對癥下藥，解決物管糾紛
探訪『管』家之道
濰坊晚報·樓市·調(diào)查 2011.9.2B4版
近年來，隨著濰坊新建住宅的不斷增多，加之舊小區(qū)的逐步改造，使越來越多的物業(yè)公司對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理與服務(wù)，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾也日益突出。車位、綠化、電梯等諸多方面的不完善使業(yè)主對物業(yè)心存不滿，進而演化出如拖欠物業(yè)費等一系列問題。針對這一情況，本報記者近日專門咨詢了濰坊物業(yè)管理界的業(yè)內(nèi)人士和山東誠公律師事務(wù)所的董學明律師，請他們給有這方面困擾的業(yè)主提供一些專業(yè)性的意見。
問題1：謹慎調(diào)換物業(yè)公司
由于業(yè)主反映的諸多問題有一些是物業(yè)公司無法解決的（如房屋質(zhì)量問題、配套問題等），因此導致一些業(yè)主與物業(yè)公司之間的積怨越來越深，甚至到了想要換掉物業(yè)公司的地步。有業(yè)主就來電咨詢，怎樣才能換掉物業(yè)公司，對此記者咨詢了專家的意見。
濰坊家齊物業(yè)有限公司的徐慶英經(jīng)理建議，業(yè)主應(yīng)慎用辭退權(quán)，慎重對待調(diào)換物業(yè)公司的問題。由于物業(yè)公司與業(yè)主本身就屬于合同契約關(guān)系，一方出資聘請另一方為其服務(wù)。愉快的相處，深入的了解，都是幫助這種合作一直持續(xù)下去的原因。一家物業(yè)公司進駐一個小區(qū)一段時間，對這個小區(qū)的基本情況、配套管網(wǎng)、公共設(shè)備設(shè)施以及業(yè)主的需求等都相對了解，即使與業(yè)主有摩擦，也可以通過深入溝通妥善解決。但如果重新聘請一家新的物業(yè)公司，雙方的磨合又要重新開始，難免會遇到與前一家類似的問題。并且，聘請一家新的物業(yè)公司需要時間選擇，在老物業(yè)公司退出，新的物業(yè)公司還沒有進駐小區(qū)的這一段時期里，小區(qū)的綠化設(shè)施、公共設(shè)備設(shè)施的維護等，都會暫時處于空白，對小區(qū)長久的發(fā)展反而不利。
專家建議，業(yè)主如果對物業(yè)公司有意見和不滿，可以通過業(yè)主委員會對物業(yè)公司進行監(jiān)督，也可以向所屬街辦、居委會和物業(yè)管理行政主管部門反映。如果經(jīng)過雙方協(xié)商仍然無法解決的，在合同到期后，可以由業(yè)主委員會牽頭召開業(yè)主大會，根據(jù)全體業(yè)主的意見決定是否換掉物業(yè)公司。在全體業(yè)主的意見表決后，業(yè)主委員會即可根據(jù)表決結(jié)果代表業(yè)主大會決定是否換掉物業(yè)公司。
問題2：業(yè)主被物業(yè)公司告上法庭
有些業(yè)主來電反映，由于對物業(yè)公司服務(wù)不滿，或電梯等設(shè)施損壞沒有及時維修，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費而被物業(yè)公司告上法庭，這種情況下應(yīng)該如何維護自己的權(quán)益。
對此，山東誠公律師事務(wù)所的董律師建議，即便物業(yè)公司在一些服務(wù)內(nèi)容方面確實存在失職的問題，業(yè)主最好也不要以此為借口拒交物業(yè)費，可以通過一些其他的途徑維護自己的權(quán)益。比如，將情況告知業(yè)主委員會、居委會或物業(yè)管理行政主管部門，請他們對物業(yè)公司進行監(jiān)督，盡量通過雙方可以和平協(xié)商的方法解決問題。如果經(jīng)過協(xié)商仍然無法解決的，業(yè)主也可以通過法律途徑起訴物業(yè)公司，但在此過程中需要注意收集物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)證據(jù)，如照片等。同樣的，如果業(yè)主被物業(yè)公司起訴，也需要注意相關(guān)證據(jù)的收集，這樣才能合法保護自己的權(quán)益。
董學明律師辦案心得：思考是內(nèi)功，語言是外功，橫亙在兩者之間的是職業(yè)道德。
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