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王磊訴撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案
【中法碼】合同法學(xué)·買(mǎi)賣(mài)合同·違約責(zé)任·承擔(dān)方式·支付違約金·調(diào)整(t02040204023)
【關(guān)鍵詞】民事違約金商品房買(mǎi)賣(mài)合同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能履行交付
房屋實(shí)際損失同期利率調(diào)整
【學(xué)科課程】合同法學(xué)
【知識(shí)點(diǎn)】違約金商品房買(mǎi)賣(mài)合同
【教學(xué)目標(biāo)】掌握違約金的概念，明確違約金的功能。
【裁判機(jī)關(guān)】遼寧省撫順市中級(jí)人民法院
【程序類(lèi)型】民事二審
【案例效力】★★★★☆最高人民法院發(fā)布：十九起合同糾紛典型案例（2015年12月4日）
【案例信息】
【案由】商品房銷(xiāo)售合同糾紛
【案號(hào)】(2014)撫中民一終字第00379號(hào)
【判決日期】2014年10月21日
【審理法官】王冬雨
【上訴人】王磊（一審原告）撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（一審被告）
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司約定，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未按約交付房屋，應(yīng)按已付房款0.5%支付違約金。合同簽訂后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未按約交付房屋，按照合同計(jì)算方式，購(gòu)房人應(yīng)得的違約金低于實(shí)際損失的，購(gòu)房人是否有權(quán)請(qǐng)求法院提高違約金。
【裁判結(jié)果】
一審法院判決：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的已付房款的0.5%支付違約金，該約定明確且不存在違約金過(guò)低。
一審法院判決：一、被告撫順樂(lè)活公司給付原告王磊違約金一千七百九十六余元及利息；二、駁回原告王磊的其他訴訟請(qǐng)求。
原告王磊、被告撫順樂(lè)活公司均不服一審判決，提出上訴。
二審法院判決：一、撤銷(xiāo)一審判決第一項(xiàng)；二、維持一審判決第二項(xiàng)；三、改判：上訴人撫順樂(lè)活公司給付上訴人王磊違約金九千二百一十九余元及利息。
【裁判要旨】
購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，如賣(mài)方超過(guò)約定時(shí)間30天未交付房屋，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，買(mǎi)方應(yīng)按已付房款的0.5%支付違約金。合同簽訂后，購(gòu)房人如約履行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按要求交付房屋。雖然雙方明確約定了違約金及計(jì)算方式，但根據(jù)該計(jì)算方法，當(dāng)事人已付全部房款三十余萬(wàn)元，將獲得一千余元的違約金，明顯低于實(shí)際損失以及此款的中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利息。由于購(gòu)房人的原因未能履行合同，給購(gòu)房人造成損失，約定的違約金明顯過(guò)低的，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院調(diào)整違約金。根據(jù)當(dāng)事人的損失，法院判決按照中國(guó)人民銀行同期活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金較為合理。
【法理評(píng)析】
商品房買(mǎi)賣(mài)合同，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行或履行不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約向另一方支付一定數(shù)額的違約金。違約金即按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢(qián)。如果較實(shí)際損失過(guò)高或者過(guò)低，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院適當(dāng)減少或者增加。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，可以按照購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。綜上，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按約定轉(zhuǎn)移房屋于買(mǎi)受人，雙方約定違約金低于實(shí)際損失的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院提高違約金。
購(gòu)房人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋一套，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定賣(mài)方如果逾期未交付房屋超過(guò)30天的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，賣(mài)方應(yīng)退還房款并按已付房款的0.5%支付違約金。合同簽訂后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按約定交付房屋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)構(gòu)成違約，按照約定應(yīng)當(dāng)按已付房款的0.5%支付違約金，當(dāng)事人已付全部房款三十余萬(wàn)元，按照約定應(yīng)取得違約金一千余元，明顯低于此款的中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利息，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約，給當(dāng)事人造成一定經(jīng)濟(jì)損失，且雙方約定的違約金明顯低于實(shí)際損失，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院適當(dāng)提高違約金數(shù)額，按中國(guó)人民銀行同期活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。
【適用法律】
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）（二）項(xiàng)第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷(xiāo)或者變更；
【法律文書(shū)】
民事起訴狀民事答辯狀民事上訴狀民事上訴答辯狀律師代理意見(jiàn)書(shū)民事一審判決書(shū)民事二審判決書(shū)
【思考題和試題】
1.簡(jiǎn)述違約金的確定方式。
2.論述如何認(rèn)定違約金過(guò)低及調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。
3.試論商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。
【裁判文書(shū)原文】(如使用請(qǐng)核對(duì)裁判文書(shū)原件內(nèi)容)
《民事判決書(shū)》
上訴人（原審原告）：王磊，男，1957年出生，漢族，律師，住撫順市順城區(qū)。
上訴人（原審被告）：撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：撫順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。
法定代表人：郁慕明，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：陳xx，該公司工作人員。
上訴人王磊、撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)樂(lè)活公司）因商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，均不服撫順市望花區(qū)（2014）撫開(kāi)民二初字第00206號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人王磊、上訴人樂(lè)活公司委托代理人陳xx到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，原、被告于2011年12月25日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原告購(gòu)買(mǎi)坐落于撫順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)某房屋，并于2012年2月12日支付全部購(gòu)房款359212元。被告應(yīng)于2012年10月31日向原告交付房屋。合同第九條約定，出賣(mài)人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的0.5%向買(mǎi)受人支付違約金。因被告未如期向原告交付房屋，原告于2012年12月1日依合同約定向被告提出解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并退還全部購(gòu)房款、支付違約金的書(shū)面通知，于2012年12月7日向被告交付了購(gòu)房合同、單戶(hù)證原件、發(fā)票兩聯(lián)，并于2013年1月6日收到被告退還的全部購(gòu)房款359212元。
原審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原告已按約支付房款，被告應(yīng)依合同規(guī)定在2012年10月31日前交付房屋。被告至今未交付房屋已構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。原告向被告提出解除合同返還購(gòu)房款的通知，并于2013年1月6日從被告處取得全部購(gòu)房款。根據(jù)合同約定，被告需向原告支付已付房款的0.5%即1796.06元的違約金，關(guān)于原告主張解除合同違約金過(guò)低應(yīng)按同期銀行存款利息計(jì)算損失的主張，因合同中對(duì)于違約金有明確的約定，且約定的違約金不存在明顯過(guò)低的情形，故本院對(duì)于其要求調(diào)整違約金的請(qǐng)求不予支持。關(guān)于利息的主張，被告確實(shí)存在未及時(shí)向原告支付違約金的情形，故應(yīng)向原告支付相應(yīng)利息，但利息的計(jì)算方式應(yīng)以1796.06元為本金，根據(jù)原告的訴請(qǐng)按中國(guó)人民銀行定期存款利率自2013年1月7日至2014年6月6日計(jì)算17個(gè)月。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：一、被告撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付原告王磊違約金1796.06元及利息（利率按中國(guó)人民銀行定期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2013年1月7日起至2014年6月6日止）;負(fù)有金錢(qián)履行義務(wù)的當(dāng)事人逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二、駁回原告王磊的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元，由原告王磊承擔(dān)40元，由被告撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)10元。
宣判后，原告王磊、被告樂(lè)活公司均不服，向本院提出上訴。王磊的上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，改判支持其上訴請(qǐng)求。理由：合同約定的違約金比例過(guò)低，不符合法律規(guī)定，應(yīng)按銀行同期存款利息計(jì)算違約金為9219.77元。
樂(lè)活公司的上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，改判其不承擔(dān)給付利息的責(zé)任。理由：由于王磊不及時(shí)到我公司領(lǐng)取違約金，造成我公司逾期給付違約金，我公司不存在過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)承擔(dān)給付利息的責(zé)任。
二審查明的事實(shí)與原審相同。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人均應(yīng)對(duì)按照合同約定，全面履行各自的義務(wù)，如當(dāng)事人不履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案上訴人王磊、樂(lè)活公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，樂(lè)活公司未按合同約定履行交付房屋義務(wù)，構(gòu)成違約?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，雖雙方簽訂的合同中已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)，但因合同未能繼續(xù)履行是因?yàn)闃?lè)活公司原因造成，在王磊交納全部購(gòu)房款的情況下，未能如期取得房屋，給其造成一定經(jīng)濟(jì)損失，因雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于此款的中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利息，但王磊主張按低于貸款利息的存款利息計(jì)算違約金數(shù)額系其自愿行為，故王磊的上訴請(qǐng)求于法有據(jù)，本院對(duì)此予以調(diào)整。關(guān)于樂(lè)活公司主張由于王磊不及時(shí)到我公司領(lǐng)取違約金，造成我公司逾期給付違約金，我公司不存在過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)承擔(dān)給付利息的責(zé)任一節(jié)，因樂(lè)活公司在返還王磊購(gòu)房款時(shí)，未將違約金一并返還;且樂(lè)活公司未能提供確鑿證據(jù)證明其已向王磊告知其領(lǐng)取違約金，樂(lè)活公司遲延給付違約金應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的利息，樂(lè)活公司的上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）、（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷(xiāo)撫順市望花區(qū)（2014）撫開(kāi)民二初字第00206號(hào)民事判決第一項(xiàng);
二、維持撫順市望花區(qū)（2014）撫開(kāi)民二初字第00206號(hào)民事判決第二項(xiàng);
三、改判：上訴人撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付上訴人王磊違約金9219.77元及利息（利率按中國(guó)人民銀行同期活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2013年1月7日起至給付之日止）;負(fù)有金錢(qián)履行義務(wù)的當(dāng)事人逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)50.00元，二審案件受理費(fèi)100.00元，均由上訴人撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
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