案例解讀：二手房銷售“營(yíng)改增”要繳多少稅？稅多了還是少了？

財(cái)政部發(fā)布今年5月1日起全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，包括上海在內(nèi)的4個(gè)城市按三種情況征收或免征增值稅。

那么，“營(yíng)改增”之后，個(gè)人出售二手房時(shí)，繳稅金額和方式將發(fā)生哪些變化？不要擔(dān)心一頭霧水，市地稅局提供權(quán)威案例解讀，詳見下文。

情況一：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

案例：小王將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售，取得出售住房收入420萬(wàn)元。

按原營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法計(jì)算：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=420×5%=21萬(wàn)元。

按改征增值稅計(jì)稅方法計(jì)算：應(yīng)納稅額＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%。應(yīng)納增值稅額=420÷（1+5%）×5%=20萬(wàn)元。

情況二：個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

案例：小李將購(gòu)買已3年的非普通房對(duì)外銷售，取得出售住房收入500萬(wàn)元，而3年前他的買入總價(jià)為400萬(wàn)元。

按原營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法計(jì)算：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=（500-400）×5%=5萬(wàn)元。按改征增值稅計(jì)稅方法計(jì)算：應(yīng)納增值稅額=（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76萬(wàn)元。

情況三：個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

案例：小張將購(gòu)買已3年的普通房對(duì)外銷售，取得出售住房收入200萬(wàn)元，由于他符合免征條件，無(wú)論是按之前的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法，還是按改征增值稅計(jì)稅方法，均免征營(yíng)業(yè)稅或增值稅。來(lái)源|湖南高院訴訟

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