作者：徐忠興房地產(chǎn)風險防范
11、土地使用權與房屋所有權可以分別抵押給兩個債權人，但在實行抵押權時不得違背土地使用權與房屋所有權“一體化”的原則。
通常而言，房地產(chǎn)抵押包括三種情形：其一，單獨抵押；其二，集合抵押；其三，分別抵押。無論是單獨抵押，還是集合抵押，抑或是分別抵押，在實行抵押權時，現(xiàn)行立法均是要求同時轉移土地使用權和房屋所有權，并確保上述權利取得人為同一主體。據(jù)此，“房隨地走，地隨房走”原則所強制的對象或內(nèi)容不是抵押權的設定，而是抵押權的實行，即允許分別設定抵押權，但在實行抵押權時必須確保房產(chǎn)所有權與土地使用權轉移的同時性和權利最終歸屬的主體同一性。因此，應認定兩個抵押合同和抵押權登記皆為有效；在實行抵押權時，應就土地使用權和房屋所有權分別估價，一并處分，并就拍賣所得價款分別清償相應的抵押權。
規(guī)則索引：見玉闖：《沖突與創(chuàng)新一一以物權法與擔保法及其解釋的比較為中心而展開》，載最高人民法院民事審判第二庭編：《擔保案件審判指導》，法律出版社2014年版，第353—355頁；另見江必新、何東林著：《最高人民法院指導性案例裁判規(guī)則理解與適用?擔保卷》，中國法制出版社2011年版，第371—373頁。
12、房地一并抵押中的“地隨房走”原則具有一定的適用限制。
房地一并抵押中的“地隨房走”原則僅適用于國有土地上的房屋抵押，以及集體所有土地上的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，而不包括集體所有土地上的其他房屋抵押，隨同抵押的士地使用權限于房屋等建筑物所占有范圍內(nèi)的建設用地使用權，不得隨意擴大范圍。抵押地上建筑物的，債務人不能清償被擔保的債權時，抵押權人可以一并拍賣或變賣抵押的地上建筑物和其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權，并以其拍賣或變價金額擔保債權的受償。
規(guī)則索引：見最高人民法院物權法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第546—547頁。
13、房地分別抵押并登記的，不宜認定抵押無效。
法律關于建設用地使用權和建筑物所有權結合的規(guī)定并不是一種強制性規(guī)定，在理解“房隨地走，地隨房走”雙向統(tǒng)一原則時，應當關注該原則在貫徹時的轉讓的一體和最終權利歸屬上的一體。質(zhì)言之，即使出現(xiàn)房地分別抵押的情形，只要在實現(xiàn)權利轉移和處置抵押物時能夠保持權利歸屬上的一體，則可以妥當?shù)亟鉀Q上述權利沖突。特別應當看到，在實踐中當事人設定兩項抵押的行為完全是自愿的，當事人已經(jīng)訂立了抵押合同，且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，不宜認定抵押無效。
規(guī)則索引：見最高人民法院物權法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第547—548頁。
14、房地未一并抵押的，其中一項抵押登記的效力及于另一項。
《物權法》第一百八十二條第二款“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”的規(guī)定，可以解釋為：即使抵押人只辦理了房屋所有權抵押登記，沒有辦理建設用地使用權抵押登記，實現(xiàn)房屋抵押權時，建設用地使用權也一并作為抵押財產(chǎn)。同樣，只辦理了建設用地使用權登記，沒有辦理房屋所有權抵押登記，實現(xiàn)建設用地使用權抵押時，房屋也一并作為抵押財產(chǎn)。
規(guī)則索引：見全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會編：《中華人民共和國物權法釋義》，法律出版社2007年版，第400頁。
15、土地使用權與其地上建筑物為兩個以上的人分別所有，土地使用權抵押的效力不及于地上建筑物。
抵押權效力及于從物，以從物與主物同屬一人為限，此在物權法理論上并無爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十三條規(guī)定“抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物”。因此，以土地使用權為抵押標的物的，如果地上建筑物部分屬于他人所有，抵押權的效力不及于他人享有所有權部分的建筑物。對于此種抵押權，宜依據(jù)《物權法》第一百八十二條的規(guī)定，從不具備抵押權基本特性和抵押權自始不能履行角度否定其效力，以免引發(fā)抵押權實現(xiàn)困境。
規(guī)則索引：見曹士兵著：《中國擔保制度與擔保方法（第三版）》，中國法制出版社2014年版，第256—257頁。
16、房地分別抵押且登記的，在抵押權實現(xiàn)之時，應就兩項抵押財產(chǎn)分別拍賣、分別受償。
當事人在兩個抵押合同中分別約定以建設用地使用權或者建筑物所有權單獨進行抵押，不僅在評估作價時分別作價，而且在登記時亦是分別登記，對此應尊重當事人的意思表示，可以認定兩個抵押皆為有效。在抵押權實現(xiàn)之時，應就兩項抵押財產(chǎn)分別拍賣、分別受償，但必須確保買受人為同一人，以使房地兩個權利的最終取得者為同一人。
規(guī)則索引：見最高人民法院物權法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第548頁。
17、國有劃撥土地使用權不得單獨抵押，但可與地上建筑物一并抵押，并在實現(xiàn)抵押權時優(yōu)先繳納相當于應繳的土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得的國有土地使用權不得單獨設定抵押，但如果該土地上有房產(chǎn)，劃撥土地使用權可以與房產(chǎn)一并設定抵押。這時由于抵押人對土地無處分權，須按劃撥土地使用權轉讓的規(guī)定，報有審批權的人民政府審批或政府有關部門批準（可以辦理抵押登記替代審批），同時由于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳的土地使用權出讓金的款額后，剩余價款才能用以實現(xiàn)抵押權，抵押權人方可優(yōu)先受償。
規(guī)則索引：見江必新、何東林著：《最高人民法院指導性案例裁判規(guī)則理解與適用?擔保卷》，中國法制出版社2011年版，第373頁。
18、僅將集體土地的建設用地使用權單獨抵押的，依法應認定無效。
行為人僅將集體土地的建設用地使用權作為抵押物提供抵押擔保的，屬于單獨抵押，即使已經(jīng)依法辦理了抵押登記，領取了土地他項權利證書，但因違反《擔保法》和《物權法》的強制性規(guī)定，抵押合同應為無效。
規(guī)則索引：江蘇省江陰市人民法院〔2009〕江民一初字第3628號“江蘇新澄特鋼集團公司訴上海愛使股份有限公司抵押合同糾紛案”，載最高人民法院中國應用法學研究所編：《人民法院案例選》2011年第3輯（總第77輯），人民法院出版社2011年版。
19、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權必須與其上的廠房等建筑物一并抵押，不得單獨抵押。
我國對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)等集體建設用地使用權抵押一直采取嚴格限制的態(tài)度，《物權法》延續(xù)了《擔保法》第三十六條第三款關于“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權一并抵押”的規(guī)定。除非鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，否則其建設用地使用權并不必然與廠房等地上建筑物一并抵押。
規(guī)則索引：見最高人民法院物權法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第549頁。
20、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建筑物及其建設用地使用權抵押應限定于一定范圍。
本條所指的廠房等建筑物抵押，僅限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物，而不包括集體所有土地上的其他房屋。根據(jù)本條規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時，隨同抵押的建設用地使用權并不一定是整個地塊上的全部土地使用權，而是廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的建設用地使用權。至于具體界限及其確定標準，應當根據(jù)土地使用規(guī)則等加以明確。
規(guī)則索引：見最高人民法院物權法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第549頁。
21、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權抵押，必須符合相應的法定條件。
根據(jù)1995年國土資源部發(fā)布的《農(nóng)村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》的有關規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權抵押的條件，一是“將土地抵押有關事項在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)”，即履行民主議定手續(xù)；二是由集體土地所有者“出具（同意抵押的）書面證明”。在實現(xiàn)抵押權時，還要“按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處置”，目的是補交土地出讓金。
規(guī)則索引：見曹士兵著：《中國擔保制度與擔保方法（第三版）》，中國法制出版社2014年版，第208頁。
附：相關法律法規(guī)
1.《中華人民共和國物權法》（2007年3月16日）
第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
第一百八十三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。
2.《中華人民共和國擔保法》（1995年6月30日）
第三十六條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。
3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2009年8月27日修正）
第三十二條房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。
第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
4.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年5月19日中華人民共和國國務院令第55號）
第三十三條土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。
5.《最高人民法院關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》（2003年4月16日法釋〔2003〕6號）
三、國有企業(yè)以關鍵設備、成套設備、廠房設定抵押的效力問題，應依據(jù)法釋〔2002〕14號《關于國有工業(yè)企業(yè)以機器設備等財產(chǎn)為抵押物與債權人簽訂的抵押合同的法律效力問題的批復》辦理。
國有企業(yè)以建筑物設定抵押的效力問題，應區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建筑物與土地使用權一并設定抵押的，對土地使用權的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應認定抵押無效；如果建筑物附著于以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建筑物與土地使用權一并設定抵押的，即使未經(jīng)有關主管部門批準，亦應認定抵押有效。
6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年8月15日修正建設部令第56號）
第四條以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時抵押。
第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。
7.《城市房屋權屬登記管理辦法》（2001年8月15日修正建設部令第57號）
第六條房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權。
關注微信“張濤律師”(微信號zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“張濤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務所
咨詢電話： 13911056513
關注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關注最新糾紛審判動態(tài)，有效預防法律風險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務所
咨詢電話：13911056513
關注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關注最新糾紛審判動態(tài)，有效預防法律風險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
使用微信掃描二維碼
關注張濤律師
