2005年3月1日，趙先生與某房產開發(fā)公司就本市某處房屋簽訂了一份《認購書》，雙方約定于2005年3月20日之前簽訂《商品房預售合同》；同日，趙先生向房產公司支付了定金人民幣5萬元。當趙先生依約前往訂立《商品房預售合同》時，發(fā)現所認購房屋的房型與先前房產公司描述的情況相差太遠，交房期限也比先前承諾的期限要晚半年，雙方最終未簽預售合同，趙先生要求返還定金被房產公司斷然拒絕。
審理結果：法院判決原告敗訴
法院認為：買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔保，其本身就有義務先詳細了解主合同的內容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無法達成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認購協議的義務，定金不應返還。本案中的情況不屬于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”的規(guī)定，最后判決趙先生一審敗訴。
在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。
律師說法：簽訂房屋認購合同要謹慎
很多人引用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，簡單認為“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”，從而在簽認購書時不是很小心仔細，總以為不簽正式合同就沒事。但是，認購書是雙方對交易房屋有關事宜的初步確認，其一般包括了房屋的位置、面積、價款、簽署正式合同的期限、交房日期、定金等主要條款，如果買賣雙方違反該認購書的約定或是拒絕按認購書確定的條件訂立正式合同，則會產生違約責任。所以，律師提醒購房人要慎簽認購書，防止遭遇定金罰則。
從以上這個案例可以看出，通過法律途徑維護自身權益，還是比較復雜的，建議購房者，及時尋找專業(yè)律師，避免損失更多權益。
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