【關(guān)鍵詞】
尚未取得房產(chǎn)證 繼續(xù)履行合同 解除合同 顯失公平違約
【要點(diǎn)提示】
賣方為盡快換置房屋，在未取得房產(chǎn)證時(shí)與買方簽訂房屋買賣合同。后因無(wú)法在買方及中介承諾期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，導(dǎo)致辦理房產(chǎn)證、取得售房款的期限被無(wú)限延長(zhǎng)；但房市價(jià)格快速上漲，而房屋買賣合同總價(jià)款固定不變，該合同對(duì)賣方顯失公平。易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)接受委托人（賣方）委托，經(jīng)過(guò)多輪協(xié)商、溝通，如愿獲得補(bǔ)償款，有效的維護(hù)了委托人權(quán)益。
【案件簡(jiǎn)介】
賣方(委托人):李某
名義購(gòu)房人:侯某
實(shí)際購(gòu)房人:張某
2016年2月，房產(chǎn)中介向侯某、張某承諾，2016年5月李某能夠取得涉案房屋所有權(quán)證書(shū)，并取得全部購(gòu)房款?；诖?，李某與侯某簽訂《存量房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，出售位于三河市某處房屋。但李某并未如期取得房屋所有權(quán)證書(shū)，亦未取得全部購(gòu)房款。隨著房市價(jià)格快速上漲，而房屋買賣合同總價(jià)款固定不變，取得售房款被無(wú)限期延長(zhǎng)。經(jīng)李某與侯某、張某多次協(xié)調(diào)、溝通，均無(wú)果。李某本為其子上學(xué)而購(gòu)置房屋，現(xiàn)在因無(wú)法取得房產(chǎn)證及時(shí)出售過(guò)戶亦無(wú)法取得購(gòu)房款，導(dǎo)致新購(gòu)住房的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，打亂了其日后生活、工作計(jì)劃，一家人無(wú)比焦慮。2016年8月，李某經(jīng)人推薦慕名而來(lái)，咨詢并最終委托易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)代理本案將侯某訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同。
【法院審理結(jié)果】
經(jīng)過(guò)易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)多次與侯某、張某溝通并在法庭主持下，買賣雙方達(dá)成和解：1、買賣雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，雙方于2017年3月前辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，侯某于過(guò)戶當(dāng)日一次性給付李某房款118萬(wàn)元及補(bǔ)償款15萬(wàn)元，共計(jì)133萬(wàn)元；2、房屋買賣過(guò)程中產(chǎn)生的全部稅費(fèi)均由侯某承擔(dān)；
【案件評(píng)析】
本案是尚未取得房產(chǎn)證而售房所引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)律師接受委托人李某委托后，進(jìn)行了專業(yè)的分析、全面的論證，得出了如下結(jié)論:本案中，作為實(shí)際購(gòu)房人張某，其購(gòu)房目的是為投資，且張某并非三河市戶籍并已擁有住房。根據(jù)《三河市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《三河市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于二手房事實(shí)限購(gòu)的通知》，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房，張某不具備在三河市的購(gòu)房資格。易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)律師結(jié)合案件其他證據(jù)材料認(rèn)為，名義購(gòu)房人侯某沒(méi)有支付購(gòu)房款以及辦理住房貸款的能力，而實(shí)際購(gòu)房人系張某。因此，需要與張某協(xié)商、溝通、再確定具體訴訟策略。
易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)律師從法官審查此類案件關(guān)注點(diǎn)著手，從以下角度分析案情：第一，買賣雙方簽訂的合同是否違背國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；第二，是否存在口頭或書(shū)面形式的欺詐事實(shí)；第三，是否顯失公平，即客觀上訂立的合同造成了當(dāng)事人之間的利益不平衡，主觀上一方當(dāng)事人故意利用其優(yōu)勢(shì)或者另一方當(dāng)事人的草率、無(wú)經(jīng)驗(yàn)等訂立了合同。就本案情形而言，易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)律師分析法官會(huì)從購(gòu)房合同簽訂中當(dāng)事人身份、磋商過(guò)程以及合同簽訂的形式、及條款內(nèi)容、付款時(shí)間是否明確等內(nèi)容考察；第四，截止庭審，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證是否能夠辦理；第五，買方是否有支付全額購(gòu)房款的能力。圍繞上述法庭調(diào)查關(guān)鍵點(diǎn)，整理證據(jù)，充分做好庭前準(zhǔn)備工作。
與此同時(shí)，易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)律師與侯某、張某多次溝通、協(xié)商，了解到涉案房屋仍未取得房屋所有權(quán)證書(shū)，致使房屋買賣合同繼續(xù)履行存在法律和現(xiàn)實(shí)的障礙；以此迫使買方做出讓步，并接受易居房產(chǎn)律師的提議。同時(shí)賣方也做出了合理的讓步，換得了爭(zhēng)議的及時(shí)化解，最終委托人（賣方）權(quán)益得到了及時(shí)有效地維護(hù)，如愿在購(gòu)房合同原價(jià)的基礎(chǔ)上，增加補(bǔ)償款15萬(wàn)元。
易居房產(chǎn)律師溫馨提示：未取得房產(chǎn)證的不動(dòng)產(chǎn)交易存在法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在購(gòu)買未取得房產(chǎn)證的房屋時(shí)，應(yīng)慎重對(duì)待，否則事后出賣人以未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意為由，主張自己系無(wú)權(quán)處分，導(dǎo)致合同效力待定，會(huì)給買受人帶來(lái)不必要的損失。對(duì)于出賣人來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有明確約定未取得房產(chǎn)證的房屋買賣合同條款的具體內(nèi)容，一旦交易期限無(wú)限拖長(zhǎng)，市場(chǎng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲跌波動(dòng)，極易引發(fā)糾紛。最后建議，在進(jìn)行這類房屋交易時(shí)，可以向具有專業(yè)知識(shí)的人進(jìn)行咨詢或聘請(qǐng)專業(yè)律師代為辦理。
承辦│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)：李晶晶、王玨
指導(dǎo)│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)：張濤
單位│北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)承辦案件判例選編（2016）
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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