來(lái)源：人民法院報(bào)
作者：最高人民法院程新文司偉
預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，是相對(duì)于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。預(yù)告登記的法律效力，主要體現(xiàn)為法律對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人基于預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)（以下簡(jiǎn)稱預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)）的保護(hù)限度，是預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題。就廣義而言，物權(quán)法賦予預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力可從兩個(gè)維度加以界定：一是空間維度，即預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)與相關(guān)權(quán)利之間的范圍界限，或謂其與相關(guān)權(quán)利之間的相互影響和限制；二是時(shí)間維度，即預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)所依附的預(yù)告登記的效力期間。
一、預(yù)告登記對(duì)中間處分行為效力的影響——基于空間維度的考察
理論上一般認(rèn)為，預(yù)告登記的效力主要有保全效力、順位效力和破產(chǎn)保護(hù)效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法解釋（一））重點(diǎn)關(guān)注的是保全效力，故本文對(duì)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)空間維度的探討限于其保全效力。
預(yù)告登記義務(wù)人在預(yù)告登記有效期間處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為，在理論上被稱為中間處分行為，其本質(zhì)當(dāng)然是處分行為。按照民法理論，處分有事實(shí)上的處分與法律上的處分之別。前者是對(duì)物進(jìn)行物理上的處分，包括修理、加工等；后者是對(duì)物上權(quán)利的處分，包括物權(quán)的設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)移等。中間處分行為應(yīng)為法律上的處分。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的損毀等行為，雖然也會(huì)妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但因?qū)儆谑聦?shí)上的處分，預(yù)告登記權(quán)利人只能通過(guò)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任等方式來(lái)維護(hù)權(quán)利。
中間處分行為的特殊之處在于行為發(fā)生期間的特定性，即發(fā)生在預(yù)告登記完成之后至本登記完成或預(yù)告登記失效之前的期間，由于中間處分行為發(fā)生的時(shí)間這一特定性，可能會(huì)妨害預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其請(qǐng)求權(quán)，故有必要對(duì)該處分行為的效力進(jìn)行一定限制，以達(dá)到保全預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的目的。對(duì)此，物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@體現(xiàn)了預(yù)告登記的保全效力，即預(yù)告登記賦予被登記債權(quán)以一定物權(quán)效力，對(duì)違背預(yù)告登記內(nèi)容的后發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他效力，現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人（即預(yù)告登記義務(wù)人）的物權(quán)處分自由受到限制。
但另一方面，對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人的權(quán)利限制亦應(yīng)有所限制，這體現(xiàn)了法律對(duì)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)邊界。法律制度對(duì)當(dāng)事人之間權(quán)利的配置，自當(dāng)遵循基本平衡、適當(dāng)照顧弱者的原則，不能為保障預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)而忽視對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人處分權(quán)的保護(hù)。是故，法律對(duì)于中間處分行為效力的限制，應(yīng)當(dāng)以中間處分行為妨害預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其請(qǐng)求權(quán)為限。如處分行為對(duì)所預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不構(gòu)成任何妨害，其效力自不應(yīng)受到預(yù)告登記的影響。因此，物權(quán)法解釋（一）通過(guò)列舉的方式進(jìn)行了限縮性規(guī)定，其實(shí)是確立了這樣的規(guī)則，即對(duì)中間處分行為效力，不可簡(jiǎn)單一刀切地界定為有效、無(wú)效或者效力待定，而應(yīng)以其是否妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分不同情形加以認(rèn)定，可能妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效；不妨害的，則為有效。以房屋所有權(quán)人于預(yù)告登記后將房屋出租給第三人為例，首先，由于房屋租賃并非以物權(quán)變動(dòng)為目的，并未導(dǎo)致物權(quán)法意義上的物權(quán)變動(dòng)，故不應(yīng)屬于物權(quán)法第二十條所稱的“處分”，也不可能會(huì)發(fā)生什么“物權(quán)效力”；其次，雖然承租人對(duì)房屋的占有、使用和收益不可避免地會(huì)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人未來(lái)實(shí)現(xiàn)的房屋所有權(quán)本身產(chǎn)生一定影響，但對(duì)于預(yù)告登記所保障的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)即將來(lái)完成房屋所有權(quán)本登記以實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移這一目的而言，并未構(gòu)成任何法律意義上的影響，因此，對(duì)于房屋所有權(quán)人于預(yù)告登記后將房屋出租給第三人的行為，不應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條所限制的“處分行為”。如此，就準(zhǔn)確地劃定了預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)與相關(guān)權(quán)利之間的界限范圍。
此外，在理解預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的空間維度時(shí)，還需注意，物權(quán)法第十五條規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則，即有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同與物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅本身不能等同，應(yīng)區(qū)分對(duì)待。預(yù)告登記義務(wù)人的中間處分行為，即使妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)，法律后果僅是不發(fā)生物權(quán)效力，但其原因行為并不因此無(wú)效，即預(yù)告登記義務(wù)人與第三人之間關(guān)于處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同的效力不受此影響。
二、預(yù)告登記失效的原因——基于時(shí)間維度的考察
預(yù)告登記失效，意味著預(yù)告登記權(quán)利人基于預(yù)告登記而享有的實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本登記的請(qǐng)求權(quán)喪失了物權(quán)法上的基礎(chǔ)，其物權(quán)法上的效力確定地消滅。
根據(jù)物權(quán)法第二十條第二款的規(guī)定，導(dǎo)致預(yù)告登記失效的情形可分為兩大類：一是預(yù)告登記因逾期未完成本登記而失效，即自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。以預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房的抵押預(yù)告登記或者在建工程抵押預(yù)告登記為例，所謂“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”，主要是指預(yù)售商品房或在建工程已經(jīng)辦理所有權(quán)初始登記。但對(duì)此在解釋上不應(yīng)過(guò)于絕對(duì)，針對(duì)一些特殊情形應(yīng)作有利于預(yù)告登記權(quán)利人的解釋。比如，在預(yù)售商品房或在建工程已經(jīng)辦理所有權(quán)初始登記，但預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)此并不知道或者沒(méi)有重大過(guò)失而不知道，則該種情形下“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的起算點(diǎn)應(yīng)自預(yù)告登記權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之時(shí)起算，否則，即使自預(yù)售商品房或在建工程已經(jīng)辦理所有權(quán)初始登記并在事實(shí)上能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起超過(guò)3個(gè)月的，預(yù)告登記也不應(yīng)失效。又如，若預(yù)告登記權(quán)利人已在預(yù)售商品房或在建工程已經(jīng)辦理所有權(quán)初始登記并在事實(shí)上能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)正式登記，但因法院查封等非因預(yù)告登記權(quán)利人自身原因?qū)е挛茨芡瓿深A(yù)告登記的，則亦不應(yīng)由預(yù)告登記權(quán)利人承擔(dān)不利后果，不應(yīng)視為物權(quán)法第二十條第二款規(guī)定的逾期未完成本登記而導(dǎo)致預(yù)告登記失效的情形，在解釋論上應(yīng)將“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”解釋為查封等導(dǎo)致本登記障礙的情形消除而能夠進(jìn)行本登記之時(shí)為宜。
二是預(yù)告登記因其所依據(jù)的債權(quán)的消滅而失效。所謂債的消滅，是指基于一定的法律事實(shí)使債所設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)歸于消滅。不動(dòng)產(chǎn)登記的原因或基礎(chǔ)關(guān)系是當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債的消滅則意味著進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)喪失，為了保障將來(lái)能夠進(jìn)行本登記而設(shè)立的預(yù)告登記也因此而喪失實(shí)質(zhì)意義，故物權(quán)法規(guī)定此種情形下預(yù)告登記失效。
合同法第九十一條規(guī)定了合同權(quán)利義務(wù)終止的情形，物權(quán)法解釋（一）據(jù)此對(duì)物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”進(jìn)行了具象化解釋，即買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)。合同被確認(rèn)無(wú)效，主要是指基于合同法第五十二條的規(guī)定，合同因一方以欺詐、脅迫的手段訂立且損害國(guó)家利益、惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益、以合法形式掩蓋非法目的、損害社會(huì)公共利益、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。合同被撤銷，主要是指合同因重大誤解、顯失公平被預(yù)告登記義務(wù)人行使撤銷權(quán)而消滅，或者因預(yù)告登記義務(wù)人的債權(quán)人行使合同法第七十四條規(guī)定的撤銷權(quán)而消滅。合同被解除，主要是預(yù)告登記權(quán)利人和預(yù)告登記義務(wù)人之間的合同因當(dāng)事人行使法定或約定解除權(quán)而被解除。預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)，也可以稱為預(yù)告登記權(quán)利人免除債務(wù)，依單方的意思表示即可發(fā)生效力，免除的意思表示一旦到達(dá)債務(wù)人，即發(fā)生債權(quán)消滅的后果。
至于合同法第九十一條規(guī)定的債務(wù)抵銷、提存及混同，物權(quán)法解釋（一）并未涉及，但并非意味著這些情形就當(dāng)然不屬于物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。首先，債務(wù)抵銷可分為法定抵銷和協(xié)議抵銷。在法定抵銷，需債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同之要件，而對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的有關(guān)處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，一般而言買受人與出賣人之間所負(fù)債務(wù)標(biāo)的物在種類和品質(zhì)上并不相同，故不符合法定抵銷的條件。而在協(xié)議抵銷，抵銷標(biāo)的物的種類、品質(zhì)可以不同，故預(yù)告登記所依附的基礎(chǔ)合同之債可協(xié)議抵銷，因此導(dǎo)致請(qǐng)求權(quán)消滅并進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)告登記失效，應(yīng)屬題中應(yīng)有之義。其次，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否適用提存，因在理論上及實(shí)踐中均存較大爭(zhēng)議，故物權(quán)法解釋（一）未明確規(guī)定提存作為預(yù)告登記消滅的原因，但在實(shí)踐中，可以根據(jù)案件的具體情況，綜合考慮請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容、提存的方式等因素，來(lái)確定提存是否足以消滅預(yù)告登記。再次，債權(quán)債務(wù)的混同，是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)歸于一人?；焱姆尚Ч牵瓌t上債權(quán)債務(wù)歸于消滅，但是該債權(quán)的繼續(xù)存在具有特別的經(jīng)濟(jì)意義或者法律意義時(shí)，則例外地認(rèn)為該債權(quán)不因混同而消滅。在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記場(chǎng)合，混同多發(fā)生在預(yù)告登記權(quán)利人繼承了預(yù)告登記義務(wù)人所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)、預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人合并，或者預(yù)告登記義務(wù)人受讓了預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利、抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人受讓了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等情形，此時(shí)，承認(rèn)預(yù)告登記的順位效力與否，對(duì)于能否得出預(yù)告登記因此失效的結(jié)論，將判然有別。鑒于目前對(duì)這一問(wèn)題的爭(zhēng)議較大，物權(quán)法解釋（一）未予明確規(guī)定，可在實(shí)踐中結(jié)合個(gè)案情況具體研判。
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