來源：人民法院報
作者：最高人民法院程新文司偉
預告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權的不動產(chǎn)登記，是相對于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。預告登記的法律效力，主要體現(xiàn)為法律對預告登記權利人基于預告登記的請求權（以下簡稱預告登記請求權）的保護限度，是預告登記制度的核心問題。就廣義而言，物權法賦予預告登記請求權的效力可從兩個維度加以界定：一是空間維度，即預告登記請求權與相關權利之間的范圍界限，或謂其與相關權利之間的相互影響和限制；二是時間維度，即預告登記請求權所依附的預告登記的效力期間。
一、預告登記對中間處分行為效力的影響——基于空間維度的考察
理論上一般認為，預告登記的效力主要有保全效力、順位效力和破產(chǎn)保護效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱物權法解釋（一））重點關注的是保全效力，故本文對預告登記請求權空間維度的探討限于其保全效力。
預告登記義務人在預告登記有效期間處分該不動產(chǎn)物權的行為，在理論上被稱為中間處分行為，其本質(zhì)當然是處分行為。按照民法理論，處分有事實上的處分與法律上的處分之別。前者是對物進行物理上的處分，包括修理、加工等；后者是對物上權利的處分，包括物權的設定、變更、轉(zhuǎn)移等。中間處分行為應為法律上的處分。對不動產(chǎn)進行的損毀等行為，雖然也會妨害預告登記請求權的實現(xiàn)，但因?qū)儆谑聦嵣系奶幏郑A告登記權利人只能通過違約責任或者侵權責任等方式來維護權利。
中間處分行為的特殊之處在于行為發(fā)生期間的特定性，即發(fā)生在預告登記完成之后至本登記完成或預告登記失效之前的期間，由于中間處分行為發(fā)生的時間這一特定性，可能會妨害預告登記權利人實現(xiàn)其請求權，故有必要對該處分行為的效力進行一定限制，以達到保全預告登記請求權的目的。對此，物權法第二十條第一款規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！边@體現(xiàn)了預告登記的保全效力，即預告登記賦予被登記債權以一定物權效力，對違背預告登記內(nèi)容的后發(fā)不動產(chǎn)物權處分行為具有排他效力，現(xiàn)時登記權利人（即預告登記義務人）的物權處分自由受到限制。
但另一方面，對預告登記義務人的權利限制亦應有所限制，這體現(xiàn)了法律對預告登記請求權的保護邊界。法律制度對當事人之間權利的配置，自當遵循基本平衡、適當照顧弱者的原則，不能為保障預告登記權利人的請求權而忽視對預告登記義務人處分權的保護。是故，法律對于中間處分行為效力的限制，應當以中間處分行為妨害預告登記權利人實現(xiàn)其請求權為限。如處分行為對所預告登記的請求權不構成任何妨害，其效力自不應受到預告登記的影響。因此，物權法解釋（一）通過列舉的方式進行了限縮性規(guī)定，其實是確立了這樣的規(guī)則，即對中間處分行為效力，不可簡單一刀切地界定為有效、無效或者效力待定，而應以其是否妨害預告登記請求權的實現(xiàn)為標準區(qū)分不同情形加以認定，可能妨害預告登記請求權實現(xiàn)的，應認定為無效；不妨害的，則為有效。以房屋所有權人于預告登記后將房屋出租給第三人為例，首先，由于房屋租賃并非以物權變動為目的，并未導致物權法意義上的物權變動，故不應屬于物權法第二十條所稱的“處分”，也不可能會發(fā)生什么“物權效力”；其次，雖然承租人對房屋的占有、使用和收益不可避免地會對預告登記權利人未來實現(xiàn)的房屋所有權本身產(chǎn)生一定影響，但對于預告登記所保障的請求權的實現(xiàn)即將來完成房屋所有權本登記以實現(xiàn)房屋所有權轉(zhuǎn)移這一目的而言，并未構成任何法律意義上的影響，因此，對于房屋所有權人于預告登記后將房屋出租給第三人的行為，不應認定為物權法第二十條所限制的“處分行為”。如此，就準確地劃定了預告登記請求權與相關權利之間的界限范圍。
此外，在理解預告登記請求權的空間維度時，還需注意，物權法第十五條規(guī)定了物權變動與原因行為的區(qū)分原則，即有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同與物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅本身不能等同，應區(qū)分對待。預告登記義務人的中間處分行為，即使妨害預告登記請求權實現(xiàn)，法律后果僅是不發(fā)生物權效力，但其原因行為并不因此無效，即預告登記義務人與第三人之間關于處分不動產(chǎn)物權的合同的效力不受此影響。
二、預告登記失效的原因——基于時間維度的考察
預告登記失效，意味著預告登記權利人基于預告登記而享有的實現(xiàn)不動產(chǎn)物權本登記的請求權喪失了物權法上的基礎，其物權法上的效力確定地消滅。
根據(jù)物權法第二十條第二款的規(guī)定，導致預告登記失效的情形可分為兩大類：一是預告登記因逾期未完成本登記而失效，即自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月未申請登記的，預告登記失效。以預購商品房的預告登記、預購商品房的抵押預告登記或者在建工程抵押預告登記為例，所謂“能夠進行不動產(chǎn)登記”，主要是指預售商品房或在建工程已經(jīng)辦理所有權初始登記。但對此在解釋上不應過于絕對，針對一些特殊情形應作有利于預告登記權利人的解釋。比如，在預售商品房或在建工程已經(jīng)辦理所有權初始登記，但預告登記權利人對此并不知道或者沒有重大過失而不知道，則該種情形下“能夠進行不動產(chǎn)登記”的起算點應自預告登記權利人知道或應當知道能夠進行不動產(chǎn)登記之時起算，否則，即使自預售商品房或在建工程已經(jīng)辦理所有權初始登記并在事實上能夠進行不動產(chǎn)登記之日起超過3個月的，預告登記也不應失效。又如，若預告登記權利人已在預售商品房或在建工程已經(jīng)辦理所有權初始登記并在事實上能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)申請正式登記，但因法院查封等非因預告登記權利人自身原因?qū)е挛茨芡瓿深A告登記的，則亦不應由預告登記權利人承擔不利后果，不應視為物權法第二十條第二款規(guī)定的逾期未完成本登記而導致預告登記失效的情形，在解釋論上應將“能夠進行不動產(chǎn)登記”解釋為查封等導致本登記障礙的情形消除而能夠進行本登記之時為宜。
二是預告登記因其所依據(jù)的債權的消滅而失效。所謂債的消滅，是指基于一定的法律事實使債所設定的權利和義務歸于消滅。不動產(chǎn)登記的原因或基礎關系是當事人之間的債權債務關系，債的消滅則意味著進行不動產(chǎn)登記的基礎喪失，為了保障將來能夠進行本登記而設立的預告登記也因此而喪失實質(zhì)意義，故物權法規(guī)定此種情形下預告登記失效。
合同法第九十一條規(guī)定了合同權利義務終止的情形，物權法解釋（一）據(jù)此對物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”進行了具象化解釋，即買賣不動產(chǎn)物權的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權。合同被確認無效，主要是指基于合同法第五十二條的規(guī)定，合同因一方以欺詐、脅迫的手段訂立且損害國家利益、惡意串通損害國家、集體或者第三人利益、以合法形式掩蓋非法目的、損害社會公共利益、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。合同被撤銷，主要是指合同因重大誤解、顯失公平被預告登記義務人行使撤銷權而消滅，或者因預告登記義務人的債權人行使合同法第七十四條規(guī)定的撤銷權而消滅。合同被解除，主要是預告登記權利人和預告登記義務人之間的合同因當事人行使法定或約定解除權而被解除。預告登記的權利人放棄債權，也可以稱為預告登記權利人免除債務，依單方的意思表示即可發(fā)生效力，免除的意思表示一旦到達債務人，即發(fā)生債權消滅的后果。
至于合同法第九十一條規(guī)定的債務抵銷、提存及混同，物權法解釋（一）并未涉及，但并非意味著這些情形就當然不屬于物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。首先，債務抵銷可分為法定抵銷和協(xié)議抵銷。在法定抵銷，需債務的標的物種類、品質(zhì)相同之要件，而對于以不動產(chǎn)為標的物的有關處分不動產(chǎn)物權的合同，一般而言買受人與出賣人之間所負債務標的物在種類和品質(zhì)上并不相同，故不符合法定抵銷的條件。而在協(xié)議抵銷，抵銷標的物的種類、品質(zhì)可以不同，故預告登記所依附的基礎合同之債可協(xié)議抵銷，因此導致請求權消滅并進而導致預告登記失效，應屬題中應有之義。其次，對于不動產(chǎn)是否適用提存，因在理論上及實踐中均存較大爭議，故物權法解釋（一）未明確規(guī)定提存作為預告登記消滅的原因，但在實踐中，可以根據(jù)案件的具體情況，綜合考慮請求權的內(nèi)容、提存的方式等因素，來確定提存是否足以消滅預告登記。再次，債權債務的混同，是指債權債務歸于一人。混同的法律效果是，原則上債權債務歸于消滅，但是該債權的繼續(xù)存在具有特別的經(jīng)濟意義或者法律意義時，則例外地認為該債權不因混同而消滅。在不動產(chǎn)預告登記場合，混同多發(fā)生在預告登記權利人繼承了預告登記義務人所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)、預告登記權利人和義務人合并，或者預告登記義務人受讓了預告登記權利人的權利、抵押權預告登記權利人受讓了不動產(chǎn)所有權等情形，此時，承認預告登記的順位效力與否，對于能否得出預告登記因此失效的結論，將判然有別。鑒于目前對這一問題的爭議較大，物權法解釋（一）未予明確規(guī)定，可在實踐中結合個案情況具體研判。
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