【審判規(guī)則】
雙方當(dāng)事人在商品房預(yù)售合同中約定了定金，該定金僅起到繼續(xù)就商品房買賣進(jìn)行誠(chéng)信談判的擔(dān)保義務(wù)。而商品房預(yù)售合同簽訂后，只要雙方當(dāng)事人為簽訂商品房買賣合同進(jìn)行了誠(chéng)信磋商，但因磋商不成而未能訂立商品房方買賣合同，而該原因并非因一方當(dāng)事人的原因，則應(yīng)認(rèn)定雙方當(dāng)事人均已履行了認(rèn)購(gòu)書所約定的義務(wù)，雙方當(dāng)事人對(duì)合同的未簽訂均無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)適用定金罰則原則，一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將定金返還給另一方當(dāng)事人。
【關(guān)鍵詞】
民事商品房預(yù)售合同定金誠(chéng)信談判擔(dān)保義務(wù)誠(chéng)信磋商認(rèn)購(gòu)書義務(wù)定金罰則返還
【基本案情】
經(jīng)相關(guān)部門審批，深港公司（無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司）取得了無(wú)錫市紡城大道西側(cè)、東安路南側(cè)深港都會(huì)廣場(chǎng)一期創(chuàng)新廣場(chǎng)及商業(yè)裙房的房屋預(yù)（銷）售許可。深港公司于2011年8月10日舉行了“新經(jīng)濟(jì)財(cái)富增值計(jì)劃”活動(dòng)。吳建平參加并繳納了10萬(wàn)元的整層購(gòu)房意向金。吳建平于2011年9月1日與深港公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)單約定：吳建平認(rèn)購(gòu)上述房屋中的9幢1801-1826共26套房屋，簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)付定金人民幣五十二萬(wàn)元。簽署認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房人應(yīng)在2011年10月10日前攜帶相關(guān)證明文件及本房屋認(rèn)購(gòu)單至售樓處簽約，逾期按購(gòu)房人違約處理，賣方可不經(jīng)催告，將房屋另行處置。購(gòu)房人所交定金，不予退還。簽約時(shí)支付首付款679萬(wàn)元（含定金），并在簽約的同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)貸款679萬(wàn)元。當(dāng)日，吳建平向深港公司支付了五十二萬(wàn)元（含吳建平于2011年8月10日支付的整層意向金10萬(wàn)元），深港公司向吳建平開(kāi)具收據(jù)，收款事由系“訂金”。2011年10月10日，雙方在協(xié)商花園問(wèn)題時(shí)未達(dá)成一致意見(jiàn)，致使認(rèn)購(gòu)書約定需要簽署的商品房買賣合同也沒(méi)能訂立。深港公司于2011年的10月14日向吳建平發(fā)出違約告知函，稱認(rèn)購(gòu)單已經(jīng)失效，吳建平所交定金52萬(wàn)元不予返還。
吳建平以雙方在訂立正式商品房買賣合同時(shí)，深港公司未能將其承諾的花園在合同中明確歸其使用，所以雙方?jīng)]有簽訂正式的房屋買賣合同，且深港公司拒絕返還其預(yù)付房款為由，提起訴訟，請(qǐng)求判令深港公司立即向吳建平退還預(yù)付款人民幣52萬(wàn)元。
深港公司辯稱：吳建平要求我公司為花園辦理產(chǎn)權(quán)證書系造成正式房屋買賣合同沒(méi)有訂立的原因。該原因系吳建平自己原因所造成的違約，深港公司不應(yīng)退還收取的定金。故要求駁回吳建平的訴訟請(qǐng)求。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
雙方當(dāng)事人在商品房預(yù)售合同中約定了定金，合同簽訂后，雙方當(dāng)事人為簽訂商品房買賣合同進(jìn)行了誠(chéng)信磋商，但因磋商不成而未能訂立商品房買賣合同，在此情況下，定金支付方可否要求對(duì)方返還定金。
【審判結(jié)果】
一審法院判決：深港公司應(yīng)返還吳建平定金52萬(wàn)元。
深港公司不服一審判決，提出上訴。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【審判規(guī)則評(píng)析】
吳建平與深港公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書屬于預(yù)約合同，該認(rèn)購(gòu)書并未明確約定雙方買賣房屋的交房時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款，上述重要條款需在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，協(xié)商一致而達(dá)成。對(duì)該認(rèn)購(gòu)書可以這樣理解，吳建平本著誠(chéng)信至上的原則，對(duì)選中房屋具有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，以及在約定時(shí)間內(nèi)與深港公司簽訂商品房買賣合同的義務(wù)。深港公司享有收取定金的權(quán)利，負(fù)責(zé)不得將吳建平選中的房屋向第三人出售。
只要雙方當(dāng)事人為簽訂商品房買賣合同進(jìn)行了誠(chéng)信磋商，就應(yīng)履行認(rèn)購(gòu)書的義務(wù)。而深港公司出具收據(jù)上雖注明是收取的“訂金”，但從認(rèn)購(gòu)書約定的付款內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定昊建平支付的是“定金”。定金起到擔(dān)保雙方的誠(chéng)信談判義務(wù)，以求最終達(dá)成正式的商品房買賣合同。定金罰則即約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。而吳建平與深港公司均就該商品房買賣合同進(jìn)行了積極的磋商，但雙方卻因考慮各自的利益而未達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，故屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。而對(duì)于花園問(wèn)題如何協(xié)商，雙方均未能提供證據(jù)證明是哪一方的過(guò)錯(cuò)，可認(rèn)定雙方對(duì)未能簽訂商品房買賣合同均無(wú)過(guò)錯(cuò)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。
【適用法律】
《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十九條依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定，可以采用下列方式擔(dān)保債務(wù)的履行：
（一）保證人向債權(quán)人保證債務(wù)人履行債務(wù)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，按照約定由保證人履行或者承擔(dān)連帶責(zé)任；保證人履行債務(wù)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。
（二）債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。
（三）當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
（四）按照合同約定一方占有對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，對(duì)方不按照合同給付應(yīng)付款項(xiàng)超過(guò)約定期限的，占有人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)，依照法律的規(guī)定以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先得到償還。
【法律文書】
民事起訴狀民事答辯狀民事上訴狀民事上訴答辯狀律師代理意見(jiàn)書民事一審判決書民事二審判決書
【效力與沖突規(guī)避】
參考性案例有效參考適用
吳建平訴無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
【案例信息】
【中法碼】擔(dān)保法·定金·定金罰則·免于處罰情形(G0605022)
【案號(hào)】(2012)錫民終字第0619號(hào)
【案由】商品房預(yù)售合同糾紛
【判決日期】2012年08月20日
【權(quán)威公布】被最高人民法院中國(guó)應(yīng)用法學(xué)研究所《人民法院案例選》2013年第1輯(總第83輯)收錄
【檢索碼】B0304+82+JSWX++0412C
【審理法院】江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院
【審級(jí)程序】第二審程序
【審理法官】薛崴潘曉峰杜偉建
【上訴人】無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（原審被告）
【被上訴人】吳建平（原審原告）
【裁判文書原文】(如使用請(qǐng)核對(duì)裁判文書原件內(nèi)容)
《民事判決書》
上訴人（原審被告）：無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司。
被上訴人（原審原告）：吳建平。
上訴無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司因與被上訴人吳建平商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服無(wú)錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
無(wú)錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2011年8月，深港公司經(jīng)相關(guān)部門審批，取得了無(wú)錫市紡城大道西側(cè)、東安路南側(cè)深港都會(huì)廣場(chǎng)一期創(chuàng)新廣場(chǎng)及商業(yè)裙房的房屋預(yù)（銷）售許可。2011年8月10日，吳建平參加了深港公司舉行的“新經(jīng)濟(jì)財(cái)富增值計(jì)劃”活動(dòng)，并繳納了10萬(wàn)元的整層購(gòu)房意向金。2011年9月1日，吳建平與深港公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)單1份約定：吳建平認(rèn)購(gòu)上述房屋中的9幢1801-1826共26套房屋，建筑面積為1 654.5平方米，認(rèn)購(gòu)總價(jià)為人民幣1 358萬(wàn)元，簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)付定金人民幣52萬(wàn)元。簽署認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房人應(yīng)在2011年10月10日前攜帶相關(guān)證明文件及本房屋認(rèn)購(gòu)單至售樓處簽約，逾期按購(gòu)房人違約處理，賣方可不經(jīng)催告，將房屋另行處置。購(gòu)房人所交定金，不予退還。簽約時(shí)支付首付款679萬(wàn)元（含定金），并在簽約同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)貸款679萬(wàn)元。當(dāng)日，吳建平向深港公司支付了52萬(wàn)元（含吳建平于2011年8月10日支付的整層意向金10萬(wàn)元），深港公司向吳建平開(kāi)具了收款事由為“訂金”的收據(jù)。后因?yàn)殡p方在2011年10月10日為花園問(wèn)題沒(méi)能達(dá)成一致意見(jiàn)，致使認(rèn)購(gòu)書約定需要簽署的商品房買賣合同也沒(méi)能訂立。2011年的10月14日，深港公司向吳建平發(fā)出違約告知函，稱認(rèn)購(gòu)單已經(jīng)失效，吳建平所交定金52萬(wàn)元不予返還。深港公司承認(rèn)其銷售人員在銷售時(shí)曾經(jīng)承諾購(gòu)整層房屋贈(zèng)送花園。關(guān)于花園問(wèn)題是如何協(xié)商的，雙方說(shuō)法不一。吳建平認(rèn)為是因?yàn)樯罡酃静煌庠谏唐贩抠I賣合同中明確承諾其對(duì)贈(zèng)送的花園享有專屬使用權(quán)問(wèn)題造成的；深港公司認(rèn)為是因?yàn)閰墙ㄆ揭髮⑵涑兄Z贈(zèng)送的花園明確登記在房屋產(chǎn)權(quán)證書上造成的。但雙方均其未能提供證據(jù)證明。雙方一致認(rèn)可是因?yàn)榛▓@問(wèn)題沒(méi)能達(dá)成一致意見(jiàn)，造成商品房買賣合同2011年10月10日沒(méi)能訂立。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：是否因吳建平的原因?qū)е码p方未能成功簽訂商品房買賣合同
原告吳建平訴稱：其與深港公司訂立商品房認(rèn)購(gòu)書后繳納了房屋預(yù)付款52萬(wàn)元，后因雙方在訂立正式商品房買賣合同時(shí)深港公司未能將其承諾的花園在合同中明確歸其使用，所以雙方?jīng)]有簽訂正式的房屋買賣合同。其要求深港公司歸還預(yù)付房款遭到深港公司的拒絕，形成訴訟。現(xiàn)要求判令被告立即向原告退還預(yù)付款人民幣52萬(wàn)元。
被告深港公司辯稱：正式的房屋買賣合同沒(méi)有訂立的原因是吳建平提出要求他們?yōu)榛▓@辦理產(chǎn)權(quán)證書造成的，這是吳建平自己的原因造成的違約，深港公司不應(yīng)退還收取的定金。要求駁回吳建平的訴訟請(qǐng)求。
2012年4月16日，無(wú)錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院作出（2012）新民初字第0218號(hào)民事判決：無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)返還吳建平定金52萬(wàn)元。
宣判后，無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司向無(wú)錫市中級(jí)人民法院提起上訴。
無(wú)錫市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，吳建平與深港公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書屬于預(yù)約合同，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，但對(duì)雙方買賣房屋的交房時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款并無(wú)明確約定，需在簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。根據(jù)雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書，吳建平享有對(duì)選中房屋優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，并負(fù)有在約定的時(shí)間與深港公司誠(chéng)信磋商簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，而深港公司享有收取定金的權(quán)利，負(fù)有在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)為吳建平保留房屋，并不得再另行售于他人，即保證與吳建平誠(chéng)信磋商、簽訂認(rèn)購(gòu)房屋的商品房買賣合同的義務(wù)。雙方締結(jié)認(rèn)購(gòu)書后就負(fù)有在2011年10月10日前為簽訂商品房買賣合同而進(jìn)行誠(chéng)信磋商的義務(wù)，只要當(dāng)事人為簽訂商品房買賣合同進(jìn)行了誠(chéng)信磋商，就履行了認(rèn)購(gòu)書的義務(wù)。雖然深港公司出具收據(jù)上注明是收取的“訂金”，但從認(rèn)購(gòu)書約定的付款內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定昊建平支付的是“定金”。認(rèn)購(gòu)書中約定的定金也只是擔(dān)保雙方的誠(chéng)信談判義務(wù)，以求最終達(dá)成正式的商品房買賣合同。吳建平簽訂認(rèn)購(gòu)書后按約支付了購(gòu)房定金，同時(shí)與深港公司就即將簽訂的商品房買賣合同積極進(jìn)行了磋商，如果雙方在公平、誠(chéng)信原則下進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無(wú)法就重要條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。對(duì)花園問(wèn)題如何協(xié)商，在雙方均不能以證據(jù)證明自己陳述真實(shí)的情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定2011年10月10日未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非哪一方當(dāng)事人對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)故反悔，雙方均已履行了認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)，對(duì)未能簽訂商品房買賣合同均無(wú)過(guò)錯(cuò)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。故出賣方深港公司應(yīng)當(dāng)返還買受方吳建平已付的購(gòu)房定金52萬(wàn)元。吳建平的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
2012年8月20日，無(wú)錫市中級(jí)人民法院作出（2012）錫民終字第0619號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判決。
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