為保障城市危舊房改造和房屋拆遷工作的順利進行，妥善處理標(biāo)準(zhǔn)租私房拆遷問題，保護被拆遷人和被拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人的權(quán)益，經(jīng)市政府同意，市國土資源和房屋管理局近日就拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房有關(guān)問題發(fā)出通知（京國土房管拆字［2002］319號）。為使政策落到實處，本報現(xiàn)就此問題做相關(guān)政策解答，為您解疑釋惑。
標(biāo)準(zhǔn)租私房是指“文革”初期由本市房管部門接管、“文革”后落實私房政策帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)的私人出租房。“文革”初期，本市共接管私人房產(chǎn)51萬間。1978年開始落實私房政策試點，1983年落實私房政策工作全面展開，在產(chǎn)權(quán)人和承租人繼續(xù)維持房屋租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的前提下，帶戶發(fā)還了私人出租房。據(jù)統(tǒng)計，目前還有近3.9萬間，其中96％分布在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)，朝陽、海淀、豐臺和通州區(qū)也有少量分布。標(biāo)準(zhǔn)租私房承租戶的認(rèn)定，以本市落實私房政策時各區(qū)房屋行政管理部門帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)的清冊、歷次調(diào)租的清冊為依據(jù)。但產(chǎn)權(quán)人自愿將原自住房與直管公房或其他房屋使用權(quán)互換，并按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向其自住房屋的承租人收取租金的，不屬于解決的范圍。
■相關(guān)問題
1、問：為什么要解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問題？
答：標(biāo)準(zhǔn)租私房主要存在的問題，一是據(jù)檢查，一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞和危險房屋（統(tǒng)稱危舊私房）約占九成。每年汛期上述房屋大多嚴(yán)重漏雨，危險比例逐年上升，危及承租人的住用安全。二是產(chǎn)權(quán)人的使用權(quán)和收益權(quán)沒有得到保障，租賃關(guān)系緊張。黨和政府十分關(guān)心標(biāo)準(zhǔn)租私房題，通過十多年努力，絕大部分已得到解決。當(dāng)前，住房制度改革不斷深化，職工住房普查工作已經(jīng)開展，企業(yè)單位住房分配貨幣化開始實施，廉租住房制度順利推進；為適應(yīng)經(jīng)濟體制改革和城市建設(shè)的需要，新拆遷辦法已經(jīng)出臺，房改帶危改等各種形式，加快了危舊房改造的步伐，這些都為進一步解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問題提供了必要條件。但由于情況復(fù)雜，標(biāo)準(zhǔn)租私房涉及近1.9萬戶，所以必須調(diào)動各方面的積極性，通過多種渠道、采取多種方式解決好這一問題。在此背景下，市政府于2001年11月4日批轉(zhuǎn)了市國土房管局《關(guān)于解決本市按照標(biāo)準(zhǔn)租金出租私有房屋問題的若干意見》（京政發(fā)［2001］37號，以下簡稱37號文），力求盡快穩(wěn)妥地解決上述問題。
2、問：承租人另有住房的，如何處理？
答：承租人及其配偶另有住房，包括已購公房、經(jīng)濟適用住房、商品房、房改危改房及其他住房或承租公房的，應(yīng)當(dāng)無條件遷出。遷出后住房未達標(biāo)的，由所在單位按房改規(guī)定發(fā)放差額部分的住房補貼；承租人將已購住房上市出售致使無他處住房的，其所在單位不再補貼或安置住房，承租人亦應(yīng)無條件遷出；產(chǎn)權(quán)人同意承租人繼續(xù)租住的，雙方可協(xié)商議定租金，單位按規(guī)定發(fā)放補貼。
3、問：承租人是否可以購買其承租的標(biāo)準(zhǔn)租私房？有何優(yōu)惠政策？
答：經(jīng)承租人與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商同意，承租人可購買現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)。政府免征契稅，產(chǎn)權(quán)人所得的售房價款免繳個人所得稅。
4、問：屬于拆遷區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)租私房，如何解決？
答：根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）第二十六條的規(guī)定，拆遷人對產(chǎn)權(quán)人給予補償，承租人應(yīng)當(dāng)按照37號文的規(guī)定搬出。搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或提供房屋臨時安置。因此，對標(biāo)準(zhǔn)租私房產(chǎn)權(quán)人的補償與對其他私房產(chǎn)權(quán)人的補償是一樣的。對標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人來說，應(yīng)當(dāng)按照37號文的規(guī)定搬出，符合申請資助和安置條件的，需要證明自己無他處住房，且其所在單位及上級單位均無力按照37號文的規(guī)定解決。在此前提下，經(jīng)核查和公示無異議的，拆遷人應(yīng)酌情適當(dāng)解決。
5、問：承租人無他處住房的，如何處理？
答：承租人及其配偶無他處住房，其所在單位應(yīng)當(dāng)為職工解決安置住房，并負(fù)責(zé)將承租人遷出；或按房改政策向職工發(fā)放住房補貼，由職工另行自購或租住房屋。單位已發(fā)放了住房補貼或已提供了安置住房的，承租人應(yīng)將原租住的標(biāo)準(zhǔn)租私房及時退還產(chǎn)權(quán)人。
6、問：承租人及其配偶所在單位均無力解決的，如何處理？
答：承租人及其配偶所在單位均無力發(fā)放住房補貼或安置住房的，其上級主管部門應(yīng)負(fù)責(zé)解決。
7、問：承租人及其配偶沒有單位的，如何處理？
答：承租人及其配偶沒有單位的，可由其共居人所在單位發(fā)放住房補貼或安置住房。承租人及其配偶、共居人均無單位的，由其所在地區(qū)的區(qū)人民政府負(fù)責(zé)安置。
8、問：如何解決低收入承租人家庭的住房問題？
答：承租人家庭符合我市廉租住房配租標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)民政部門批準(zhǔn)或認(rèn)定，連續(xù)享受本市城市低保待遇一年以上的城市低保家庭和優(yōu)撫家庭，可申請廉租住房。
9、問：單位租用標(biāo)準(zhǔn)租私房的，如何處理？
答：無論是單位租用標(biāo)準(zhǔn)租私房安排個人居住還是自用，如果產(chǎn)權(quán)人同意繼續(xù)出租的，由雙方協(xié)商議定租金，重新簽訂租賃合同；如果產(chǎn)權(quán)人不同意繼續(xù)出租的，單位應(yīng)將房屋退還產(chǎn)權(quán)人，并妥善安置居住人。
10、問：提租工作有什么規(guī)定？
答：自2002年3月起，分兩年逐步提高租金，到2003年12月起放開標(biāo)準(zhǔn)租私房租金。提租適用于三類情況：一是承租人另有他處住房應(yīng)無條件搬出的，至2002年3月1日未能搬出時。二是承租人無他處住房，單位已提供安置住房或已發(fā)放住房補貼的，至2002年3月1日未能搬出時。屬上述兩種情況者，單位可不發(fā)放提租補貼。三是承租人無他處住房，單位未提供安置住房或未發(fā)放住房補貼的，承租人所在單位應(yīng)按新增租金的80％發(fā)放提租補貼。由于各區(qū)時間緊、工作量不均衡，為確保工作質(zhì)量，對完成提租具體工作的時限不做全市性的統(tǒng)一安排，但一律以2002年3月1日作為按新標(biāo)準(zhǔn)計租的起始時間。
11、問：承租人搬出后另行租購住房時，有什么優(yōu)惠政策？
答：標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人可優(yōu)先購買經(jīng)濟適用住房。購買住房，可按房改政策免征契稅，免交房屋買賣手續(xù)費。申請住房公積金委托貸款的，住房資金管理機構(gòu)優(yōu)先向其發(fā)放委托貸款。
12、問：違章建筑如何處理？
答：承租人搬出后，產(chǎn)權(quán)人必須拆除其在標(biāo)準(zhǔn)租私房院內(nèi)的違章建筑。不拆除的，由區(qū)政府責(zé)成有關(guān)部門組織拆除。
13、問：承租人已故或遷居他處，如何處理？
答：承租人與產(chǎn)權(quán)人原訂有房屋租賃合同，但承租人已故，其共居人未與產(chǎn)權(quán)人重新簽訂房屋租賃合同的，由共居人中推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為承租人。承租人戶籍遷出北京，共居人未與產(chǎn)權(quán)人重新簽訂房屋租賃合同的，亦按上述辦法推舉一名承租人。標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人已遷居他處，家庭其他成員仍在標(biāo)準(zhǔn)租私房內(nèi)居住，但租賃合同未變更的，應(yīng)無條件搬出。共居人是指與標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人同一戶籍、共同居住兩年以上者。
14、問：屬于危改區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)租私房，如何解決？
答：根據(jù)37號文的有關(guān)規(guī)定，已確定結(jié)合房改實施危改的地區(qū)，按計劃在實施時一并解決。結(jié)合房改實施危改的地區(qū)以市、區(qū)危改主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，具體政策執(zhí)行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條的規(guī)定、市政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)〈北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）〉的通知》（京政辦發(fā)［2000］19號）和《關(guān)于〈北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）〉執(zhí)行中有關(guān)問題的通知》（京政辦發(fā)［2001］21號）。私房產(chǎn)權(quán)人可以就地?fù)Q購住房，其原面積部分按照被拆遷房屋的重置成本價和安置房屋的建設(shè)綜合成本價結(jié)算差價，超過部分按商品房價結(jié)算，所購房屋按商品房產(chǎn)權(quán)管理；產(chǎn)權(quán)人也可按照危改前被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價獲得補償。對承租人參照直管公有住房承租人參加房改危改的辦法處理。
15、問：承租人所在單位墊付的修繕費如何結(jié)算？
答：根據(jù)市政府1987年和1989年文件關(guān)于加強城鎮(zhèn)私房修繕管理的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和承租人均無力修繕的，由承租人所在單位墊付修繕費；承租人無單位的，由房管部門修繕并墊付費用。所墊付的費用應(yīng)在房屋出售或被征用時，從房價款或補償款中扣回。但考慮到產(chǎn)權(quán)人租金收入較低而無力修繕的實際困難，由房管部門或承租人所在單位墊款對標(biāo)準(zhǔn)租私房進行翻挑大修尚未結(jié)算的，不再結(jié)算。
16、問：在標(biāo)準(zhǔn)租私房租金完全放開之前，私房的修繕問題如何處理？
答：自37號文印發(fā)之日起至2003年12月租金完全放開之前，各區(qū)國土房管局仍對標(biāo)準(zhǔn)租私房進行安全檢查與搶修，確需翻挑大修、承租人尚未遷出的，修繕費由承租人所在單位和產(chǎn)權(quán)人各負(fù)擔(dān)50％；承租人已經(jīng)遷出的，修繕費由產(chǎn)權(quán)人全部負(fù)擔(dān)或由產(chǎn)權(quán)人自行修繕處理。
17、問：37號文如何組織實施？
答：根據(jù)37號文的有關(guān)規(guī)定，市國土房管局負(fù)責(zé)全市37號文件落實工作的綜合協(xié)調(diào)。各有關(guān)職能部門按照各自的職責(zé)做好相關(guān)工作。有關(guān)各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)具體工作的組織實施。此前，東城區(qū)人民政府先期開展了試點工作，試點進展順利，為全市工作的全面展開提供了主要的經(jīng)驗。目前，有關(guān)各區(qū)均已開始承租人搬出和提租工作的調(diào)查核實工作。
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