向王某出具了拍賣合同、確認書等文書，但出具拍賣文書的主體是拍賣公司，并不是物權(quán)法司法解釋確定的人民法院或仲裁委員會。雖然王某通過拍賣方式取得該房屋相應(yīng)的權(quán)屬，但以拍賣方式取得的物權(quán)并未產(chǎn)生該房屋產(chǎn)生物權(quán)變動的的法律效力，其房屋的所有權(quán)并未發(fā)生變動。
綜上，王某既沒有依法取得該房屋的所有權(quán)，該房屋的所有權(quán)也未發(fā)生物權(quán)變動的法律效力，故王某無權(quán)享有該房屋的所有權(quán)，不能請求人民法院予以物權(quán)保護，不能要求李某遷出該房屋。
【建議】
王某為維護其合法權(quán)益，可以通過選擇以下途徑解決：
一是與武漢某拍賣公司、武漢某小貸公司協(xié)商，要求該公司配合辦理房屋變更登記手續(xù)。在不能通過協(xié)商方式辦理房屋變更登記的情況下，王某可以起訴武漢某拍賣公司、武漢某小貸公司，要求武漢某拍賣公司、武漢某小貸公司協(xié)助王某辦理房屋變更登記手續(xù)。
二是要求武漢某拍賣公司、武漢某小貸公司完全交付該房屋，保證交付的房屋沒有人居住。在武漢某拍賣公司、武漢某小貸公司不能完全交付該房屋時，王某可以起訴要求武漢某拍賣公司、武漢某小貸公司按照拍賣合同履行該房屋的完全交付義務(wù)。
三是依據(jù)人民法院的確認該房屋所有權(quán)判決書，請求李某遷出該房屋，如果協(xié)商不成，可以依據(jù)已生效的法院判決書作為案件的證據(jù)，再行向法院起訴要求李某遷出該房屋。
法官簡介
劉光輝(微信公眾號：光輝法官)，湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院法官。
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