一、商品房預(yù)約合同性質(zhì)的認(rèn)定
案例1：成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
《最高人民法院公報(bào)》 2015年第1期（總第219期）
【裁判觀點(diǎn)】判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。
最高院認(rèn)為蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系成立，且系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。一審、二審判決認(rèn)定《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》即構(gòu)成本約的理由不當(dāng)，但其關(guān)于蜀都實(shí)業(yè)公司和訊捷公司之間成立房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的結(jié)論是正確的。理由如下：
首先，僅就案涉《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來(lái)本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過(guò)合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司在 2006年9月20日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中明確約定了雙方擬進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的房屋的位置、面積和價(jià)款，應(yīng)當(dāng)說(shuō)具備了一份正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無(wú)須另訂本約。但是，雙方當(dāng)事人同時(shí)在該協(xié)議中約定：“……3．甲、乙雙方應(yīng)就購(gòu)房合同及付款方式等問(wèn)題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商?！?．甲乙雙方就該宗房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效?！笨梢?jiàn)，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問(wèn)題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，本院認(rèn)為，案涉《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同，一審、二審判決認(rèn)定該《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為本約是錯(cuò)誤的，應(yīng)予糾正。
其次，結(jié)合雙方當(dāng)事人在訂立《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》之后的履行事實(shí)，蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司之間已經(jīng)成立了房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。本院認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡(jiǎn)單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》時(shí)，作為買(mǎi)受人的迅捷公司已經(jīng)實(shí)際交付了定金并約定在一定條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，作為出賣(mài)人的蜀都實(shí)業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的三個(gè)多月后，蜀都實(shí)業(yè)公司將合同項(xiàng)下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據(jù)《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實(shí)業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對(duì)該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實(shí)業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與訊捷公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而為的交付。據(jù)此，由于蜀都實(shí)業(yè)公司在該房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付案涉房屋，根據(jù)《合同法》第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買(mǎi)賣(mài)房屋的合意，成立了房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。
案例2：張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
《最高人民法院公報(bào)》 2012年第11期(總第193期)
案例3：俞財(cái)新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)約)合同糾紛案
《最高人民法院公報(bào)》 2011年第8期(總第178期)
【裁判觀點(diǎn)】預(yù)約合同是一種約定將來(lái)訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無(wú)法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見(jiàn)此類(lèi)協(xié)議是否具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此類(lèi)協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
二、商品房預(yù)約合同糾紛中違約情形的認(rèn)定
（一）不可歸責(zé)于雙方的原因，雙方均不違約
案例4：戴雪飛訴華新公司商品房訂購(gòu)協(xié)議定金糾紛案
《最高人民法院公報(bào)》 2006年第8期(總:118期)
【裁判觀點(diǎn)】購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的樣板房表示滿意，與開(kāi)發(fā)商簽訂訂購(gòu)協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開(kāi)發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房?jī)H供參考等不利于購(gòu)房者的條款，購(gòu)房者對(duì)該格式條款提出異議要求刪除，開(kāi)發(fā)商不能立即給予答復(fù)。以致商品房預(yù)售合同沒(méi)有在訂購(gòu)協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購(gòu)房者。
審判法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法)第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方?！钡谖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！钡诹鶙l規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”相對(duì)商品房預(yù)售合同來(lái)說(shuō)，訂購(gòu)協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來(lái)，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠(chéng)信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對(duì)方無(wú)法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無(wú)法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。
案例5：吳建平訴無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
《人民法院案例選》(2013年第1輯總第83輯)
案例6：曹求玉與廣東省中山市中南物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛上訴案
《人民司法 案例》 2008年第18期
【裁判觀點(diǎn)】商品房預(yù)售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內(nèi)繼續(xù)就商品房買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行誠(chéng)信談判的一種擔(dān)保義務(wù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，只要當(dāng)事人為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行了誠(chéng)信磋商，未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非一方當(dāng)事人對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)故反悔，應(yīng)認(rèn)定雙方均已履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)，對(duì)未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同均無(wú)過(guò)錯(cuò)，定金罰則不應(yīng)適用，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方返還定金。
（二）一方違約
案例7：仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司合同糾紛案
《最高人民法院公報(bào)》 2008年第4期(總第138期)
【裁判觀點(diǎn)】預(yù)約合同，一般指雙方當(dāng)事人為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
三、違反商品房預(yù)約合同的賠償范圍
案例8：張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
《最高人民法院公報(bào)》 2012年第11期(總第193期)
【裁判觀點(diǎn)】在違約責(zé)任中，承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對(duì)方造成的利益損失進(jìn)行賠償。本案中，原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購(gòu)房合同的機(jī)會(huì)，因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格予以確定，但因被告所開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化，因此原告以被告開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)過(guò)程以及原告向被告交納房款的數(shù)額，對(duì)于被告因違約給原告造成的損失確定為150000元。
案例9：曹燦如與上海萊因思置業(yè)有限公司等商品房預(yù)約合同糾紛上訴案
《人民司法 案例》 2011年第12期
【裁判觀點(diǎn)】在訂立以不能給付為標(biāo)的的合同時(shí)，明知或可知其給付不能的一方當(dāng)事人，對(duì)因相信合同有效而受損害的另一方當(dāng)事人負(fù)損害賠償義務(wù)。但賠償額不得超過(guò)另一方在合同有效時(shí)現(xiàn)有的利益的金額。對(duì)于締約過(guò)失責(zé)任，合同法第四十二條只確定了締約過(guò)失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并未明確賠償?shù)姆秶?。通說(shuō)認(rèn)為，法律規(guī)定締約過(guò)失責(zé)任，是出于對(duì)合同締結(jié)、履行過(guò)程中信賴(lài)?yán)娴谋Ｗo(hù)，旨在使非違約方因信賴(lài)合同的履行而支付的各種費(fèi)用得到返還或賠償，從而使當(dāng)事人處于合同從未訂立之前的良好狀態(tài)。締約過(guò)失的賠償范圍是信賴(lài)?yán)娴膿p失，是指因另一方的締約過(guò)失行為而使合同不能成立，導(dǎo)致信賴(lài)人所支付各種費(fèi)用和其他損失不能得到彌補(bǔ)。
曹燦如在置陽(yáng)公司2004年提起解除合同的訴訟后，客觀上已不應(yīng)對(duì)置陽(yáng)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生信賴(lài)，對(duì)未簽訂本約的風(fēng)險(xiǎn)，以及遭受損害應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)。曹燦如若了解到訂購(gòu)協(xié)議的履行可能伴隨風(fēng)險(xiǎn)，就有義務(wù)防止損失擴(kuò)大，但其為了追求期待的利益，不及時(shí)向置陽(yáng)公司主張賠償責(zé)任，其不能將擴(kuò)大的損失進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給置陽(yáng)公司。同時(shí)，信賴(lài)?yán)骓毷且环N合理的能夠確定的，而機(jī)會(huì)所形成的利益很難合理確定。曹燦如并不能將機(jī)會(huì)喪失的損失作為締約過(guò)失的賠償范圍。房地產(chǎn)價(jià)格的逐年上漲，并非置陽(yáng)公司的行為所致，也不是當(dāng)事人客觀上能夠預(yù)見(jiàn)的，曹燦如所能主張的賠償范圍應(yīng)僅限于訂購(gòu)協(xié)議簽訂時(shí)房?jī)r(jià)款與2004年同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)。法院綜合考慮置陽(yáng)公司的過(guò)錯(cuò)程度、曹燦如的付款情況以及上海市近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度等因素，酌定賠償金額，已充分維護(hù)了受害人的利益。由此，曹燦如訴請(qǐng)要求賠償損失的范圍是系爭(zhēng)房屋的原合同價(jià)款與現(xiàn)值的差價(jià)，包含了合同有效成立的所有利益，不應(yīng)全額得到法院支持。
案例10：陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
《人民法院案例選》2013年第二輯
【裁判觀點(diǎn)】預(yù)約義務(wù)人違反預(yù)約合同的責(zé)任，在性質(zhì)上屬違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的方式主要包括實(shí)際履行和賠償損失。需要明晰的是，違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍應(yīng)以機(jī)會(huì)損失為基礎(chǔ)，當(dāng)一方當(dāng)事人怠于按照預(yù)約合同規(guī)定的義務(wù)訂立本約時(shí)，他方只能請(qǐng)求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預(yù)定的本約內(nèi)容請(qǐng)求賠償其可預(yù)期的利益。預(yù)約合同守約方因?qū)Ψ竭`約所遭受的損失與本約的履行利益損失是截然不同的。
預(yù)約合同對(duì)本約的標(biāo)的物、對(duì)價(jià)等已經(jīng)作出明確約定，當(dāng)事人對(duì)本約的期待利益已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類(lèi)本約合同的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致機(jī)會(huì)損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)損失，該機(jī)會(huì)損失歸屬于信賴(lài)?yán)娴膿p失。但是，預(yù)約合同的標(biāo)的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實(shí)際發(fā)生，依賴(lài)簽訂本約后再與他人訂立同類(lèi)合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業(yè)利益，在本約未達(dá)成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍。因?yàn)楫?dāng)事人基于預(yù)約合同而產(chǎn)生的權(quán)利是對(duì)將來(lái)訂立本合同的一種期待權(quán)，預(yù)約債權(quán)人有理由相信預(yù)約債務(wù)人將來(lái)會(huì)受此約束，并基于這種信賴(lài)而行事并放棄與其他同類(lèi)對(duì)象進(jìn)行類(lèi)似交易；如果預(yù)約債務(wù)人違反義務(wù)，則必將使預(yù)約債權(quán)人蒙受不利益（如喪失交易機(jī)會(huì)等）。因此，立法上對(duì)這種信賴(lài)?yán)鎽?yīng)加以保護(hù)。
本案中，陳榮根因基于其與江陰蘭星公司所簽訂的預(yù)約合同而產(chǎn)生的權(quán)利是對(duì)將來(lái)訂立本約的一種期待權(quán)，其有理由相信預(yù)約債務(wù)人即江陰蘭星公司將來(lái)會(huì)依雙方所簽訂的預(yù)約合同行事。因此其相信雙方當(dāng)事人會(huì)受此約束，并在基于這種信賴(lài)而行事的同時(shí)，放棄了與其他同類(lèi)對(duì)象進(jìn)行類(lèi)似交易的機(jī)會(huì)；江陰蘭星公司作為預(yù)約債務(wù)人違反義務(wù)，則必將使預(yù)約債權(quán)人陳榮根蒙受因喪失交易機(jī)會(huì)而遭受的不利益。而要合理維護(hù)陳榮根的權(quán)益，法律只要擬制使其利益狀態(tài)達(dá)到簽訂原預(yù)約合同所約定的本約簽訂時(shí)的狀態(tài)即可，具體來(lái)講即是本約原本實(shí)際應(yīng)該簽訂時(shí)的所涉房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與預(yù)約合同所約定的價(jià)格之差。陳榮根主張應(yīng)賠償其所涉房產(chǎn)訴訟時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與預(yù)約合同所定交易價(jià)格之差，顯然超出了預(yù)約合同所應(yīng)該保護(hù)的權(quán)益范圍。鑒于本案中并未對(duì)本約應(yīng)簽訂時(shí)的所涉房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，合議庭參考了違約方江陰蘭星公司將訴爭(zhēng)房產(chǎn)出賣(mài)給第三方的實(shí)際交易價(jià)格，以江陰蘭星公司在交易中違背誠(chéng)實(shí)信用原則而獲得的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益作為對(duì)陳榮根的損失賠償，即蘭星江陰分公司的違約行為給自己帶來(lái)了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接經(jīng)濟(jì)利益，也就是原告的機(jī)會(huì)利益的損失。這一做法相當(dāng)合理，通過(guò)綜合考量雙方當(dāng)事人的履約情況及本案違約發(fā)生期間房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的客觀實(shí)際，既對(duì)違背誠(chéng)信原則的行為進(jìn)行了懲戒，也合理地彌補(bǔ)了原告的損失。
案例11：陳勇敏訴正達(dá)公司取得預(yù)售許可證后不按事先簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同返還已付房款和賠償損失案
《人民法院案例選》(2003年第3輯)(總第45輯)
【裁判觀點(diǎn)】對(duì)于締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍為信賴(lài)?yán)娴膿p失，即無(wú)過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人信賴(lài)合同有效成立，但因一定事由發(fā)生，致使合同無(wú)效、被變更或被撤銷(xiāo)、不成立等而造成的損失，一般包括直接損失和間接損失。其中直接損失主要有：（1）締約費(fèi)用；（2）準(zhǔn)備履行所支出的合理費(fèi)用；（3）上述兩種費(fèi)用的利息損失。間接損失則指喪失與第三人另訂合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。本案中，陳勇敏所遭受的直接損失主要有其支出的訂金、預(yù)付的房款及利息。同時(shí)，由于其信賴(lài)購(gòu)房合同可以訂立，未再與他人訂立購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的合同，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，其預(yù)付房款當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力與在現(xiàn)時(shí)情況下的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力存在差價(jià)，這種差價(jià)損失可以構(gòu)成間接損失。由于締約過(guò)失責(zé)任旨在使當(dāng)事人處于合同訂立之前的狀態(tài)，因而正達(dá)公司賠償行為必須使陳勇敏所支出的房款恢復(fù)到在現(xiàn)時(shí)狀態(tài)下能買(mǎi)到和當(dāng)時(shí)一樣的房產(chǎn)，因此判決返還購(gòu)房款，并按支付房款占總價(jià)款的比例來(lái)分配轉(zhuǎn)售房款與總價(jià)款之間差價(jià)，足以補(bǔ)償陳勇敏因締約不成立所遭受的損失，使陳勇敏達(dá)到合同訂立之前的狀態(tài)，符合公平合理原則。
作者│李本虎 北京市中銀（南京）律師事務(wù)所
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