從一場(chǎng)輸?shù)舻墓偎局?，邢臺(tái)市居民馬某如今終于明白：自己購(gòu)買的房屋無(wú)法辦理房產(chǎn)證。
馬某購(gòu)買的房屋位于邢臺(tái)市“景河·豐澤郡”小區(qū)。該小區(qū)由華鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。
時(shí)間追溯到2007年。當(dāng)時(shí)，華鋼公司與邢臺(tái)市橋西區(qū)西董村村委會(huì)簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，西董村村委會(huì)將該村原磚廠地塊提供給華鋼公司進(jìn)行舊村改造合作開(kāi)發(fā)，一期項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)10棟，其中6棟為村民置換樓，4棟對(duì)外銷售。協(xié)議簽訂后，華鋼公司進(jìn)行了“景河·豐澤郡小區(qū)”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
2008年，馬某與華鋼公司簽訂“景河·豐澤郡小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同”，約定馬某自愿認(rèn)購(gòu)“景河·豐澤郡”小區(qū)住房一套，該房產(chǎn)及配套車庫(kù)（地下室）總價(jià)款共22.8737萬(wàn)元。雙方還約定馬繳納暖氣集資費(fèi)、燃?xì)饧Y費(fèi)等事項(xiàng)，并約定房屋達(dá)到交付使用條件后，及時(shí)辦理房屋交接手續(xù)，房款交清后，產(chǎn)權(quán)歸馬某所有，由華鋼公司根據(jù)工程項(xiàng)目的幾期工程分期分批辦理。合同簽訂后，馬翠紅分三次通過(guò)現(xiàn)金方式，向華鋼公司交納購(gòu)房款。2010年，華鋼公司將房屋交付給馬某使用，但始終未辦理產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)。華鋼公司在出售該房屋時(shí)沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證。
2013年，馬某起訴到邢臺(tái)市橋西區(qū)法院，請(qǐng)求法院判令華鋼公司為她辦理邢臺(tái)市房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。
邢臺(tái)市橋西區(qū)法院審理認(rèn)為，被告華鋼公司利用舊村改造的機(jī)會(huì)，在西董村村委會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理的土地未被依法征收和出讓的前提下，在屬于農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房，并將所建樓房出售給不屬于西董村村民的原告馬某，原、被告雙方簽訂的“景河·豐澤郡小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同”違反土地管理法的規(guī)定。該法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”同時(shí)，依據(jù)合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同屬無(wú)效合同。故原、被告雙方所簽訂的“景河·豐澤郡小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同”應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。因主合同無(wú)效，合同其他條款也自然隨之無(wú)效。為此，原告請(qǐng)求判決被告依據(jù)合同約定辦理邢臺(tái)市房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)等訴訟請(qǐng)求，因原、被告之間所簽訂的“房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同”無(wú)效而無(wú)法得到法律支持。最終，該院判決駁回馬某的訴訟請(qǐng)求。
馬某不服，上訴至邢臺(tái)市中級(jí)法院。
邢臺(tái)市中級(jí)法院經(jīng)審理，于近日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
【說(shuō)法】購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有法律風(fēng)險(xiǎn)
該案是典型的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛。小產(chǎn)權(quán)房，是在集體土地未經(jīng)法定程序征收為國(guó)有的土地上建設(shè)的房屋。馬某購(gòu)買的房屋，是在集體土地未征收為國(guó)有的土地上建設(shè)的房屋，性質(zhì)是村民住宅，不是商品房。法院依據(jù)土地管理法和合同法規(guī)定，認(rèn)定雙方買賣合同無(wú)效，完全正確。馬某因購(gòu)買建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等訴訟請(qǐng)求不能得到法院支持。
1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?007年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！眹?guó)土資源部等部門下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，明確規(guī)定：“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證?！币罁?jù)上述規(guī)定，建在集體土地上的房屋，是村民住宅，只能分配或賣給本村村民，非本村村民沒(méi)有資格購(gòu)買。
在村集體土地上建設(shè)的村民住宅，因?yàn)椴皇巧唐贩浚恍柁k理預(yù)售許可證或銷售許可證，也不能辦理預(yù)售許可證或銷售許可證。本村村民購(gòu)買的房屋能辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)證和村民住宅的房產(chǎn)證，其他人購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房因購(gòu)買人不是本村村民，所以辦不了村民住宅的房產(chǎn)證，同時(shí)又因?yàn)樗ǚ课莶皇巧唐贩浚厕k不了商品房的房屋所有權(quán)證。
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