簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議后，賣(mài)房者未按約定協(xié)助過(guò)戶(hù)，被訴至法院。買(mǎi)賣(mài)雙方在訴訟中庭外達(dá)成和解協(xié)議，買(mǎi)房者同意賣(mài)房者協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后撤訴?？僧?dāng)賣(mài)房者履行協(xié)議約定的義務(wù)后，買(mǎi)房者卻又拒絕撤訴。近日，福建省廈門(mén)市集美區(qū)人民法院審理了該起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，一審判決駁回買(mǎi)房者的全部訴訟請(qǐng)求。
2013年11月，小奇與小英在中介居間下簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議書(shū)。協(xié)議約定，小奇購(gòu)買(mǎi)小英位于廈門(mén)市的一套房產(chǎn)，房產(chǎn)總價(jià)為70萬(wàn)余元，小奇于協(xié)議簽訂之日支付定金2萬(wàn)元，并分期支付購(gòu)房款，雙方保證備齊資料后于2014年6月到土房局辦理交易登記手續(xù)和簽訂相關(guān)協(xié)議，否則每逾期一日應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)總房款每日0.05%的違約金。
因小英逾期過(guò)戶(hù)，2015年2月，小奇向法院提起訴訟，請(qǐng)求小英協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、承擔(dān)逾期履行違約金9萬(wàn)余元，并承擔(dān)因其違約而引發(fā)的律師費(fèi)1萬(wàn)元。小英應(yīng)訴后，與小奇庭外進(jìn)行協(xié)商后達(dá)成和解協(xié)議。雙方約定，小奇同意在小英將房產(chǎn)成功過(guò)戶(hù)后撤訴，律師費(fèi)由小奇自行承擔(dān)。當(dāng)月，小英辦理了委托公證。2015年3月，上述房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至小奇名下。
小奇認(rèn)為，一直以來(lái)，小英以各種理由拒絕履行過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，其為了保證能夠成功過(guò)戶(hù)，才不得已與小英達(dá)成庭外和解協(xié)議。所以，其作出同意撤訴的意思表示并非其真實(shí)的意思表示，其依然享有對(duì)小英主張違約金的權(quán)利。
小英認(rèn)為，一直沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，部分原因是小奇未按約支付購(gòu)房款。在小奇向法院起訴后，雙方達(dá)成和解協(xié)議，這份協(xié)議是小奇的真實(shí)意思表示，房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，小奇不得再主張逾期履行違約金及律師費(fèi)。
法院查明，小英與小奇簽訂的和解協(xié)議約定，如果爭(zhēng)議房產(chǎn)能成功過(guò)戶(hù)至小奇名下，則撤銷(xiāo)對(duì)小英的民事訴訟，律師費(fèi)由小奇承擔(dān)。
法院審理后認(rèn)為，小奇與小英達(dá)成的和解協(xié)議，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，小奇亦無(wú)證據(jù)證明存在欺詐、脅迫、乘人之危等情形，應(yīng)認(rèn)定該和解協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示。
對(duì)該約定不應(yīng)僅著眼于字面文義，應(yīng)探知雙方的意思表示真意。這份協(xié)議是小英在得知小奇向法院起訴主張辦理過(guò)戶(hù)交易登記手續(xù)、逾期履行違約金、律師費(fèi)等在內(nèi)的訴求后經(jīng)雙方協(xié)商而達(dá)成的。撤訴是小奇作為權(quán)利人放棄權(quán)利主張的一種方式，撤訴的意思表示應(yīng)包含放棄向小英主張本案訴訟請(qǐng)求的意思表示。現(xiàn)雙方所附條件已經(jīng)成就，即爭(zhēng)議房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶(hù)至小奇名下，小奇應(yīng)依協(xié)議約定放棄向小英主張權(quán)利。
據(jù)此，法院作出上述判決。
連線(xiàn)法官：如何認(rèn)定庭外和解協(xié)議？
對(duì)于庭外和解協(xié)議，本案承辦法官詹雪霞認(rèn)為，民事主體因民事糾紛向法院提起民事訴訟，可以由法院組織原、被告雙方調(diào)解，也可以由當(dāng)事人自行庭外和解。庭外和解協(xié)議是當(dāng)事人因訴訟而達(dá)成的協(xié)議。根據(jù)合同法規(guī)定，依法成立的合同自成立時(shí)生效。除非違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，庭外和解協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為合法有效，對(duì)雙方均有約束力。
本案中，小奇同意小英履行訴訟請(qǐng)求中的一項(xiàng)：協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)即撤訴，是小奇對(duì)訴訟權(quán)利實(shí)體上的處分。其雖仍享有程序上的訴權(quán)，即可以拒絕撤訴，但因其已對(duì)訴訟權(quán)利作出實(shí)體處分，該實(shí)體處分是其真實(shí)意思表示，合法有效?，F(xiàn)小奇反悔，拒絕撤訴，請(qǐng)求法院判令支持其所有的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院不予支持。
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