【案例一】劉加訴樸順德繼續(xù)履行房屋買賣合同糾紛案
【基本案情】
2006年3月6日，樸順德(買方)與北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(賣方)簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買×號房屋。樸順德可以取得房屋所有權(quán)證，因劉加在訴訟過程中提出財產(chǎn)保全凍結(jié)×號房屋的交易手續(xù)，故樸順德尚未持有房屋所有權(quán)證。
2011年12月25日，經(jīng)北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間，劉加(買方)與樸順德(賣方)簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價格900萬元。
2012年2月19日，樸順德向劉加發(fā)出告知函，稱現(xiàn)在只能提供正式購房發(fā)票，不能按照補充協(xié)議約定提供房屋商品房預(yù)售合同，且劉加未向樸順德支付購房定金，導(dǎo)致房屋買賣合同無法生效;為不影響劉加再次購房，請劉加于2012年2月23日前與樸順德辦理合同無效的相關(guān)手續(xù)，如到期不與樸順德聯(lián)系，雙方所簽全部合同資料自行無效。
2012年4月25日，樸順德與陳亮簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定陳亮購買×號房屋，房屋成交價為880萬元。至一審法庭辯論終結(jié)前，陳亮已通過銀行向樸順德支付購房款500萬元。劉加提起訴訟時，該房已由陳亮裝修并已實際入住。
劉加向北京市海淀區(qū)人民法院起訴，要求樸順德繼續(xù)履行與其簽訂的《北京市存量房買賣合同》交付房屋，辦理房屋過戶手續(xù)。法院審理查明樸順德與劉加、樸順德與陳亮就×號房屋均未簽訂網(wǎng)簽合同。庭審過程中，劉加、陳亮均表示，各自能力給付剩余購房款不存在問題。
【爭議焦點】
出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在數(shù)份合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同時的處理裁判原則。
【法院判決】
二審法院認(rèn)為：
出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效且買受人均要求繼續(xù)履行合同情況下，不能僅考慮合同簽訂的時間，也應(yīng)綜合比較兩份合同的履行程度。根據(jù)現(xiàn)行司法實踐可確定如下履行順序：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。具體到本案，劉加、陳亮均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而陳亮依據(jù)有效合同已實際合法占有、使用×號房屋并對房屋進行了裝修，同時考慮陳亮已經(jīng)實際支付500萬元購房款的事實，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先履行樸順德與劉加之間的買賣合同一事并不影響其合同的依法履行。因此一審法院判決繼續(xù)履行劉加、樸順德之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》違背了上述確認(rèn)優(yōu)先履行順序之原則，損害了陳亮的合法權(quán)益。本案陳亮明確表示要求繼續(xù)履行其余樸順德簽訂的合同，故對劉加主張的要求繼續(xù)履行合同訴請不予支持。
【案例二】劉加訴樸順德違約賠償損失房屋買賣合同糾紛案
【基本案情】
劉加訴樸順德履行合同，交付房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶訴訟請求經(jīng)二審法院駁回后，劉加又向海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求樸順德賠償經(jīng)濟損失400萬元。劉加提起本訴時，樸順德已將房屋過戶至陳亮名下。
庭審過程中，雙方均同意解除房屋買賣合同。海淀院向北京市京評價格評估有限公司詢價，詢價結(jié)果為×號房屋2012年7月的價格為每平米4萬元，2013年10月底的價格約為每平方米6.8萬元，2014年3月下旬的價格約為每平米7萬-7.1萬元。樸順德主張劉加曾表示不再購買房屋，提交了我愛我家公司的記錄表、錄音光盤及文字資料，劉加對此均不予認(rèn)可。
【案件焦點】
一房二賣情況下，買受人要求繼續(xù)履行合同訴訟請求被法院駁回后權(quán)利救濟措施。
【法院判決】
法院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。樸順德與劉加簽訂房屋買賣合同后，又將房屋出售給了陳亮，導(dǎo)致樸順德與劉加的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，構(gòu)成違約，現(xiàn)劉加與樸順德均同意解除合同，本院不持異議。劉加因樸順德一房二賣造成的損失，樸順德應(yīng)當(dāng)賠償。賠償數(shù)額本院結(jié)合房屋價格增長情況、劉加的履約情況、樸順德與陳亮合同約定的房價情況酌情確定。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，判決如下：
被告樸順德于本判決生效后七日內(nèi)賠償原告劉加人民幣八十萬元。
如果被告樸順德未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
保全費五千元，由原告劉加負(fù)擔(dān)三千五百七十一元，由被告樸順德負(fù)擔(dān)一千四百二十九元，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
案件受理費一萬一千八百元，由被告樸順德負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
【法律法規(guī)】
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買買合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：“出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理?！?/p>
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