根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”實(shí)踐中，簽署“交房單”、“領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對(duì)房屋的交付使用。市民李先生在簽署了房屋交接單后，實(shí)地查看時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在多種質(zhì)量問題，未領(lǐng)取房屋鑰匙，究竟是否交房？李先生與房地產(chǎn)公司各執(zhí)一詞，鎮(zhèn)江市潤州區(qū)人民法院對(duì)該案作出一審判決后，地產(chǎn)公司因?qū)ε袥Q結(jié)果不服，提出上訴，最終市中院維持一審判決，開發(fā)商未交付房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任。
開發(fā)商：簽署交房單意味交房 消費(fèi)者：未給鑰匙實(shí)際未交房
2010年11月份，市民李先生與鎮(zhèn)江某地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發(fā)的高層寫字樓四間房屋。約定地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2011年12月30日前交付房屋，雙方驗(yàn)收交接時(shí)，公司應(yīng)當(dāng)出示竣工驗(yàn)收備案文件，提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并簽署房屋交接單。2011年12月31日，李先生到地產(chǎn)公司辦理交房手續(xù)。在簽署同意接收房屋的交接單后，李先生憑交接單到物業(yè)公司，由物業(yè)公司帶領(lǐng)其查看房屋。
“按照交房流程，在物業(yè)公司領(lǐng)我看完房后，應(yīng)該向我交付鑰匙。但是我在工作人員陪同下查看房屋，發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體開裂，通風(fēng)處天井、衛(wèi)生間天花板漏水，欄桿玻璃破裂，瓷磚脫落，地板不平、未通水電等問題。”李先生認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題，拒絕向物業(yè)公司交付交房單，也未交納物業(yè)費(fèi)，地產(chǎn)公司認(rèn)為手續(xù)不完備未將房屋鑰匙交付李先生。此后，李先生曾三次報(bào)警，并向法院提供了視聽資料，以證明自己一直通過報(bào)警、協(xié)商等方式要求物業(yè)公司交房，但是物業(yè)公司工作人員陳述受地產(chǎn)公司指示不能交房，以及訟爭(zhēng)房屋裝飾裝修未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)且尚未維修的事實(shí)。
直至2014年4月9日，李先生才實(shí)際取得房屋。李先生向地產(chǎn)公司、物業(yè)公司提起訴訟，要求兩被告連帶支付逾期交房違約金3萬余元。
訴訟中，地產(chǎn)公司認(rèn)為，李先生于2011年12月31日即已簽署房屋交接單，并且于訴訟前交納了水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，表明對(duì)于2011年12月31日房屋已經(jīng)實(shí)際交付的事實(shí)，李先生是認(rèn)可的。李先生從未向地產(chǎn)公司主張過交房的要求，也未向地產(chǎn)公司主張維修責(zé)任。故請(qǐng)求駁回李先生的訴訟請(qǐng)求。
房產(chǎn)公司認(rèn)為消費(fèi)者于2011年12月31日即已簽署房屋交接單，已經(jīng)認(rèn)可2011年12月31日房屋已經(jīng)實(shí)際交付的事實(shí)，
簽署交房單+交付鑰匙=完整交付行為 開發(fā)商未交付房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任
潤州法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商交房義務(wù)的履行至少應(yīng)當(dāng)包括以下兩個(gè)內(nèi)容：1、出示竣工驗(yàn)收備案文件，提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。2、與業(yè)主驗(yàn)收交接房屋，業(yè)主簽署房屋交接單。合同既然約定業(yè)主有領(lǐng)受房屋的義務(wù)，那么開發(fā)商必然對(duì)應(yīng)有交付房屋，將房屋移轉(zhuǎn)占有的義務(wù)，而交房單的簽署和鑰匙的交付應(yīng)當(dāng)理解為移轉(zhuǎn)房屋占有的必要條件，兩者缺一不可。
根據(jù)2011年12月31日李先生至現(xiàn)場(chǎng)的情況，爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于地產(chǎn)公司是否有向李先生交付房屋占有的實(shí)際行為（表現(xiàn)外觀為交付鑰匙）。若地產(chǎn)公司向李先生作出轉(zhuǎn)移房屋占有的意思和行為，李先生因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題拒收導(dǎo)致房屋未能交付，則系李先生的原因而未能交付，李先生無權(quán)主張逾期交房違約金；反之，若地產(chǎn)公司雖然讓李先生簽署了交房單，但以某種不當(dāng)理由保留鑰匙而未實(shí)際交付，則李先生主張逾期交房違約金的應(yīng)予支持。
物業(yè)公司陳述，交房當(dāng)日，李先生未交納物業(yè)費(fèi)、與地產(chǎn)公司就房屋質(zhì)量存在爭(zhēng)議、拒交交接單的行為導(dǎo)致交房手續(xù)不完備，故無法辦理交接手續(xù)。
對(duì)此，法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納與房屋的交付系不同的法律關(guān)系（物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系），牽涉到不同的法律主體，故將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納附加為移轉(zhuǎn)房屋占有的條件，應(yīng)認(rèn)定受托的物業(yè)公司未按照買賣合同的約定給付，視為拒絕交房。
李先生多次向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，出警經(jīng)過均寫明李先生與物業(yè)公司有糾紛?？v觀房屋交接、糾紛發(fā)生、矛盾激化、明示拒絕交付的整個(gè)事件過程，可以合理推斷，雖然李先生簽署了房屋交接單，但是地產(chǎn)公司以及受其委托負(fù)責(zé)鑰匙交付的物業(yè)公司一直以種種理由未實(shí)際向李先生交付房屋鑰匙。法院據(jù)此認(rèn)定，開發(fā)商未實(shí)際交房，一審判決地產(chǎn)公司承擔(dān)四個(gè)案件合計(jì)10萬余元的逾期交房違約金。該四起案件上訴后，二審法院認(rèn)為一審判決事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，維持了一審四個(gè)案件的判決。
法官提醒：房屋買賣糾紛增多，消費(fèi)者應(yīng)理性維權(quán)
近期，潤州法院處理了多例開發(fā)商與消費(fèi)者的商品房買賣合同糾紛，法官提醒：房產(chǎn)作為大多數(shù)老百姓一生中最大宗的買賣，是一項(xiàng)重要的消費(fèi)熱點(diǎn)。但是由于少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不夠規(guī)范，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生：比如虛假承諾、修改規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)縮水等等。面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，單個(gè)消費(fèi)者往往維權(quán)困難，耗時(shí)耗力。因此消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)做一個(gè)理性的購房者：
1、理性地對(duì)待購房合同，冷靜、理智、善意地考慮彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，尤其注意格式條款和合同附件對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的限制。
2、注意分清不同的法律關(guān)系，將房產(chǎn)買賣關(guān)系和物業(yè)管理合同關(guān)系等區(qū)分開來，找對(duì)主體主張權(quán)利。
3、遇到糾紛，注意保留和收集證據(jù)，為理性維權(quán)提供依據(jù)。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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