新買的房子被出租
最近，房屋買賣悄然升溫。然而，房屋買賣風(fēng)險卻一直都有。剛到蘇州工作的胡女士用攢下的嫁妝錢買了一套小公寓，剛付完定金就被告知房屋已被抵押，更氣人的是，這套房還被同時租給了三撥租客。這到底是怎么回事？
胡女士因資金周轉(zhuǎn)有些困難，與原房主協(xié)商，預(yù)先支付一筆定金，等剩余房款籌到后，再支付余款并辦理過戶手續(xù)。得到原房主同意后，胡女士順利搬進了公寓。
后胡女士發(fā)現(xiàn)，該公寓抵押給了一家公司，因此現(xiàn)在房子歸公司所有，胡女士不能繼續(xù)居住。聽到這一事實，她再次聯(lián)系原房主，要求交清余款，盡快辦理過戶手續(xù)。原房主滿口答應(yīng)，稱過幾天就辦理過戶手續(xù)。
沒想到過了幾天，有一位陌生男子找上門，稱自己是該房子的租客，租期還未到，要求胡女士搬離公寓。該男子還帶來了房屋租賃合同，上面寫明租賃期限為5年，算起來確實還在租期內(nèi)。隨后幾天內(nèi)，又分別有兩撥租客找到胡女士，稱自己租賃了這套公寓。其間，胡女士屢次聯(lián)系原房主要求辦理過戶手續(xù)，對方卻始終不肯露面。
公寓門鎖被第4次撬開后，別無他法的胡女士撥打了110報警，警方為胡女士更換了門鎖，但因事件不涉及財產(chǎn)損失，警方也只能建議胡女士與原房主協(xié)商此事，或直接訴諸法律。
設(shè)定抵押的房子能否出租
最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。
可見，后成立的租賃關(guān)系對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗效力，抵押權(quán)人在實現(xiàn)權(quán)利時，能以房屋并無租賃關(guān)系存在(即無權(quán)利瑕疵)變賣、拍賣而獲得清償，租賃關(guān)系對于受讓人亦無約束力。至于承租人可以依其與出租人之間的內(nèi)部合同關(guān)系主張權(quán)利，即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關(guān)抵押的事實的，出租人應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)任；如果已告知的，則由承租人自己承擔(dān)。
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
房屋買賣風(fēng)險多，租個房子也鬧心，受利益驅(qū)使惡意違約的大有人在，再次提醒，不管是買房子還是租房子都要小心，簽訂合同前一定要了解清楚房屋的具體情況。必要時，不要忘記找律師。
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