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審判標準規(guī)范
【審判規(guī)則】
購房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，約定購買帶有獨自使用且私密性較好特性的房屋，開發(fā)商將涉案房屋的墻壁在規(guī)劃時作為消防設(shè)計且無法更改，破壞了購房者對房屋的合理期待且該設(shè)計無法更改，開發(fā)商與購房者在簽訂合同時，并未告知購房者該情況，屬于故意隱瞞真實情況的情形，因而購房者具有撤銷合同的權(quán)利。撤銷合同的除斥期間的起算點應(yīng)自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起算，因而購房者在被告知無法更改設(shè)計時作為撤銷權(quán)的起算時間。因此，購房者有權(quán)撤銷合同，其就因此而受到的損失有權(quán)請求賠償。
【關(guān)鍵詞】
民事合同債權(quán)人撤銷權(quán)欺詐除斥期間故意隱瞞真實情況賠償損失
【基本案情】
2010年9月，王勇與金科公司（重慶金科星聚置業(yè)有限公司）簽訂商品房買賣合同，雙方約定王勇購買金科公司開發(fā)建設(shè)的房屋一幢，王勇在約定交房日期前，發(fā)現(xiàn)該房屋負一層的“私家花園”墻壁處開設(shè)了消防安全門，并搭建了鐵質(zhì)樓梯，王勇拒絕辦理接房手續(xù)，認為該房屋與約定不符，同時存在重大安全隱患。2011年12月，王勇委托律師陳海君要求金科公司承擔(dān)逾期違約交房責(zé)任，封閉“私家花園”的墻壁開門并拆除搭建的樓梯，或置換相同條件相同品質(zhì)的端頭別墅，否則金科公司應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的稅費以及損失。
王勇于2013年1月訴至一審法院，要求金科公司拆除“私家花園”外墻樓梯并封閉墻壁開門。金科公司在一審期間僅拆除了樓梯，但未封閉墻壁開門。金科公司表示墻壁開門為消防設(shè)計，不能拆除，王勇撤回起訴。同年4月，金科公司催王勇接房。
王勇以金科公司所交付的房屋與合同約定不符，存在重大安全隱患為由，提起訴訟，請求判令解除合同，金科公司承擔(dān)違約責(zé)任。
【爭議焦點】
購房者因房屋在預(yù)售宣傳時具備的特性而欲購買房屋，由于房屋設(shè)計無法更改，開發(fā)商故意隱瞞真實情況與購房者簽訂合同。在此情況下，購房者應(yīng)否請求撤銷合同并賠償損失。
【審判結(jié)果】
一審法院判決：撤銷原告王勇與被告金科公司訂立的房屋買賣合同；由被告金科公司于本判決發(fā)生法律效力后返還原告王勇購房款2 670 612元并賠償代收稅費42 489元以及資金占用損失；駁回原告王勇的其他訴訟請求。
原告王勇對一審判決不服，提起上訴稱：應(yīng)由金科公司賠償因房屋漲價的損失以及律師費用。
被告金科公司對一審判決不服，提起上訴稱：請求撤銷一審判決中撤銷房屋買賣合同以及返還購房款和賠償損失，駁回王勇的訴訟請求，二審訴訟費由王勇承擔(dān)。
二審法院裁定：駁回上訴，維持原判。
【審判規(guī)則評析】
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條的規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。又根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第六十八條的規(guī)定，一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。由此可知，民事行為最基本的原則在于主體的平等性和行為人的自愿性。若當(dāng)事人作出的意思表示系在對方當(dāng)事人故意告知虛假情況或者隱瞞真實情況的情形下作出的，則違背了民法的意思自治原則，當(dāng)事人的意思表示不真實，必然影響到民事法律行為的效力，故因欺詐訂立的合同為可撤銷合同。當(dāng)事人之間的房屋買賣合同，由于交易房屋的特殊性，且銷售宣傳時使用的“私家花園”字樣，對房屋的獨占性和私密性的期待應(yīng)為合理預(yù)期，因此開發(fā)商將房屋墻壁作為消防設(shè)計建設(shè)，有悖于購房者的預(yù)期，同時該設(shè)計存在安全隱患，而其他方位的相同品質(zhì)的房屋則未出現(xiàn)該消防設(shè)計，開發(fā)商的現(xiàn)有房屋設(shè)計與前期預(yù)售宣傳的狀況不一致，且在簽訂房屋買賣合同時并未告知購房者真實情況，開發(fā)商屬于故意隱瞞真實情況而與購房者訂立買賣合同，故應(yīng)認定為欺詐行為，因欺詐訂立的合同，被欺詐人有權(quán)要求撤銷合同。當(dāng)事人有權(quán)要求撤銷合同，亦有權(quán)不撤銷合同而通過其他途徑解決，然而當(dāng)事人提出更改消防設(shè)計或者更換相同品質(zhì)的房屋時，對方當(dāng)事人明確表示無法修復(fù)，亦無法變更房屋，因此當(dāng)事人有權(quán)提起訴訟，要求撤銷合同。
另外，除斥期間是指法律規(guī)定某種民事實體權(quán)利存在的期間。權(quán)利人在此期間內(nèi)不行使相應(yīng)的民事權(quán)利，則在該法定期間屆滿時，導(dǎo)致該民事權(quán)利的消滅。合同的撤銷權(quán)一年為除斥期間。而當(dāng)事人“自知道或者應(yīng)當(dāng)知道”的起算點，應(yīng)為確切的感受或者認識到侵害事實之日起計算。購房者在被明確告知消防設(shè)計不能拆除的情況下，意識到權(quán)利被侵害的事實，從而通過撤銷合同來彌補損失，購房者在知道消防設(shè)計的情況下，意圖通過更改設(shè)計來實現(xiàn)權(quán)利，此時購房者并未意識到權(quán)利已被侵害，因而購房者的合同撤銷權(quán)不能從知道消防設(shè)計的時間起算，應(yīng)從開發(fā)商明確表示不能拆除的時間起算，因此購房者的除斥期間并未超過一年。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者無必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。具有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方均具有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此可知，開發(fā)商應(yīng)返還購房者的購房款以及因購房支付的稅費，同時按照法律規(guī)定賠償購房者因此受到的損失。購房者提出的房屋漲價帶來的損失以及律師費用，并不在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，且雙方無相關(guān)的約定內(nèi)容，因而于法無據(jù)，該主張不能得到支持。
本案中，購房者對房屋銷售宣傳時的獨占使用以及私密性具有合理預(yù)期，因而與開發(fā)商簽訂了買賣合同，由于房屋的設(shè)計破壞了購房者的合理預(yù)期，且未達成更改設(shè)計或更換房屋的協(xié)議，開發(fā)商在簽訂合同前，未告知購房者該設(shè)計情況，屬于故意隱瞞真實情況，購房者與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同屬于在欺詐的情況下訂立的合同，購房者有權(quán)撤銷合同并要求開發(fā)商賠償損失。由于合同撤銷權(quán)屬除斥期間，自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起算，因而購房者的合同撤銷權(quán)的除斥期間的起算點應(yīng)自開發(fā)商明確表示不能更改設(shè)計，亦不能置換其他房屋之日起算，購房者的撤銷權(quán)尚未過除斥期間。
【適用法律】
《中華人民共和國合同法》第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。
當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。
第五十五條有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。
第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。
第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。
原審人民法院對發(fā)回重審的案件作出判決后，當(dāng)事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審。
第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
【法律文書】
民事起訴狀民事答辯狀民事上訴狀民事上訴答辯狀律師代理意見書民事一審判決書民事二審判決書
【效力與沖突規(guī)避】
參考性案例有效參考適用
重慶市金科星聚置業(yè)發(fā)展有限公司與王勇合同糾紛案
【案例信息】
【中法碼】合同法·合同法總論·合同的變更·變更情形·變更條件(T010302011)
【案號】(2014)渝一中法民終字第01064號
【案由】債權(quán)人撤銷權(quán)糾紛
【判決日期】2014年04月02日
【權(quán)威公布】被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第22期(總第729期)收錄
【檢索碼】B0304+69++CQYZ++0414C
【審理法院】重慶市第一中級人民法院
【審級程序】第二審程序
【審理法官】陳孟瓊陳婭梅李穎
【上訴人】重慶金科星聚置業(yè)有限公司（原審被告）
【被告】王勇（原審原告）
【上訴人代理人】何家勝（重慶萬忠律師事務(wù)所）；黃勝利冉孟佼（重慶麗達律師事務(wù)所）
【裁判文書原文】(如使用請核對裁判文書原件內(nèi)容)
《民事判決書》
上訴人（原審被告）：重慶金科星聚置業(yè)有限公司。
法定代表人：蔣思海，該公司董事長。
委托代理人：何家勝，重慶萬忠律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告）：王勇。
委托代理人：黃勝利，重慶麗達律師事務(wù)所律師。
委托代理人：冉孟佼，重慶麗達律師事務(wù)所律師。
上訴人重慶金科星聚置業(yè)有限公司（以下簡稱金科公司）與上訴人王勇商品房預(yù)售合同糾紛一案，因上訴人金科公司、上訴人王勇對重慶市沙坪壩區(qū)人民法院于2013年11月29日作出的(2013)沙法民初字第06084號民事判決不服，均向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理，上訴人金科公司之委托代理人何家勝，上訴人王勇之委托代理人黃勝利、冉孟佼參加了詢問?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院審理查明：2010年9月22日，王勇與金科公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買金科公司開發(fā)建設(shè)的金科廊橋水鄉(xiāng)，位于重慶市xx號房屋一幢；該商品房為預(yù)售商品房，共計四層為負一至三層；建筑面積240.31平方米，套內(nèi)建筑面積232.47平方米，共用部位與分攤建筑面積7.84平方米；總成交金額為2 670 612元，建筑面積為11 113.20元/平方米；付款方式為簽訂合同時支付現(xiàn)金810 612元，另按揭貸款1 860 000元；金科公司應(yīng)當(dāng)在2011年11月25日前將已進行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的商品房交付王勇使用；本商品房交付時應(yīng)符合以下條件：（1）本商品房已通過竣工驗收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》等。
在《重慶市商品房買賣合同》附件五中，雙方還約定：第六條4、乙方（王勇）承諾同意其他購房業(yè)主有權(quán)獨自使用、維護各自所購房屋所屬或相關(guān)的地下或半地下室、夾層、采光井……私家綠地（設(shè)計圖中或稱為花園、下沉花園、入戶花園、私家花園等，下同）、露臺等，是否有地下或半地下室、夾層、采光井……私家綠地、露臺等以設(shè)計為準，并由甲方（金科公司）確定其使用、維護的具體位置、范圍等，乙方不得再以任何方式要求公用或者提出其他異議。如甲方根據(jù)上述約定將乙方所購房屋相關(guān)的地下或半地下室、夾層、采光井……私家綠地、露臺、屋頂?shù)却_定由乙方獨自使用、維護的，乙方應(yīng)按物業(yè)相關(guān)規(guī)定及要求進行使用，并承擔(dān)維護、管理責(zé)任及相關(guān)費用，因乙方使用、維護不當(dāng)造成其他業(yè)主損失的，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；未確定給乙方獨自使用、維護的，乙方不得使用，乙方擅自使用的，由乙方承擔(dān)由此產(chǎn)生的責(zé)任及損失。
王勇在訂約前于2010年9月15日向金科公司支付購房定金200 000元。簽訂合同后，王勇于2010年9月22日向金科公司支付其余首付款610 612元（含定金共為810 612元）、稅費42 489元。2010年10月11日，王勇與重慶銀行股份有限公司小龍坎支行簽訂個人按揭貸款合同，王勇從該行貸款1 860 000元用于按揭購房，貸款期限240月，自2010年10月25日起至2030年10月25日止。2010年11月16日，該行放款1 860 000元。
2011年11月14日，金科公司取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》。
2011年11月18日，金科公司向王勇快遞郵寄接房通知書。
王勇在合同約定交房日之前，前往接房時，發(fā)現(xiàn)房屋的負一層的“私家花園”墻壁開設(shè)了消防安全門并搭設(shè)了鐵質(zhì)樓梯，認為金科公司交付的房屋與約定不符，且存在重大安全隱患，遂未辦理接房手續(xù)。
2011年12月12日，重慶麗達律師事務(wù)所律師陳海君受王勇委托，向金科公司快遞郵寄律師函，要求金科公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，并拆除樓梯、封閉“私家花園”墻壁開門；如無法達成，則置換同一樓盤相同品質(zhì)的端頭別墅；如仍無法達成，則應(yīng)當(dāng)按照市場價格退房，并由金科公司承擔(dān)相關(guān)稅費、資金占用損失等。
2013年1月14日，王勇訴至一審法院，要求金科公司立即拆除“私家花園”外墻樓梯、封閉“私家花園”墻壁開門。金科公司在此期間拆除了樓梯，但未封閉“私家花園”墻壁開門。后因金科公司在該案件中明確表示該門為消防設(shè)計無法取除，王勇遂撤回起訴。
2013年4月19日，金科公司再次向王勇快遞郵寄催接房通知書。
現(xiàn)王勇提起本案訴訟。審理中，王勇認為金科公司雖然拆除了樓梯，但未封閉“私家花園”墻壁開門。金科公司向其交付的房屋仍然不符合合同約定，且存在重大安全隱患，故應(yīng)當(dāng)解除合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。金科公司在庭審時舉示了房屋負一層及地下車庫的規(guī)劃設(shè)計圖，證明“私家花園”墻壁的開門，在規(guī)劃設(shè)計之初即存在，屬于消防設(shè)計，無法更改。王勇提出，如法院認定不應(yīng)解除合同，則金科公司在簽訂合同時存在欺詐行為，致使王勇在購房時產(chǎn)生重大誤解，該合同應(yīng)當(dāng)予以撤銷，并由金科公司賠償相應(yīng)損失。王勇向一審法院提交鑒定申請，要求鑒定案涉房屋的漲價損失。因其未能提供關(guān)聯(lián)性的證據(jù)，一審法院未予準許。
一審?fù)徶校鹂乒菊J為該“私家花園”雖然在銷售宣傳時定位為私家花園、私家綠地，但實際屬于公共綠地，并告知了業(yè)主；王勇等業(yè)主只享有有限的獨自使用權(quán)利，不能違反相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定；該消防門符合規(guī)劃設(shè)計，且根據(jù)消防要求不能封閉。故金科公司在此處開設(shè)消防門并無不妥。金科公司交付的房屋是在取得重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證的情況下進行的，符合合同約定，并未違約，故不同意解除合同。王勇主張撤銷合同已過一年的時效。故不同意王勇的訴訟請求。王勇表示對合同的撤銷權(quán)未過一年時效，因為其在庭審中金科公司舉示規(guī)劃設(shè)計圖后方知為消防門無法關(guān)閉。雙方爭議較大，調(diào)解未成。
王勇一審訴稱：原、被告于2010年9月22日訂立“重慶市商品房買賣合同”，約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的位于重慶市xx號房屋一幢。訂約后，原告嚴格履約，但在接房時卻發(fā)現(xiàn)上述房屋花園內(nèi)搭建了樓梯并在花園墻壁上開設(shè)一道門。被告此舉未在訂約時告知原告，并給上述房屋造成重大安全隱患。原告與被告協(xié)商無果，故起訴要求解除雙方于2010年9月22日訂立的“重慶市商品房買賣合同”，如法院認定不應(yīng)解除合同，金科公司在簽訂合同時存在欺詐行為，致使王勇在購房時產(chǎn)生重大誤解，要求撤銷該合同；由被告立即返還原告購房款2 670 612元，稅費42 489元并賠償原告利息損失（以2 713 101元為本金，自2010年9月22日起按照銀行同期同類貸款利率計算，利隨本清）；賠償因解除合同所導(dǎo)致的損失，包括但不限于同類房屋的漲價損失（具體金額可由鑒定或法院確定）；支付律師費。
金科公司一審辯稱：原、被告于2010年9月22日訂立“重慶市商品房買賣合同”屬實。被告已取得竣工驗收備案登記證，按約達到交房條件。搭建的樓梯已經(jīng)拆除，開設(shè)的消防門屬于消防要求的應(yīng)急通道，符合規(guī)劃設(shè)計。要求駁回原告的訴訟請求。
一審法院認為，原、被告于2010年7月24日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，是否是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，是否屬于可撤銷合同，是否超過除斥期間，以及相應(yīng)的法律后果，系本案爭議焦點。一審法院分別評析如下：
（一）原、被告的合同是否屬于可撤銷的合同。
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