尚未取得房產(chǎn)證簽訂的房屋買賣合同顯失公平，賣方及時訴訟取得補償款 ---易居房產(chǎn)律師團隊成功代理賣方獲得補償款

【關(guān)鍵詞】

尚未取得房產(chǎn)證  繼續(xù)履行合同  解除合同  顯失公平違約

【要點提示】

賣方為盡快換置房屋，在未取得房產(chǎn)證時與買方簽訂房屋買賣合同。后因無法在買方及中介承諾期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，導(dǎo)致辦理房產(chǎn)證、取得售房款的期限被無限延長；但房市價格快速上漲，而房屋買賣合同總價款固定不變，該合同對賣方顯失公平。易居房產(chǎn)律師團隊接受委托人（賣方）委托，經(jīng)過多輪協(xié)商、溝通，如愿獲得補償款，有效的維護了委托人權(quán)益。

【案件簡介】

賣方(委托人):李某

名義購房人:侯某

實際購房人:張某

2016年2月，房產(chǎn)中介向侯某、張某承諾，2016年5月李某能夠取得涉案房屋所有權(quán)證書，并取得全部購房款?；诖?，李某與侯某簽訂《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》，出售位于三河市某處房屋。但李某并未如期取得房屋所有權(quán)證書，亦未取得全部購房款。隨著房市價格快速上漲，而房屋買賣合同總價款固定不變，取得售房款被無限期延長。經(jīng)李某與侯某、張某多次協(xié)調(diào)、溝通，均無果。李某本為其子上學(xué)而購置房屋，現(xiàn)在因無法取得房產(chǎn)證及時出售過戶亦無法取得購房款，導(dǎo)致新購住房的目的無法實現(xiàn)，打亂了其日后生活、工作計劃，一家人無比焦慮。2016年8月，李某經(jīng)人推薦慕名而來，咨詢并最終委托易居房產(chǎn)律師團隊代理本案將侯某訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同。

【法院審理結(jié)果】

經(jīng)過易居房產(chǎn)律師團隊多次與侯某、張某溝通并在法庭主持下，買賣雙方達成和解：1、買賣雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，雙方于2017年3月前辦理房屋過戶手續(xù)，侯某于過戶當(dāng)日一次性給付李某房款118萬元及補償款15萬元，共計133萬元；2、房屋買賣過程中產(chǎn)生的全部稅費均由侯某承擔(dān)；

【案件評析】

本案是尚未取得房產(chǎn)證而售房所引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。易居房產(chǎn)律師團隊律師接受委托人李某委托后，進行了專業(yè)的分析、全面的論證，得出了如下結(jié)論:本案中，作為實際購房人張某，其購房目的是為投資，且張某并非三河市戶籍并已擁有住房。根據(jù)《三河市促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》、《三河市促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于二手房事實限購的通知》，非本地戶籍居民家庭限購1套住房，張某不具備在三河市的購房資格。易居房產(chǎn)律師團隊律師結(jié)合案件其他證據(jù)材料認為，名義購房人侯某沒有支付購房款以及辦理住房貸款的能力，而實際購房人系張某。因此，需要與張某協(xié)商、溝通、再確定具體訴訟策略。

易居房產(chǎn)律師團隊律師從法官審查此類案件關(guān)注點著手，從以下角度分析案情：第一，買賣雙方簽訂的合同是否違背國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；第二，是否存在口頭或書面形式的欺詐事實；第三，是否顯失公平，即客觀上訂立的合同造成了當(dāng)事人之間的利益不平衡，主觀上一方當(dāng)事人故意利用其優(yōu)勢或者另一方當(dāng)事人的草率、無經(jīng)驗等訂立了合同。就本案情形而言，易居房產(chǎn)律師團隊律師分析法官會從購房合同簽訂中當(dāng)事人身份、磋商過程以及合同簽訂的形式、及條款內(nèi)容、付款時間是否明確等內(nèi)容考察；第四，截止庭審，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證是否能夠辦理；第五，買方是否有支付全額購房款的能力。圍繞上述法庭調(diào)查關(guān)鍵點，整理證據(jù)，充分做好庭前準備工作。

與此同時，易居房產(chǎn)律師團隊律師與侯某、張某多次溝通、協(xié)商，了解到涉案房屋仍未取得房屋所有權(quán)證書，致使房屋買賣合同繼續(xù)履行存在法律和現(xiàn)實的障礙；以此迫使買方做出讓步，并接受易居房產(chǎn)律師的提議。同時賣方也做出了合理的讓步，換得了爭議的及時化解，最終委托人（賣方）權(quán)益得到了及時有效地維護，如愿在購房合同原價的基礎(chǔ)上，增加補償款15萬元。

易居房產(chǎn)律師溫馨提示：未取得房產(chǎn)證的不動產(chǎn)交易存在法律風(fēng)險，對于購房人來說，在購買未取得房產(chǎn)證的房屋時，應(yīng)慎重對待，否則事后出賣人以未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意為由，主張自己系無權(quán)處分，導(dǎo)致合同效力待定，會給買受人帶來不必要的損失。對于出賣人來說，如果沒有明確約定未取得房產(chǎn)證的房屋買賣合同條款的具體內(nèi)容，一旦交易期限無限拖長，市場房價出現(xiàn)漲跌波動，極易引發(fā)糾紛。最后建議，在進行這類房屋交易時，可以向具有專業(yè)知識的人進行咨詢或聘請專業(yè)律師代為辦理。

承辦│易居房產(chǎn)律師團隊：李晶晶、王玨

指導(dǎo)│易居房產(chǎn)律師團隊：張濤

單位│北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所

供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部

來源│易居房產(chǎn)律師團隊承辦案件判例選編（2016）

• 張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險，理性、合法維權(quán)。

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