小區(qū)物管多有不規(guī)范
提醒業(yè)主防范物業(yè)管理“四大”陷阱
濰坊晚報(bào)·樓市·調(diào)查 2011年9月2日B2版
物業(yè)糾紛已成為小區(qū)業(yè)主很頭痛的一件事，房地產(chǎn)開發(fā)商往往強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的服務(wù)中到底設(shè)置了什么陷阱？其中涉及了哪些法律問題？消費(fèi)者應(yīng)該采取什么對策？
對此記者專門采訪了山東誠公律師事務(wù)所的董學(xué)明律師，就一些常見的陷阱從法律角度提出一些解答。
陷阱一：拒繳物管費(fèi) 業(yè)主遭停水停電
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。
律師解答：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電、停氣。該條款明顯違反法律規(guī)定。
陷阱二：裝修建筑垃圾 物管不運(yùn)也收費(fèi)
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時(shí)，不管運(yùn)不運(yùn)建筑垃圾，都必須繳建筑垃圾運(yùn)輸費(fèi)4元/平方米。
律師解答：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條規(guī)定：“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”。據(jù)此，若業(yè)主自行運(yùn)輸垃圾，未接受物業(yè)公司運(yùn)輸垃圾的服務(wù)，就不應(yīng)向物業(yè)公司繳納該筆運(yùn)輸費(fèi)。該條款實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)，明顯違反了法律規(guī)定。
陷阱三：泊車要收費(fèi) 丟損物管卻不賠
表現(xiàn)：某公司物業(yè)管理規(guī)定，停車場停放車×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品丟失或損壞，均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。
律師解答：業(yè)主向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)，兩者之間形成保管合同?！逗贤ā返?74條規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！蔽飿I(yè)公司以告示的形式，規(guī)定將其應(yīng)盡看管義務(wù)的車輛所發(fā)生的一切損失都推由業(yè)主承擔(dān)，違背了合同公平原則。
陷阱四：業(yè)主居室 不得用于辦公
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，不準(zhǔn)業(yè)主將居屋用于辦公。
律師解答：業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，因此，業(yè)主依法享有對該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只要業(yè)主對房屋的處分不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，他人就無權(quán)干涉。
此外，董律師還提醒，在簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽訂物業(yè)合同中，業(yè)主要注意以下幾點(diǎn)：
1、入住新的居住地，第一次簽訂物業(yè)管理合同的期限最長應(yīng)為兩年。兩年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會，由其挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進(jìn)行管理。
2、簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3、有些收費(fèi)項(xiàng)目是超前征收，違反有關(guān)規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費(fèi)用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費(fèi)等。
4、有的費(fèi)用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批通過后才可以收取。
5、巧立名目的各種費(fèi)用。有的物業(yè)公司為了多收費(fèi)設(shè)立各種名目，如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價(jià)部門和相關(guān)部門所禁止的。
消費(fèi)者在簽訂物業(yè)合同時(shí)，應(yīng)對照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費(fèi)項(xiàng)目，可以要求對方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。
董學(xué)明律師辦案心得：思考是內(nèi)功，語言是外功，橫亙在兩者之間的是職業(yè)道德。
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