一房二賣的合同是否有效

我們在買房時要警惕賣方一房二賣，雖然一房二賣的行為在一定情況下屬于購房欺詐，但這并不代表一房二賣所簽訂的購房合同本身是無效的，那么具體來說一房二賣的合同是否有效？請看資深房產(chǎn)糾紛律師的解讀。

1、一房二賣合同有效的情形：

（1）在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。如前所述，兩個房屋買賣合同均屬有效。

（2）在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物即屬于無權(quán)處分行為，依據(jù)《買賣合同解釋》無權(quán)處分合同有效。

（3）在一房二賣中，二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護方法保護自己的權(quán)益。也就是說，一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請求。

2、一房二賣的合同無效的情形：

（1）

出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付損害買受人利益的。

（2）預(yù)告登記期間的商品房一房二賣。預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來將要發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。

（3）補償安置房屋的一房二賣。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

資深房產(chǎn)糾紛律師提醒購房者，實踐中，如果您不慎遭遇了一房二賣的情況，首先要確定的便是您與賣方簽訂的購房合同是否有效，如果有效，您可以主張房產(chǎn)，要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶。而如果無效，那么您就需要及時起訴對方，并申請財產(chǎn)保全，要求對方返還購房款項。

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