延期交付惹糾紛百名業(yè)主狀告房地產(chǎn)公司
據(jù)悉，康某某等167人與甘肅蘭怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同上訴案已于近日在蘭州市中級(jí)人民法院審理終結(jié)。9月28日，該案在蘭州中院民事審判第一庭進(jìn)行公開宣判，因其涉案人數(shù)眾多，一度受到社會(huì)廣泛關(guān)注。
2013年6月7日，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，蘭怡公司約定將其開發(fā)的商品房出售，康某某等人依約交付了購房款。2014年4月12日，蘭怡公司給康某某等人送達(dá)了交房通知。4月18日，康某某等人辦理了《業(yè)主入戶交接確認(rèn)書》，交接了房屋，但仍以房屋不具備交接條件為由，要求蘭怡公司繼續(xù)履行房屋交付義務(wù)。安寧區(qū)人民法院于4月受理該案，依法判定蘭怡公司在自愿承擔(dān)一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，免除康某某等人20個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，并駁回其他訴訟請(qǐng)求。
蘭怡公司在履行合同的過程中，因“藍(lán)天工程”和解決道路擁堵問題，客觀上使其施工受到了一定的影響。蘭怡公司對(duì)上述行政行為無法預(yù)見、亦無法避免，應(yīng)屬不可抗力。同時(shí)，蘭怡公司未按照合同約定，在60日內(nèi)將其遭遇的上述不可抗力行為告知對(duì)方，因此法院判定，蘭怡公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的35%的民事責(zé)任。
延期交房的認(rèn)定
原則上，出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：
（1）因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。
（2）因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)?！?/p>
延期交房損害住戶的利益，違反合同法的相關(guān)規(guī)定，本案中的蘭怡公司雖有按時(shí)交房但交房不合合同的要求，鑒于不可抗力因素，法院駁回業(yè)主其他訴訟請(qǐng)求。不管是開發(fā)商還是住戶都應(yīng)該了解相關(guān)法律維護(hù)自己的合法利益。
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