導讀
建筑面積誤差比絕對值超出3%時，法院應當從維護交易穩(wěn)定又兼顧公平原則出發(fā)綜合評判房屋買賣合同效力。
1、案情
2012年4月18日，張某與某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，合同約定：該公司將其開發(fā)的某小區(qū)一套房屋出售給張某，該商品房預測建筑面積89.18平方米，其中套內建筑面積79.92平方米，公攤面積9.26平方米；房屋單價4642.3元/平方米，總價款為41.4萬元；合同第五條還約定建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），根據(jù)產權登記建筑面積結算房價款；建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超過3%時，買受人有權退房。
后經測繪，訟爭房屋實際建筑面積為95.36平方米(套內建筑面積82.69平方米，公攤建筑面積12.67平方米)。2013年12月15日,某房地產公司發(fā)布的“交房流程”載明:互補面積差價款(2.5%以內補款、2.5%以外贈送)，張某建筑面積超6.19平方米，某房地產公司實際要求按2.23平方米補交房款。
2014年3月19日，張某以涉案商品房面積超過合同約定的3%為由，向法院提起訴訟，要求解除商品房買賣合同，返還購房款41.4萬元并按同期銀行貸款利率承擔損失。
2、裁判
安徽省蕪湖縣人民法院一審認為：某房地產公司對于超面積的部分只是要求按2.5%補交購房款，對于超過2.5%的部分予以贈送，并未損害張某的利益，為此張某以建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%為由要求解除合同的事實依據(jù)不成立，判決駁回張某的訴訟請求。張某不服該一審判決，遂向安徽省蕪湖市中級人民法院提起上訴。
二審法院經審理查明：建設部和國家質量技術監(jiān)督局于2000年8月1日發(fā)布實施的《房產測量規(guī)范》適用于房產產權、產籍管理、稅費征收范圍，其中第8條房產面積測算中規(guī)定：挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊，按其維護結構外圍水平投影面積的一半計算。建設部于2005年7月1日發(fā)布實施的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(已于2014年7月1日廢止)適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積的計算，其中第3.0.18條規(guī)定，建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1／2計算。2014年1月17日，該縣人民政府常務會議第31號紀要載明：為維護社會穩(wěn)定，原則同意對2011年度在某小區(qū)購買90平方米以下住房但實際測量面積超過90平方米的購房戶，其應繳契稅總額的25%由縣財政局予以先征后返。
二審法院認為：一、某房地產公司在涉案合同履行中并不具有導致合同解除的違約行為。涉案房屋實際面積與合同約定的面積差雖超過3%，但某房地產公司在本案中只對超出合同約定面積的2.5%予以主張，對其余部分并未向買受人主張權利。二、對涉案房屋合同約定面積與產權登記面積的差異，某房地產公司沒有過錯。某房地產公司所提供的證據(jù)證實，由于建筑規(guī)劃中適用的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》與房產測繪中適用的《房產測量規(guī)范》對房屋面積的確認標準不同，最終導致涉案房屋總面積產生差異。三、張某并未因涉案房屋面積差異遭受損失，某房地產公司也未因房屋面積差異從中獲益?，F(xiàn)某房地產公司只對超出合同約定建筑面積的2.5%要求張某補交房款，對其余3.96平方米已明確放棄權利主張；對涉案房屋因面積差異而增加的契稅，縣人民政府也以會議紀要的方式，要求對其應繳契稅總額的25%由縣財政局予以先征后返。基于此，二審法院作出了駁回上訴、維持原判的判決。
3、評析
合同法第五條規(guī)定，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。公平原則作為民事立法領域內的基本原則，其意義和作用在于該原則體現(xiàn)了社會公德與商業(yè)道德的結合。將該原則作為規(guī)范合同當事人的行為的準繩，可以有效防止當事人權利的濫用，維護與平衡當事人之間的利益。本案中，當事人雙方在合同中雖然有“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房”的約定，然如上所述，某房地產公司在本案中并無過錯，并采取了相應措施，保護了張某權益免受損害，在這種情況下，如仍解除涉案合同，不僅使得當事人簽訂涉案合同的目的得不到實現(xiàn)，也使得當事人之間的利益失衡，不利于維護交易的穩(wěn)定，也有違公平、誠實信用民事活動原則。
2003年3月24日，最高人民法院出臺《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是有其現(xiàn)實背景的，其中第14條關于買受人合同解除權之規(guī)定顯然是出于對當時處于弱勢地位的買房者予以更多保護的考量。但隨著房地產調控政策的變化和房地產由賣方市場轉為買方市場，“退房潮”出現(xiàn)了愈演愈烈的趨勢，房地產市場呈現(xiàn)出了另一種混亂。依據(jù)市場經濟的規(guī)律，一個完善的市場，并不允許參與者只享受利益，不承擔風險。本案中買房人要求解除合同的根本緣由即是在于當?shù)胤績r的下跌，寄希望通過對于法律規(guī)定的利用來轉嫁風險，而這并非上述司法解釋的意旨所在。二審法院在查明事實的基礎之上深入領會立法本意，并不拘泥于對法律規(guī)定進行機械的理解與適用，在既維護交易穩(wěn)定又兼顧公平原則的前提下綜合評判，取得了較好的法律效果和社會效果。
本案案號：（2014）蕪民一初字第00407號，（2015）蕪中民四終字第00022號
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