房地產風險防范
問題一：什么是房地產業(yè)增值稅納稅人？
答：在中華人民共和國境內銷售、出租不動產的單位和個人，為房地產業(yè)增值稅納稅人。
問題二：房地產業(yè)的征稅范圍包括什么？
答：根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規(guī)定，房地產業(yè)主要涉及以下稅目：
（一）轉讓不動產所有權的業(yè)務活動適用銷售不動產稅目；
（二）具有融資性質和所有權轉移特點的不動產租賃活動，適用租賃服務稅目中的不動產融資租賃服務稅目（不含不動產融資性售后回租）；
（三）在約定時間內將不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業(yè)務活動，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目。
問題三：房地產業(yè)的稅率和征收率是什么？
答：納稅人銷售、出租不動產的適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業(yè)務，征收率為5%.
問題四：取得不動產如何進行抵扣？
答：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.
問題五：銷售自行開發(fā)房地產項目有哪些征稅規(guī)定？
答：對房地產開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產項目有以下征稅規(guī)定：
（一）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
（二）一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（三）小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照5%的征收率計稅。
（四）采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
問題六：一般納稅人銷售取得的不動產如何征稅？
答：一般納稅人銷售取得的不動產有以下征稅規(guī)定：
（一）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（二）一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
問題七：一般納稅人銷售自建的不動產如何征稅？
答：一般納稅人銷售自建的不動產有以下征稅規(guī)定：
（一）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（二）一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
問題八：銷售住房可以享受哪些免稅政策？
答：納稅人銷售住房可以享受的免稅政策包括：
（一）為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房。
（二）個人銷售自建自用住房。
（三）個人將購買2年以上（含2年）的住房（不含北京市、上海市、廣州市和深圳市的住房）對外銷售。
（四）個人將購買2年以上（含2年）的普通住房（僅指北京市、上海市、廣州市和深圳市的普通住房）對外銷售。
問題九：不動產經營租賃服務有哪些征稅規(guī)定？
答：不動產經營租賃服務有以下征稅規(guī)定：
（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。取得的不動產與機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（三）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（四）其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。
（五）個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
問題十：房地產業(yè)的納稅義務發(fā)生時間如何確定？
答：（一）納稅人銷售、租賃不動產，為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。
（二）納稅人提供不動產租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
張濤律師辦案心得：房地產業(yè)迅猛發(fā)展，房產糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權。
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